Wohnung an Mieter verkaufen
Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen und Ihr Mieterinteressiert sich für den Ankauf, kann dies ein lohnendes Geschäft für beide Seiten werden. In einigen Fällen hat der Mieter sogar ein sogenanntes Vorkaufsrecht an der Immobilie. Welche Vor- und Nachteile es gibt, wenn Sie Ihre Wohnung an Mieterverkaufen und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
- Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn ich meine vermietete Wohnung verkaufe?
- Wohnung verkaufen an Mieter: Die Vorteile
- Wohnung verkaufen an Mieter: Die Nachteile
- Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meiner Wohnung an den Mieter?
- Worauf muss ich achten, wenn ich meine Wohnung an den Mieter verkaufe?
Das Wichtigste in Kürze:
- Der aktuelle Mieter hat nur in wenigen Fällen das Vorkaufsrecht an der Wohnung.
- Der Verkaufsprozess kann schneller gehen, wenn Sie an den Mieter verkaufen, der die Wohnung schon kennt.
- Bei Wohnungsverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wird eine Spekulationssteuer fällig – häufig lohnt es sich also, die zehn Jahre abzuwarten.
Vermietete Wohnung verkaufen: Hat Mieter Vorkaufsrecht?
Mit dem Vorkaufsrecht an einer Wohnung kann der Inhaber des Rechts im Falle eines Verkaufs zuschlagen – und zwar als Erster. Der Kauf wird dann zu den Konditionen abgeschlossen, die der Eigentümer der Immobilie auch von anderen Interessenten verlangt. Ein Vorkaufsrecht haben Mieter jedoch nur in wenigen, durch den Gesetzgeber klar geregelten Fällen.
Wer ein gesetzliches Vorkaufsrecht an einer Wohnung hat, ist klar festgelegt: Das Objekt wird von einer Miet- in eine Eigentumswohnung verwandelt und Sie als Vermieter beabsichtigen den Verkauf.
Der Hintergrund: Wird die Wohnung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung verwandelt, können Sie die Wohnung unabhängig der anderen Wohnungen im Mietshaus verkaufen. Der Vorteil: Im Vergleich zum Verkauf des gesamten Hauses winken Ihnen beim Verkauf der einzelnen Wohnungen höhere Renditen.
Möchten Sie die Wohnung verkaufen, hat der Mieter, der während der Umwandlung in der Wohnung lebt, ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dies bedeutet nicht, dass er sich direkt entscheiden muss. Er kann sich mit der Kaufentscheidung sogar so lange Zeit lassen, bis die Wohnung an einen anderen Interessenten verkauft wurde. Erst nach Vorlage des notariellen Kaufvertrags muss sich der Mieter entscheiden, ob er die umgewandelte Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen möchte.Für die Überlegung hat der Mieter zwei Monate Zeit.
Das Vorkaufsrecht für den aktuellen Mieter gilt nicht, wenn Sie die Immobilie verschenken, sie an einen Angehörigen verkaufen oder das gesamte Haus verkauft wird.
Wohnung verkaufen an Mieter: Die Vorteile
Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist nicht einfach. Selbstnutzer möchten direkt in ihr neues Eigentum ziehen. Kapitalanleger kaufen vermietete Wohnungen häufig nicht, weil der Mieterschutz keine direkten Kündigungen und Mieterhöhungen erlaubt. Die Wohnung an den Mieter zu verkaufen kann daher den Vorteil haben, dass die Immobilie schneller und zu einem höheren Preis verkauft werden kann, als es bei einem Verkauf an einen externen Käufer möglich wäre.
Der Mieter, der möglicherweise schon lange in der Wohnung wohnt, kennt nicht nur die Eigenheiten der Wohnung und das gesamte Haus genau. Auch vorhandene Mängel und schon erfolgte Sanierungen sind ihm bekannt. Ihm gefällt die Lage der Wohnung und er kann langfristige Stadtentwicklungen gut abschätzen. Viele Mieter denken über den Kauf von Eigentum nach, suchen aber nicht aktiv. Bieten Sie Ihrem Mieter die Wohnung, in der er lebt, zum Kauf an, ist er möglicherweise schnell überzeugt.
Wohnung verkaufen an Mieter: Nachteile
Einen grundsätzlichen Nachteil, seine Wohnung zu verkaufen und den Mieterzum neuen Eigentümer zu machen, gibt es nicht. Der Mieter, der die Wohnung und das Haus sowie die dazugehörigen Mängel kennt, wird jedoch eine gute Verhandlungsgrundlage haben, um den Kaufpreis zu senken. Obwohl Sie bekannte Mängel an jeden potentiellen Käufer weitergeben müssen, wird der Mieter vermutlich stärker auf einer Verhandlung beharren.
Diese Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Wohnung an den Mieter
Bevor Sie die Wohnung verkaufen können, müssen Sie einige Unterlagen und Informationen beschaffen, die sie an unterschiedlichen Stellen erhalten. In der folgenden Tabelle erhalten Sie eine Übersicht über die benötigten Dokumente:
| Dokument | Woher? | Kosten |
|---|---|---|
| Grundriss | eigene Unterlagen bzw. Bauamt | Evtl. Kosten für Kopien beim Bauamt |
| Teilungserklärung | Grundbuchamt | 10,00 Euro (unbeglaubigt) 20,00 Euro (beglaubigt) |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | 10,00 Euro (unbeglaubigt) 20,00 Euro (beglaubigt) |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Wohngeldabrechnung | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Aktueller Wirtschaftsplan | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Rücklagenübersicht | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Baubeschreibung | eigene Unterlagen bzw. Bauamt | Bauämter berechnen zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Abschrift |
| Energieausweis | eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Kopie Mietvertrag | eigene Unterlagen | – |
Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfalls wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.
Worauf Vermieter achten sollten, wenn sie ihre Wohnung an Mieter verkaufen
Genau wie bei allen anderen Immobilienverkäufen gilt es auch beim Wohnung verkaufen einige Faktoren zu beachten.
- Um die Spekulationssteuer zu sparen, sollten Sie Ihre Wohnung nicht innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen. Andernfalls fällt bei einer Wertsteigerung die Spekulationssteuer an. Nachdem zehn Jahre vergangen sind, kann der Gewinn steuerfrei realisiert werden.
- Der potentielle neue Eigentümer sollte sich darüber klar sein, dass er sich als Wohnungseigentümer im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit den anderen Eigentümern verständigen muss. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum und Modernisierungen betreffen, werden gemeinsam innerhalb der WEG beschlossen.
Beispielrechnung für die Spekulationssteuer
| Verkaufspreis der Immobilie | 270.000 Euro |
| zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen) | – 8.000 Euro |
| Anschaffungskosten | -230.000 Euro |
| Gewinn, der versteuert werden muss | 32.000 Euro |
| persönlicher Steuersatz | 40 Prozent |
| Höhe der zu zahlenden Steuer | 12.800 Euro |
Grundsätzlich ist es ratsam, einen professionellen Immobilienmakler einzuschalten, wenn es darum geht, die Wohnung zu verkaufen. Der Mieter kann sich in dem Fall an den Experten wenden, der sich mit Themen wie Wohngeld und Teilungserklärungen bestens auskennt. Auch die Verhandlungen sowie Übergaben werden dadurch in professionelle Hände begeben.
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