Wohnung verkaufen 2019-06-12T17:39:11+02:00

Wohnung verkaufen

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Unterlagen Sie für den Wohnungsverkauf benötigen, welche Kosten und Steuern auf Sie zukommen und wie Sie Ihre Wohnung vor Verkauf bewerten lassen. So verkaufen Sie Ihre Immobilie stressfrei und erfolgreich.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Beim Wohnungsverkauf fällt gegebenenfalls eine Steuer an. Sie wird dann fällig, wenn der Erwerb der Immobilie noch keine zehn Jahre zurückliegt und Sie die Immobilien in den zwei letzten und im aktuellen Kalenderjahr nicht selbst bewohnt haben.
  • Die notarielle Beurkundung ist beim Wohnungsverkauf verpflichtend.
  • Für den Verkauf sind konkrete Unterlagen und Dokumente nötig, die teilweise nur gegen Gebühr erhältlich sind.
  • Eine Bewertung Ihrer Wohnung vor Verkauf ist empfehlenswert, um einen angemessenen Verkaufspreis festlegen zu können.
  • Mit einem Makler verkaufen Sie Ihre Wohnung erfolgreich, zeitsparend und stressfrei.
Geprüfte Makler vergleichen

Wohnung vor Verkauf bewerten lassen

Beim Verkauf der eigenen Wohnung steht der Preis im Mittelpunkt. Um einen angemessenen Verkaufswert festlegen zu können, gibt es verschiedene Möglichkeiten. So können Sie zum Beispiel die Bewertung Ihres Objekts selbst in die Hand nehmen. Doch auch ein Makler hilft Ihnen gerne bei der Bewertung Ihrer Immobilie.

Häuser von oben mit den jeweiligen Preisen

Einen weiteren Anhaltspunkt geben der aktuelle Marktspiegel und Preiskarten. Sie beinhalten Informationen zu Preisen und Preisentwicklungen für Immobilien in Deutschland – aufgeteilt nach Region. So bekommen Sie einen ersten Eindruck, was Ihre Eigentumswohnung wert sein könnte.

Wohnungswert von einem Experten bewerten lassen

Wer lieber einen Experten die Schätzung des Wohnungswerts übernehmen lassen möchte, kann auf einen vereidigten Sachverständigen oder Gutachter zurückgreifen. Dieser ermittelt den bestmöglichen Marktpreis, der theoretisch erzielt werden kann.

Wer zum ersten Mal eine Wohnung verkauft und eventuell noch einen emotionalen Wert damit verbindet, wird sich schwertun, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, steht er Ihnen als Profi mit seinem Know-how zur Seite. Er kennt den Markt und kann das Potential sowie die Zielgruppe und damit den Preis genau einschätzen. In der Regel erfolgt diese Einschätzung nicht nur auf Basis der Immobiliendaten, sondern nach einer eingehenden Begehung der Wohnung.

Ein Makler kann Sie beim Hausverkauf unterstützen

Was kann den Preis beim Verkauf einer Wohnung schmälern?

Wenn Sie eine Wohnung von privat verkaufen, gibt es einige Faktoren, die den Verkaufspreis etwas senken können. So werden beispielsweise Erdgeschosswohnung für bis zu 30 Prozent weniger gehandelt als vergleichbare Wohnung in höheren Stockwerken. Auch das Fehlen von Garten, Terrasse oder Balkon wirkt sich oftmals negativ auf die Preisgestaltung aus.

Daher ist es wichtig, den Markt und die Zielgruppe für Ihren Verkauf genau zu kennen, um einen passenden Preis festzulegen.

In der Regel erkennt ein Immobilienmakler schnell, welche Zielgruppe Ihre Wohnung ansprechen könnte. Ob Familien mit einem Kind, berufstätige Paare oder Kapitalanleger – er kann das Exposé gezielt anpassen, damit sich nur passende Interessenten auf das Gesuch melden.

Was interessiert den potenziellen Käufer meiner Wohnung?

Abgesehen vom Preis sind für die Interessenten natürlich vor allem Zustand, Ausstattung und Lage Ihrer Wohnung von Bedeutung.

Bereiten Sie sich also auf mögliche Themen gut vor:

  • Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an den Nahverkehr, Bildung, Ärzte)
  • Lärm- und Geruchsbelästigung
  • Parkplätze
  • Zustand der Außenanlagen
  • Zustand von Fenster und Türen
  • Renovierungs- und Sanierungsbedarf (Wände/Decken, Heizung, Wasser, Elektronik)
  • Ausstattung von Küche und Bad
  • Zustand von Balkon und Keller
Leeres Zimmer mit zwei großen Balkontüren

Im Idealfall können Sie viele der Fragen, die beim Käufer auftauchen könnten, schon direkt in der Anzeige für den Wohnungsverkauf beantworten. So steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Sie schneller einen passenden Interessenten finden.

Zielgruppe für den Wohnungsverkauf finden

Wer für den Kauf Ihrer Wohnung infrage kommt, hängt vom individuellen Objekt ab. Grob lassen sich zwei Typen von Wohnungsverkauf unterscheiden: der Verkauf einer Eigentumswohnung und der Verkauf einer Mietwohnung.

  • Mietwohnung verkaufen: Wer seine Mietwohnung verkaufen möchten, sollte vor allem Kapitalanleger als potenzielle Käufer ins Auge fassen. Zwar ist auch der Verkauf an Privatleute möglich. Da diese aber die Wohnung dann selbst nutzen möchten, müssten sie im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung den aktuellen Mietern kündigen – und eine Eigenbedarfserklärung muss immer gerichtlich geprüft und bestätigt werden. Im Falle des Scheiterns steht der neue Besitzer dann mit einer Immobilie da, die er nicht selbst nutzen kann.
  • Eigentumswohnung verkaufen: Der Verkauf einer Wohnung, die Sie selbst besitzen und nutzen, ist einfacher. Vermehrt wollen Mieter ins Eigenheim wechseln, um für das Alter abgesichert zu sein. Überzeugen Sie Interessenten mit gut aufbereiteten Unterlagen, legen Sie alle wichtigen Zahlen und Kosten offen und stellen Sie sicher, dass Sie auf alle Fragen vorbereitet sind.

Unterlagen für den Wohnungsverkauf

Neben den oben genannten generellen Informationen rund um den Zustand der Wohnung, die zum Verkauf steht, sind weiterhin konkrete Unterlagen und Dokumente nötig. So kann der Verkauf ohne Zeitverzögerung vonstattengehen. Beachten Sie, dass einige Unterlagen nur gegen Gebühr erhältlich sind – welche das betrifft und wie hoch die Kosten sind, entnehmen Sie der Tabelle.

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 20 Euro
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteram 15 bis 60 Euro
Baupläne Bauordnungsamt oder Architekt keine
Grundriss Eigene Unterlagen oder Hausverwaltung keine
Energieausweis Zulässiger Sachverständiger Zwischen 50 und 500 Euro
Teilungserklärung Grundbuchamt Nur bei aufteilten Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnungen nötig
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Bauamt Je nach Aufwand 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Abschrift
Falls vermietet: Kopie des Mietvertrages sowie Informationen zum Mieter Eigene Unterlagen keine

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

Die Kosten spielen beim Hausverkauf eine große Rolle

Steuern beim Wohnungsverkauf

Planen Sie, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, kommen Sie um die sogenannte Spekulationssteuer oftmals nicht herum. Sie wird dann fällig, wenn der Erwerb der Immobilie noch keine zehn Jahre zurückliegt und Sie die Immobilien in den zwei letzten und im aktuellen Kalenderjahr nicht selbst bewohnt haben.

Verkaufspreis Immobilie 250.000 Euro
Anschaffungspreis 220.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 30.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40%
Zu zahlende Steuer 12.000 Euro

Wann ist der Wohnungsverkauf steuerfrei?

Eine der folgende Kriterien muss erfüllt sein, damit beim Wohnungsverkauf keine Steuer anfällt:

  • Die Immobilie ist bereits 10 Jahre im Besitz des Verkäufers.
  • Der Eigentümer hat die Immobilie seit Kauf ausschließlich selbst bewohnt.
  • Der Eigentümer hat die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt.

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Je nach Gewinn müssen Sie mit mehreren Tausend Euro rechnen.

Steuer für Verkauf wird berechnet

Beim Immobilienverkauf mit Gewinn gibt es steuerliche Grenzen und Fristen, die beachtet werden sollten. Erfahren Sie hier, wie Sie die Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen können, wie Sie den Verkauf in der Steuererklärung angeben und vieles mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf. Weiterlesen…

Notar und Notarkosten beim Wohnungsverkauf

Ganz gleich, ob Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung verkaufen: Ohne Notar geht es nicht. Gemäß §313b des Bürgerlichen Gesetzbuches ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienverkauf verpflichtend.  Es spielt beim Verkauf also keine Rolle, um welche Art von Immobilie es sich handelt – die notarielle Beurkundung ist Pflicht. Nur der Notar ist berechtigt, entsprechende Anträge beim Grundbuchamt vorzulegen.

Ganz gleich, ob Sie Ihre Immobilie privat verkaufen oder als Investor handeln – für jeden Immobilienverkauf muss in Deutschland ein Notar herangezogen werden. Welche Aufgaben der Notar übernimmt, wer den Notar zahlt & wie hoch die Kosten für einen Notar sind, erfahren Sie hier. Weiterlesen…

Eine Frau telefoniert

Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen

Der Verkauf einer Wohnung kann eine zeitraubende und nervenaufreibende Aufgabe sein. Die Beauftragung eines Maklers scheint hier verlockend. Die Zusammenarbeit mit einem Makler hat ihre Vor- und Nachteile.

Vorteile eines Maklers Nachteile eines Maklers
Makler können dank ihrer Marktkenntnis und ihres verkäuferischen Geschicks häufig Durch die anfallende Provision wird Ihr Verkaufsgewinn geschmälert
Makler kennen die passenden Vermarktungskanäle für jedes Objekt und finden so schneller einen geeigneten Interessenten. Auch das professionell erstellte Exposé hilft dabei, den Wohnungsverkauf zu beschleunigen. Die Suche nach einem professionellen Makler, der im Idealfall auf Ihren Objekttypen spezialisiert ist, kann sich als sehr zeitintensiv entpuppen.
Auch bei der Zusammenstellung der benötigten Unterlage und rechtlichen Fragen steht Ihnen der Makler zur Verfügung und unterstützt Sie mit seiner Expertise.
Makler arbeitet am Laptop

Wägen Sie also ab, ob und wie sehr Sie von einem Makler profitieren können, und was Ihnen diese Entlastung wert ist. Generell lässt sich eine Eigentumswohnung auch von privat gut verkaufen. Wer jedoch viele Fragen hat, sich selbst als untalentierten Verkäufer einschätzt oder einen Spezialfall wie eine Mietwohnung verkaufen möchte, der sollte vor professioneller Hilfe nicht zurückschrecken – davon profitieren am Ende alle Beteiligten.

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