Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen 2019-05-28T13:42:47+02:00

Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen

Wer darf den Garten nutzen und gibt es einen Stellplatz zur Wohnung? Die Teilungserklärung ist ein wichtiges Dokument zur Klärung der Eigentumsverhältnisse. Liegt sie nicht vor, kann es beim Verkauf Probleme geben. Was eine Teilungserklärung genau ist und wo Sie sie erhalten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Teilungserklärung definiert eindeutig die Eigentumsverhältnisse an einem Gebäude.
  • Für den Verkauf einer Wohnung muss die Teilungserklärung vorgelegt werden.
  • Eigentümer erhalten das Dokument bei der Hausverwaltung oder dem Grundbuchamt.
  • Vor dem Verkauf sollte geklärt werden, ob eine Spekulationssteuer zu zahlen ist.
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Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung für ein Gebäude führt die Aufteilung des Gesamteigentums in Sondereigentum auf. Enthalten sind gegenständliche und räumliche Abgrenzungen sowie die Höhe der Miteigentumsanteile und die Zuordnung von Sondernutzungsrechten. Die Teilungserklärung muss beim Grundbuchamt eingereicht und jede Änderung im Grundbuch vermerkt werden.

Was ist Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Diese beiden Begriffe sind insbesondere dann wichtig, wenn es um die Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft geht. Laut § 16 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sind Kosten des Sondereigentums vom jeweiligen Eigentümer allein zu tragen. Vom Gemeinschaftseigentum ausgehende Kosten müssen entsprechend von allen Eigentümern bezahlt werden.

Das Wohneigentumsgesetz besagt, dass Kosten des Sondereigentums vom jeweiligen Eigentümer allein zu tragen sind.

Zum Sondereigentum gehören beispielsweise:

  • abgeschlossene Wohnungen und Kellerräume
  • Wandverkleidungen und nichttragende Wände
  • Tapeten, Fußbodenbeläge und Innenanstriche
  • Heizkörper
  • Einbauschränke
  • Innentüren
  • Stellplätze/Garagen

Das Grundstück, Verkehrsflächen, Hausflure, Aufzüge und alle tragenden Wände gehören allerdings zum Gemeinschaftseigentum. Die Unterscheidung fällt dabei nicht immer leicht. Versorgt ein Heizungsrohr beispielsweise zwei Wohnungen, so gehört es zum Gemeinschaftseigentum.

Woraus besteht die Teilungserklärung?

Folgende Bestandteile sind verpflichtend:

  • Aufteilungsplan
    Enthält die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und die Größe der Gebäudeteile. Die Eigentumsanteile werden jeweils in Tausendstel angegeben.
    Beispiel: Ein Gebäude hat eine Wohn- und Nutzfläche von 800 Quadratmetern. Auf jeden Quadratmeter entfallen 1,25 (von Tausend) Mieteigentumsanteile. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern entspricht also 70 (60 x 1,25) Mieteigentumsanteilen (MEA). Dem Eigentümer gehören demnach 7 Prozent des Gebäudes.
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
    Bescheinigt, dass alle Einheiten abgeschlossen sind und separat genutzt werden können.
  • Gemeinschaftsordnung
    Legt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander fest.

Wohnung verkaufen ohne Teilungserklärung – ist das möglich?

Die Teilungserklärung gehört zu den wichtigsten Unterlagen beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Dies ist allein schon deshalb der Fall, weil für den Käufer ersichtlich sein muss, welche Rechte und Pflichten mit dem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. Beim Kauf einer Wohnung wird Ihr Vertragspartner also sicherlich auf die Vorlage einer Teilungserklärung bestehen. Auch bei der notariellen Prüfung des Kaufvertrags ist dieses Dokument zwingend notwendig. Vor dem Verkauf – bestenfalls schon vor der Vermarktung – sollte die Teilungserklärung also vorliegen.

Warum kann es ohne Teilungserklärung Probleme geben?

Ein Beispiel:
Im Exposé wird ein zur Wohnung gehörender Stellplatz angeboten. Laut Teilungserklärung gehört dieser jedoch nicht zum Sondereigentum. Oder ein Garten wird zur Allgemeinnutzung angeboten, laut Sondernutzungsrecht steht die Nutzung aber nur einem Eigentümer im Erdgeschoss zu. Sind die Eigentumsverhältnisse nicht klar definiert, kann es immer wieder zu (Rechts-)Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft kommen.

Woher bekomme ich eine Teilungserklärung?

Ihre Interessenten wollen verständlicherweise die Teilungserklärung sehen, aber in den Unterlagen ist sie nicht zu finden? Ihr erster Weg sollte jetzt zur Hausverwaltung führen, in den meisten Fällen ist die Teilungserklärung dort hinterlegt. In Ausnahmefällen liegt sie dort jedoch nicht vor. Dann müssen Sie sich an das zuständige Grundbuchamt Ihrer Gemeinde wenden. Dort fallen allerdings Gebühren an, die Sie als Verkäufer bezahlen müssen.

Bei dieser Gelegenheit können Sie auch die Vollständigkeit anderer Dokumente überprüfen, die für den Verkauf notwendig sind:

Dokument Woher? Kosten
Grundriss eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Teilungserklärung Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigt)
20,00 Euro (beglaubigt)
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigt)
20,00 Euro (beglaubigt)
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell) eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Baubeschreibung eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Abschrift
Energieausweis* eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) Eigene Unterlagen

Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfall wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.

*Liegt noch kein Energieausweis bei der Hausverwaltung vor, kann dieser neu beantragt werden. Die Kosten dafür können sich je nach Verfahren zwischen 50 und 400 Euro bewegen. Eine Übersicht alles qualifizierten Aussteller finden Sie hier.

Tipp:
Bei Unsicherheiten bezüglich der notwendigen Dokumente können Sie sich an Ihren Makler wenden. Dieser hilft Ihnen bei der Zusammenstellung aller Unterlagen.

Fazit

Liegt die Teilungserklärung nicht rechtzeitig vor, kann es zu ärgerlichen Verzögerungen beim Verkauf kommen. Kümmern Sie sich deshalb so früh wie möglich um die Vollständigkeit Ihrer Verkaufsunterlagen.

Sollten Sie außerdem die Wohnung nicht selbst bewohnt haben oder innerhalb von zehn Jahren ab Kauf (Spekulationsfrist) wieder verkaufen, müssen Sie mit der sogenannten Spekulationssteuer rechnen. Diese Steuer entfällt, wenn Sie die Wohnung mindestens im Jahr der Veräußerung und zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Es kann sich deshalb lohnen, mit dem Verkauf einer Wohnung zu warten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Beispielrechnung Spekulationssteuer:

Verkaufspreis Wohnung 80.000 Euro
Verkaufskosten (z.B. Reparaturen) – 4.000 Euro
Anschaffungskosten – 60.000 Euro
zu versteuernder Gewinn = 16.000 Euro
Steuersatz (Beispiel) 40 Prozent
Spekulationssteuer 6.400 Euro

In diesem Beispiel fällt eine Spekulationssteuer von 6.400 Euro an. Entsprechend Ihrer persönlichen Steuerklasse kann die Spekulationssteuer höher oder niedriger ausfallen.

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