Wohnung mit Wohnbauförderung verkaufen 2019-06-20T16:57:17+02:00

Wohnung mit Wohnbauförderung verkaufen

Nicht immer lässt sich beim Immobilienverkauf genau sagen, wann der richtige Zeitpunkt ist, um die Wohnung zu verkaufen. Mit einer Wohnbauförderung wie einem KfW-Darlehen, die zum Zeitpunkt des Verkaufs noch läuft, kann der Verkaufsprozess komplizierter werden. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen Ihre Möglichkeiten bei einem Wohnungsverkauf mit Wohnbauförderung vor.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Grundsätzlich verfällt durch den Immobilienverkauf der Anspruch auf die Förderung. Es bestehen trotzdem Möglichkeiten, die Förderung weiter zu nutzen.
  • Auch bei nicht in Anspruch genommenen öffentlich geförderten Darlehen muss zum Teil eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.
  • Spekulationssteuer müssen Verkäufer in der Regel nicht befürchten, da Wohnbauförderung nur selbstgenutzte Immobilien betrifft.
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Welche Art der Wohnbauförderung beziehen Sie?

Je nachdem, welche Art der Wohnbauförderung Sie erhalten, ist das Verfahren beim Wohnungsverkauf unterschiedlich.

Die Möglichkeiten öffentlicher Förderung beim Wohnungskauf oder Hausbau sind vielfältig. Beispielsweise erhalten Familien mit Kindern unter 18 Jahren seit 2018 Baukindergeld, Bauherren erhalten durch Darlehen der KfW-Bankengruppe unschlagbar günstige Darlehen bei bestimmten Bauvorhaben.

In den einzelnen Bundesländern und Städten gibt es viele weitere Fördermöglichkeiten für Häuslebauer und Wohnungskäufer. Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, die mit einer Wohnbauförderung finanziert wurde, sind unterschiedliche Vorgehen denkbar.

Wohnung verkaufen mit Wohnbauförderung: Was kommt auf mich zu?

Staatlich gefördert wird nicht nur der Neubau oder der Kauf von selbst genutztem Wohnraum, sondern auch Umbaumaßnahmen, die zu energieeffizientem oder barrierefreien Wohnen führen. Der Anspruch auf einen KfW-Kredit entfällt grundsätzlich bei der Veräußerung der Wohnung oder des Hauses. Dennoch muss er nicht zwangsläufig zurückgezahlt werden. Die KfW-Bank sieht zwei Möglichkeiten, wenn der Kauf oder die Sanierung einer selbstgenutzten Immobilie durch ein KfW-Darlehen gefördert wurde und diese nun verkauft wird:

  1. Als Kreditnehmer können Sie das Darlehen auf eine andere von Ihnen selbst genutzte Immobilie übertragen und profitieren somit weiter von den günstigen Konditionen.
  2. Auch der Käufer Ihrer Immobilie kann das Darlehen zu den gleichen Konditionen übernehmen. Dies ist jedoch für den Käufer nur dann sinnvoll, wenn das bereits bestehende Darlehen nicht teurer ist als aktuelle Darlehensformen bei der Förderbank oder auf dem freien Markt.

Bei einem vorzeitigen Zurückzahlen des KfW-Kredits müssen Sie mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung der Bank rechnen. Für die Bank kann sich ein Zinsschaden ergeben, da sie den vorzeitig zurückgezahlten Betrag nicht mehr zu dem Zinssatz anlegen kann, zu dem sie das Darlehen hätte anlegen können. Die Frist für den Anspruch auf diesen Ausgleich endet jedoch nach zehn Jahren. Zehn Jahre nachdem Sie das Darlehen erhalten haben, können Sie es also entschädigungslos kündigen.

Tipp:

Lassen Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von der Verbraucherzentrale überprüfen. Häufig schleichen sich in die Rechnung der Bank Fehler zu Ihren Ungunsten ein, die so aufgedeckt werden.

KfW-Darlehen, die vom Bund mitfinanziert werden, bieten Sondertilgungsoptionen. Dadurch können die entsprechenden Darlehen vorzeitig getilgt werden und es entsteht keine Vorfälligkeitsentschädigung für den Kreditnehmer.

Wohnung verkaufen: Mit Wohnbauförderung kompliziert?

Generell verhält es sich mit Wohnbauförderungen wie dem KfW-Darlehen ähnlich wie mit allen anderen Krediten und Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Auch die Wohn-Riester-Förderung sieht vor, dass der Betrag des Wohnförderkontos in ein neues Eigenheim investiert werden kann, falls Sie das ursprünglich geförderte Haus verkaufen möchten. Alternativ kann der entsprechende Betrag auf ein Riester-Konto eingezahlt werden, das nicht an ein Eigenheim gebunden ist.

Anders sieht es beim Baukindergeld aus: Seit September 2018 erhalten Familien mit Kindern eine spezielle staatliche Förderung beim Wohnungskauf oder Hausbau. Eltern mit Kindern unter 18 Jahren erhalten jährlich pro Kind 1.200 Euro, die wiederum für die Tilgung von Krediten oder für Anschaffungen rund um die Immobilie genutzt werden können.

Planen Sie, Ihre Wohnung zu verkaufen, die mit der Wohnbauförderung des Baukindergeldes einhergeht, wird die Zahlung des Baukindergeldes eingestellt. Ausgenommen davon sind Fälle, in denen Sie ein neues Eigenheim beziehen. Hier kann die Zahlung des Baukindergeldes direkt übertragen werden. In jedem Fall muss die KfW-Bank, die das Baukindergeld verwaltet, informiert werden.

Beim Immobilienverkauf mit Gewinn gibt es steuerliche Grenzen und Fristen, die beachtet werden sollten. Erfahren Sie hier, wie Sie die Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen können, wie Sie den Verkauf in der Steuererklärung angeben und vieles mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf. Weiterlesen…

Welche Unterlagen benötige ich zum Verkauf meiner Wohnung?

Vor dem Verkauf Ihrer Wohnung sollten Sie sich um die Besorgung einiger Dokumente bemühen, die für den Abschluss eines Kaufvertrags nötig sind. Sie erhalten die Unterlagen an unterschiedlichen Stellen und müssen zum Teil eine mehrwöchige Bearbeitungszeit einrechnen. Empfehlenswert ist also, sich frühzeitig um die Beschaffung der Unterlagen zu kümmern.

Dokument
Wo zu beantragen
Kosten
Grundgriss
Eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Teilungserklärung
Grundbuchamt
10,00 Euro (unbeglaubigt)
20,00 €uro (beglaubigt)
Grundbuchauszug
Grundbuchamt
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell)
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Bauämter berechnen zwischen 5,00 und 100,00 Euro für eine Abschrift
Baubeschreibung
Eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Energieausweis
Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet)
Eigene Unterlagen

Mit der Zahlung einer Spekulationssteuer müssen Sie beim Verkauf Ihrer öffentlich geförderten Wohnung in der Regel nicht rechnen. Eine Spekulationssteuer erhebt das Finanzamt bei Immobilienverkäufen innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb. Ausgenommen sind Immobilien, die mindestens im Verkaufsjahr sowie in den vorangegangenen beiden Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt wurden. Da in der Regel nur selbstgenutztes Wohneigentum gefördert wird, müssen Sie sich hier keine Sorgen machen. Lediglich wenn Sie kürzer in der Immobilie gewohnt haben wird die Spekulationssteuer fällig.

Beispielrechnung für die Spekulationssteuer

Verkaufspreis 250.000 €
Zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen) – 8.000 €
Anschaffungskosten – 210.000 €
Gewinn, der vertreuert werden muss 32.000 €
Persönlicher Steuersatz* 40 %
Zu zahlende Spekulationssteuer 12.800 €

Ein professioneller Immobilienmakler berät Sie zu Möglichkeiten der Kosteneinsparung, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Mit Wohnbauförderungen kennt sich der Experte aus, sodass er Sie beraten kann, wenn es darum geht, die Förderungen auf ein neues Eigenheim zu übertragen.

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