Wohnung wegen Nachbarn verkaufen 2019-05-28T14:11:31+02:00

Wohnung wegen Nachbarn verkaufen

Leider kommt es immer wieder vor, dass Eigentümer ihre Wohnung wegen lästiger Nachbarn verkaufen wollen. Die Gründe dafür sind meist Streitigkeiten oder regelmäßige Verstöße gegen die Hausordnung. Ab wann Sie einen Käufer über unliebsame Nachbarn informieren müssen und wie sich dies auf den Verkaufspreis auswirkt, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Es besteht keine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer, wenn dieser nicht nach den Nachbarn fragt oder kein extrem nachbarfeindliches Verhalten gegeben ist.
  • Ein Makler kann mit seiner Erfahrung dabei helfen, eine Wohnung trotz leidiger Nachbarn erfolgreich zu verkaufen.
  • Beachten Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung, ob eventuell eine Spekulationssteuer fällig wird!
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Wann muss ich den Käufer über leidige Nachbarn informieren?

Wer seine Wohnung wegen der Nachbarn verkaufen möchte, hat meist eine Leidensgeschichte mit ihnen hinter sich. Die Gründe dafür können sehr vielfältig sein: Lärmbelästigung, persönliche Differenzen oder schlicht die Nichteinhaltung der Hausordnung. Wenn ein potentieller Käufer nicht ausdrücklich nach den Nachbarn fragt, besteht für Sie als Verkäufer der Wohnung zunächst einmal auch keine Auskunftspflicht.

Fragt der potentielle Käufer jedoch ausdrücklich nach möglichen Problemen mit den Nachbarn oder verhalten diese sich extrem nachbarfeindlich und schikanös, besteht für den Verkäufer eine Aufklärungspflicht. Sie besteht für den Verkäufer jedoch nur dann, wenn er über solche Umstände Kenntnisse hat.

Blick auf Wohnung

Wird die Aufklärungspflicht vom Verkäufer verletzt, also wird ein Kaufinteressent bewusst nicht über problematische Umstände mit den Nachbarn informiert, könnte der Interessent den Verkäufer auf Schadensersatz verklagen, wenn er die Immobilie erworben hat. Es kann sogar so weit gehen, dass die Rückabwicklung des Kaufvertrages mitsamt der Erstattung aller damit zusammenhängenden Kosten gerichtlich erzwungen wird (siehe Az. 4 U 84/01).

Wohnung wegen Nachbarn verkaufen: Wie kann ein Makler helfen?

Wer sich gezwungen fühlt, seine Wohnung wegen unausstehlicher Nachbarn zu verkaufen, wird zwar einerseits die Motivation haben, die Immobilie zu veräußern, andererseits jedoch entnervt von den ewigen Streitereien mit den Nachbarn sein. Sie könnten als Verkäufer der Versuchung verfallen, Ihre Immobilie unter Wert zu verkaufen, um all den Ärger schnell loszuwerden.

Ein Makler hingegen ist unbefangen und kennt solche Situationen durch seinen Berufsalltag nur zu gut. Mit der Beauftragung eines Maklers legen Sie den Stress nicht nur in andere Hände, sondern steigern zugleich Ihre Chancen, die Immobilie trotz unliebsamer Nachbarn erfolgreich zu verkaufen. Regionale Immobilienpreise sind dem Immobilienmakler bekannt und er wird anhand dessen versuchen, den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Wohnung zu erzielen. Eventuell hat er sogar bereits potentielle Käufer in seinem Bestand, die für Ihre Wohnung in Frage kommen.

Wann wird die Spekulationssteuer bei einem Verkauf fällig?

Wenn Sie Ihre Wohnung wegen der Nachbarn verkaufen, kann eventuell eine Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer fällt an, wenn eine Wohnung mit einem Gewinn von über 600 Euro veräußert wird. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müssen folgenden Bedingungen erfüllt sein:

  • Einhaltung der zehnjährigen Spekulationsfrist: Wer seine Immobilie zehn Jahre nach dem Erwerb veräußert, muss keine Spekulationssteuer zahlen.
  • Wenn Sie Ihre Wohnung seit ihrem Erwerb durchgängig selbst bewohnt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer entrichten.
  • Wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren die zu veräußernde Immobilie selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.
  • Bleibt der Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft unter 600 Euro, fällt keine Spekulationssteuer an.

Wie die Spekulationssteuer berechnet wird, können Sie dem folgenden Rechenbeispiel entnehmen:

Verkaufspreis Wohnung 200.000 €
Kosten im Rahmen der Veräußerung (z.B. Reparaturen) – 5.000 €
Anschaffungskosten der Wohnung – 145.000 €
Gewinn = 50.000 €
Persönlicher Steuersatz 40 %
Steuer, die entrichtet werden muss
20.000 €

Falls bei Ihnen – aus welchen Gründen auch immer – eine Spekulationssteuer anfallen sollte, sollten Sie alle Kosten, die im Rahmen der Veräußerung entstanden sind, vom Verkaufserlös abziehen. So können Sie den zu versteuernden Gewinn schmälern. Zu diesen Kosten gehören:

  • Maklergebühren sowie Notargebühren
  • Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens
  • Werbungskosten (Online-Inserate und Zeitungsanzeigen)
  • Gebühren für Grundbucheintragung
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten im Rahmen von Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Vorfälligkeitsentschädigung, die aufgrund der frühzeitigen Kündigung des Darlehensvertrages fällig wird

Welche Unterlagen brauche ich und was kosten sie?

Für den Verkauf einer Immobilie sind bestimmte Unterlagen und Dokumente notwendig. Im Folgenden finden Sie eine Auflistung aller relevanten Unterlagen, die Sie für Ihr Veräußerungsgeschäft benötigen:

Dokument
Wo zu beantragen
Kosten
Grundgriss
Eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Teilungserklärung
Grundbuchamt
10,00 Euro (unbeglaubigt)
20,00 €uro (beglaubigt)
Grundbuchauszug
Grundbuchamt
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell)
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Bauämter berechnen zwischen 5,00 und 100,00 Euro für eine Abschrift
Baubeschreibung
Eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Energieausweis
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet)
Eigene Unterlagen

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

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