Wohnung verkaufen & Haus kaufen (oder bauen)
Wer eine Eigentumswohnung kauft und eine Finanzierung abschließt, geht in der Regel davon aus, dass die Wohnung über einen langen Zeitraum bewohnt wird. Unvorhergesehene Umstände, Jobwechsel und Familienzuwachs können allerdings dazu führen, dass die Wohnung verkauft werden muss. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie Ihre Wohnung verkaufen und anschließend ein Haus bauen, kaufen oder eine neue Wohnung erwerben können.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
- Wohnung verkaufen und gleichzeitig ein Haus kaufen – geht das?
- Was ist eine Zwischenfinanzierung?
- Was ist ein Pfandtausch?
- Wohnung verkaufen und eine neue Wohnung kaufen
- Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen – oder doch lieber bauen?
- Wichtige Unterlagen für den Wohnungsverkauf
- Achtung: Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf
Das Wichtigste in Kürze:
- Der erste Schritt sollte ein Gespräch mit Ihrer Bank sein, wenn Sie eine Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen möchten.
- Eine teure Vorfälligkeitsentschädigung sollte umgangen werden.
- Eine Zwischenfinanzierung kann die Zeit zwischen dem Kauf und der Auszahlung des Verkaufserlöses überbrücken.
- Immobilienmakler unterstützen Sie beim professionellen Verkauf Ihrer Immobilie und helfen Ihnen, ein neues Objekt zu finden.
Wohnung verkaufen und gleichzeitig ein Haus kaufen – geht das?
Zahlreiche Umstände können dazu führen, dass Sie als Eigenheimbesitzer Ihre Wohnung verkaufen müssen oder wollen. Oft geht damit der Wunsch nach einer räumlichen Vergrößerung einher und Eigenheimbesitzer entscheiden sich dazu, ein Haus zu kaufen oder gar zu bauen.
Selten lässt sich ein solcher Plan zeitlich genau festlegen. Was passiert also, wenn ein Haus gefunden wurde, der Verkauf der Wohnung aber noch läuft? Lässt sich die Wohnung verkaufen und gleichzeitig ein Haus kaufen, selbst wenn der Verkauf noch nicht gänzlich abgeschlossen ist? Im Prinzip ja.
Der Ablauf ist allerdings davon abhängig, ob Sie die Wohnung bereits vollständig abbezahlt haben oder die Finanzierung noch läuft. Möchten Sie Ihre finanzierte Wohnung verkaufen, um ein Haus zu kaufen, sollten Sie rechtzeitig Kontakt mit Ihrer Bank aufnehmen. Da bei der Kreditvergabe stets ein Eintrag der Bank ins Grundbuch vorgenommen wird, haben Sie erst uneingeschränkt Zugriff auf das Grundbuch, wenn alle Schulden getilgt wurden. Kann mit dem Verkaufspreis keine Ablösung des Kredits erzielt werden, kann die Bank eine Freigabe des Grundbuchs ablehnen – ohne diese Freigabe können Sie allerdings keine Eigentumsrechte übertragen. Eine Einigung mit der Bank ist deshalb zwingend nötig, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen und gleichzeitig ein Haus kaufen oder bauen möchten.
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen möchten, haben Sie grundsätzlich zwei Optionen:
- Verkauf mit anschließendem Kauf
Diese Variante ist denkbar einfach: Sie erhalten den Verkaufspreis für Ihre Immobilie und erwerben mit dem Geld ein neues Haus oder entscheiden sich für einen Pfandtausch.
- Kauf mit anschließendem Verkauf
Sie haben ein Objekt gefunden, die bisherige Wohnung wurde aber noch nicht verkauft. Sie vereinbaren eine Zwischenfinanzierung mit Ihrer Bank.
Beachten Sie, dass Sie zu einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet werden können, wenn Sie einen Kredit auflösen. Das bedeutet, dass Ihre Bank hohe Beträge für die entgangenen Zinszahlungen einfordern kann. Die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung finden Sie in Ihrem Kreditvertrag, den Sie deshalb gründlich überprüfen müssen.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Nur selten lassen sich der Verkauf einer Wohnung und der Kauf eines Hauses exakt zeitlich abpassen. Das kann zu einem Engpass bei der Finanzierung der neuen Immobilie führen, denn der Großteil Ihres Kapitals wird wohl in Ihrer Eigentumswohnung stecken. Eine Zwischenfinanzierung bietet immer dann eine probate Lösung, wenn Sie eine neue Immobilie finanzieren möchten, Ihr Kapital aber gerade noch in der vorherigen Immobilie steckt. Diese Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit bis zum tatsächlichen Verkauf Ihrer Wohnung und der Freisetzung Ihres Kapitals.
Was ist ein Pfandtausch?
Ein Pfandtausch ist eine gute Möglichkeit, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Gemeint ist einfach der Austausch einer bestehenden Sicherheit gegen eine andere – in diesem Fall also der Eintrag der Grundschuld. In den meisten Fällen ist ein Pfandtausch günstiger, als das alte Darlehen zu kündigen und eine neue Finanzierung zu beginnen.
Beispiel für einen Pfandtausch
Eine Familie hat vor einigen Jahren ein Haus gekauft und dafür eine Immobilienfinanzierung in Höhe von 150.000 Euro aufgenommen. Nun kündigt sich ein weiteres Kind an und ein neues, größeres Haus muss her. Die Familie vereinbart mit der kreditgebenden Bank einen Pfandtausch. Die Grundschuld für die alte Immobilie wird beim Verkauf gelöscht und auf das neue Haus übertragen.
Wohnung verkaufen und eine neue Wohnung kaufen
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, um eine neue Wohnung zu kaufen, unterscheidet sich dies nicht wesentlich von einem Hauskauf unter den gleichen Umständen. Tatsächlich könnte es sich sogar wesentlich einfacher gestalten, da eine Eigentumswohnung oft schneller gefunden wird und der Kaufpreis niedriger ist. Im besten Fall können Sie beide Objekte in finanzieller Hinsicht einfach „austauschen“. Die Rahmenbedingungen für die Ablösung Ihres Kredits oder den Pfandtausch unterscheiden sich jedoch nicht und müssen mit Ihrer Bank besprochen werden.
Die Zeit drängt, Sie suchen ein neues Objekt und möchten Ihre Wohnung verkaufen? Ein Immobilienmakler unterstützt Sie gerne bei diesen Aufgaben. Makler kennen den Immobilienmarkt ganz genau und wissen, wie die Abwicklung einer Immobilienvermarktung professionell durchgeführt wird. Nicht zu unterschätzen: Sie profitieren von einer deutlichen Zeitersparnis und können mit einem höheren Verkaufserlös rechnen.
Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen – oder doch lieber bauen?
Die Entscheidung ist gefallen: Die Wohnung soll verkauft werden. Doch soll das neue Heim gekauft oder lieber gebaut werden? Im Folgenden sehen Sie einige Vorteile beider Optionen im Überblick:
| Vorteile Wohnung verkaufen und Haus kaufen | Vorteile Wohnung verkaufen und Haus bauen |
|---|---|
| Kosten gut kalkulierbar | individualisierbar |
| weniger zeitintensiv | technisch auf dem neuesten Stand |
| bestehende Infrastruktur | energieeffizienter |
| höhere Chancen in Ballungsräumen | Einsparmöglichkeiten durch Eigenleistungen |
Wie Sie sehen, bieten beide Varianten gewisse Vorteile für Sie. Es lässt sich festhalten, dass ein Bau Ihnen deutlich mehr Flexibilität bietet, ein Hauskauf allerdings viel besser kalkulierbar ist. Hier müssen Sie sich entscheiden, welche Aspekte Ihnen wichtiger sind – Planungssicherheit oder Flexibilität.
Wichtige Unterlagen für den Wohnungsverkauf
| Dokumente | Woher? | Kosten |
|---|---|---|
| Grundriss | eigene Unterlagen bzw. Bauamt | – |
| Teilungserklärung | Grundbuchamt | 10,00 Euro (unbeglaubigt) 20,00 Euro (beglaubigt) |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | 10,00 Euro (unbeglaubigt) 20,00 Euro (beglaubigt) |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Wohngeldabrechnung | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Wirtschaftsplan (aktuell) | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Rücklagenübersicht | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Baubeschreibung | eigene Unterlagen bzw. Bauamt | Bauämter berechnen zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Abschrift |
| Energieausweis* | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) | Eigene Unterlagen | – |
*Liegt noch kein Energieausweis bei der Hausverwaltung vor, kann dieser neu beantragt werden. Die Kosten dafür können sich je nach Verfahren zwischen 50 und 400 Euro bewegen. Eine Übersicht alles qualifizierten Aussteller finden Sie hier.
Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfall wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.
Achtung: Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf
Gewinne aus Verkäufen oder Geldanlagen müssen mit der sogenannten Spekulationssteuer versteuert werden. Auch für Gewinne aus Immobilienverkäufen, die weniger als zehn Jahre nach dem Kauf stattfinden (sogenannte Haltefrist), fällt diese Steuer an. Aber: Haben Sie die Immobilie ausschließlich selbst genutzt oder die Wohnung mindestens in den letzten drei Jahren durchgängig selbst bewohnt, sind Sie von dieser Steuer befreit.
Beispielrechnung Spekulationssteuer:
| Verkaufspreis Immobilie | 400.000 Euro |
| Verkaufskosten (z.B. Reparaturen) | – 30.000 Euro |
| Anschaffungskosten | – 300.000 Euro |
| zu versteuernder Gewinn | = 70.000 Euro |
| Steuersatz (Beispiel) | 40 Prozent |
| Spekulationssteuer | 28.000 Euro |
Diese Rechnung ist lediglich ein Beispiel. Die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrer individuellen Steuerklasse.
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