Woh­nung we­gen Nach­barn ver­kau­fen

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen wegen Problemen mit Nachbarn, kommt die Frage auf, wann ein Interessent über diese Thematik aufgeklärt werden muss. Erfahren Sie in diesem Ratgeber mehr darüber, wann Streitigkeiten mit den Nachbarn zu einem Mangel an der Wohnung werden und was bei einem Verkauf zu berücksichtigen ist.

• Zu informieren ist ein Käufer über Probleme mit den Nachbarn dann, wenn er explizit danach fragt oder das Verhalten zwischen den Parteien als extrem feindlich eingestuft wird.
• Verschweigen Sie die Probleme mit den Nachbarn auch auf Nachfrage des Käufers, kann dieser möglicherweise eine Rückabwicklung des Kaufs in Anspruch nehmen.
• Ein Makler ist objektiv und kann den Wert Ihrer Wohnung einschätzen, ohne dass ein negatives Verhältnis der Nachbarn darauf Einfluss nimmt.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Verkaufen Sie die Wohnung aus dem Grund, dass ein nachbarschaftliches Verhältnis nicht möglich ist und Sie sich stark in Ihrem Leben eingeschränkt fühlen, kann dies auch auf das Interesse eines potenziellen Käufers Einfluss nehmen.

Probleme mit dem Nachbarn können sich auf vielseitige Weise zeigen. Typische Gründe dafür, dass sich Eigentümer für den Verkauf einer Wohnung entscheiden, sind:

• starke Lärmbelästigung durch die Nachbarn

• wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung

• persönliche Schwierigkeiten mit den Nachbarn

Kommt bei einem Interessenten die Frage auf, wie Ihr Verhältnis zu den Nachbarn ist, müssen Sie diese Frage ehrlich beantworten. Sie unterliegen hier der Aufklärungspflicht, wenn die Nachbarn ein sehr stark nachbarfeindliches Verhalten an den Tag legen. Allerdings unterliegen Sie der Aufklärungspflicht nur dann, wenn Sie über den genauen Umstand mit den Nachbarn informiert sind. Agieren Sie beispielsweise nur als Vermieter und haben Ihre Mieter Ihnen gesagt, dass es Probleme mit den Nachbarn gibt, ist dies noch kein Anzeichen dafür, dass Sie über den gesamten Umfang informiert sind.

Haben Sie jedoch Kenntnis vom Verhalten der Nachbarn und kommen Sie auf Nachfrage Ihrer Aufklärungspflicht nicht nach, kann der Käufer im Nachhinein auf eine Rückabwicklung des Vertrages klagen. Zusätzlich dazu kann er Anspruch auf eine Erstattung haben, die sich auf die bis hierhin entstandenen Kosten bezieht.

Gerade dann, wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten wegen der Nachbarn, kann ein professioneller Makler eine sehr gute Unterstützung sein. Unterliegen Sie schon lange den Schikanen der Nachbarn, haben Sie vielleicht nur noch das Ziel, die Immobilie schnell zu verkaufen. Möglicherweise sind Sie in diesem Zusammenhang auch bereit, den Preis niedrig anzusetzen.

Der Makler ist von den Schikanen unberührt und wird dagegen den Verkauf Schritt für Schritt angehen. Im Fokus steht die Definition der Zielgruppe. Diese ist abhängig von der Größe und der Lage Ihrer Wohnung. In Bezug auf die Erstellung von einem Exposé kann der Makler seine Erfahrungen einfließen lassen. Ein Makler steht Ihnen beratend zur Seite, wenn es um die Gespräche mit den Interessenten geht. Auf Ihren Wunsch hin übernimmt er auch die gesamte Kommunikation.

Sie können durch die Unterstützung durch einen Makler nicht nur Zeit sparen. Auch mit dem Verkauf der Wohnung haben Sie nur noch wenig zu tun. Für den Makler steht im Vordergrund, die Wohnung schnell und zum bestmöglichen Preis an einen Interessenten zu verkaufen.

Verkaufen Sie Ihre Wohnung wegen der Nachbarn, besteht die Möglichkeit, dass Sie eine Spekulationssteuer entrichten müssen. Machen Sie mit dem Verkauf Ihrer Wohnung einen Gewinn in Höhe von mehr als 600 Euro, wird die Steuer berechnet. Sie entfällt nur dann, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

• Sie haben die Spekulationsfrist von zehn Jahren bereits hinter sich gelassen.

• Sie haben die Wohnung seit dem Kauf komplett selbst bewohnt.

• Sie haben im Verkaufsjahr sowie den beiden Jahren zuvor selbst in der Wohnung gewohnt.

Müssen Sie die Spekulationssteuer entrichten, richtet sich die Höhe nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Zusätzlich dazu ist es möglich, dass weitere Kosten durch Sie als Verkäufer getragen werden müssen. Diese sind:

• Kosten für den Makler

• Gebühren für eine Schätzung der Wohnung durch einen Gutachter

• Kosten für den Auszug des Grundbucheintrags, die Teilungserklärung und die Baubeschreibung

• mögliche Gebühren für Modernisierungen oder Reparaturen

Damit Sie den Verkauf der Wohnung möglichst schnell abwickeln können, sind verschiedene Unterlagen notwendig. Halten Sie die nachfolgenden Dokumente bereit:

• Grundriss Ihrer Wohnung mit möglichst genauen Maßen

• Teilungserklärung, die Sie beim Grundbuchamt erhalten

• Grundbuchauszug, den Sie beim Grundbuchamt erhalten

• Nebenkostenabrechnungen

• aktueller Wirtschaftsplan

• Baubeschreibung, die Sie beim Bauamt erhalten können

• Energieausweis

• Rücklagenübersicht

Entscheiden Sie sich dafür, eine Wohnung zu verkaufen, die vermietet ist, gehört zu den Unterlagen auch der laufende Mietvertrag.

Um einen möglichst guten Eindruck zu hinterlassen ist es wichtig, die Vorzüge der Wohnung bereits im Inserat in den Fokus zu stellen. Hier können Sie mit zahlreichen Fotos arbeiten. Auch Home-Staging kommt immer wieder zum Einsatz. Dabei handelt es sich um die Möglichkeit, eine virtuelle Einrichtung der Wohnung vorzunehmen und dem Interessenten zu visualisieren, wie seine Einrichtung aussehen könnte.

Kommt es dann zu einem Termin für die Besichtigung, sollten Sie einige Vorbereitungen treffen:

• kleine Reparaturen in der Wohnung vorher abschließen

• Reinigung der Wohnung

• Terrasse oder Balkon in Stand setzen

• Vereinbarung von einem Termin bei Tageslicht