Wohnung als Kapitalanlage verkaufen 2019-06-20T16:53:43+02:00

Wohnung als Kapitalanlage verkaufen – Tipps zum Verkauf

Durch ihre Wertbeständigkeit gelten Immobilien zurzeit als beliebte Kapitalanlage. Viele Investoren nutzen Mietwohnungen als Anlage, um ihr Vermögen vor der Inflation zu schützen und durch Mieteinnahmen gleichzeitig Gewinne zu erzielen. Wenn Sie Ihre Wohnung also verkaufen und als Kapitalanlage vermarkten möchten, sollte Ihnen das gewinnbringend möglich sein. Ob der Verkauf für Sie die richtige Wahl ist, wie Sie diesen stressfrei abwickeln und welche Unterlagen Sie benötigen, erklärt Ihnen dieser Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Übersteigen mögliche Zinseinnahmen aus anderen Kapitalanlagen die Mietgewinne Ihrer Wohnung, so sollten Sie über einen Verkauf nachdenken.
  • Bei einer bereits vermieteten Wohnung muss der Mietvertrag vorerst zu gleichen Konditionen vom Käufer übernommen werden.
  • Bei einem gewinnbringenden Verkauf Ihrer Wohnung vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist fällt die Spekulationssteuer an.
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Wohnung verkaufen als Kapitalanlage oder halten?

Mit Ihrer Eigentumswohnung können Sie auf zwei verschiedene Arten Rendite erwirtschaften:

  • Durch die monatlichen Einnahmen einer Vermietung
  • Durch den gewinnbringenden Verkauf der Mietwohnung als Kapitalanlage

Bei der Entscheidung, ob Sie die Wohnung verkaufen oder behalten möchten, sollten Sie steuerliche Aspekte beachten. Während der Haltedauer können Sie beispielsweise Abschreibungen auf den Gebäudewert geltend machen und Verluste von der Steuer absetzen. Bei einem Verkauf kann der Gewinn aus dem Wertzuwachs beispielsweise erst steuerfrei realisiert werden, wenn das Ende der Spekulationsfrist bereits erreicht wurde, also zehn Jahre nach dem Kaufzeitpunkt. Der ideale Verkaufszeitpunkt für Ihre Wohnung kann also durch Marktumstände, aber auch durch persönliche Gegebenheiten bestimmt werden.

Die häufigsten Gründe für den Verkauf einer Mietwohnung sind folgende:

  • Die Verwaltung und Instandhaltung der Wohnung stellt einen zu großen Aufwand für den Besitzer dar
  • Größerer Geldbetrag wird benötigt
  • Änderungen im Privatleben (Scheidung, Jobverlust, Berufsunfähigkeit)
  • Wertschwankungen, beispielsweise in Folge einer Stadtplanungsmaßnahme
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Wenn die Mieteinnahmen, die sie durch die Vermietung Ihrer Wohnung erhalten, unter den möglichen Zinseinnahmen anderer Kapitalanlagen liegen, sollten Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen. Den Verkaufsertrag können Sie anschließend anderweitig investieren.

Wohnung verkaufen und als Kapitalanlage vermarkten – So funktioniert’s

Wenn Sie letztendlich Ihre Wohnung verkaufen möchten und planen, sie als Kapitalanlage zu vermarkten, sollten Sie zuerst die Zielgruppe hierfür festlegen. Diese besteht hauptsächlich aus Investoren, die Ihr Vermögen möglichst sinnvoll anlegen möchten. Durch ihre Wertbeständigkeit stellen Immobilien und gerade Wohnungen in beliebter Lage eine gute Option für eine solche Investition dar. Werben können Sie in Ihrem Exposé beispielsweise mit folgenden positiven Aspekten:

  • Ihre Wohnung liegt in attraktiver Lage, beispielsweise stadtnah oder mit einer guten Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
  • Die Objekte in der Gegend haben in den letzten Jahren eine stetige Wertsteigerung erfahren und die Lage auf dem Markt gestaltet sich stabil.
  • Die Mieteinnahmen bieten dem Käufer hohe Gewinnmöglichkeiten.

Die Renditeerwartungen sind für die meisten Interessenten der wichtigste Punkt, weshalb hierauf genauer eingegangen werden kann. Wie könnte der Wertzuwachs in Zukunft aussehen? Wie ist die Preisentwicklung in der Wohngegend? Die Betonung auf die zu erwartende Rendite ist also besonders wichtig, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen und als Kapitalanlage vermarkten möchten. Ihr Angebot konkurriert schließlich mit anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Aktien. Es sollte möglichst vermittelt werden, dass der Käufer die Wohnung zu einem günstigen Preis erwirbt und sehr geringe Risiken eingeht.

Wohnung verkaufen als Kapitalanlage – privat oder über einen Makler?

Wenn Sie Ihre Wohnung als Kapitalanlage verkaufen möchten, sollte dies möglichst zu einem höheren Preis geschehen als Sie ursprünglich gezahlt haben. Für die professionelle Vermarktung und den erfolgreichen Verkauf lohnt sich deshalb die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler. Dieser übernimmt folgende Aufgaben:

  • Er bestimmt durch sein Fachwissen und seine Erfahrungen einen Verkehrswert für Ihre Wohnung.
  • Er kann Ihnen eine realistischen Renditekalkulation
  • Er verfügt über fachliche Kenntnisse im Steuerrecht.
  • Ihm steht ein großes Netzwerk zur Verfügung, wodurch er einfach den Kontakt zu Kapitalanlegern und Investoren herstellen kann – eine Zielgruppe, die nicht für jeden leicht zu erreichen ist.

Wie setzt sich der Preis beim Wohnungsverkauf zusammen?

Bevor Sie den Verkauf Ihrer Wohnung als Kapitalanlage starten können, muss ein Verkehrswert ermittelt werden. Dies übernimmt normalerweise der Makler. Eine korrekte Preisbewertung gilt als wichtige Grundlage für den Wohnungsverkauf. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis kann beispielsweise abschreckend auf die Interessenten wirken, wohingegen Ihnen bei einem zu niedrigen Preis ein höherer Gewinn entgehen kann.

Den Preis für Ihre Wohnung kann ein Makler anhand von zwei Verfahren ermitteln, wobei beide gewisse Markterfahrungen des Maklers voraussetzen:

Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren
Die Mieteinnahmen werden den laufenden Kosten gegenübergestellt. Je höher die Differenz, desto höher der Ertragswert, an dem sich der Verkaufspreis orientiert. Ihre Wohnung wird mit vergleichbaren Wohnungen in Ihrer Region verglichen. Der Kaufpreis ergibt sich dann aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen der letzten Monate.

Gut zu wissen: Das ändert sich am Mietvertrag

Eine bereits vermietete Wohnung zu verkaufen, zieht Besonderheiten mit sich. Der Mietvertrag muss im Normalfall vom Käufer zu gleichen Konditionen übernommen werden. Er kann weder einen neuen Vertrag verlangen, noch diesen einfach so kündigen. Wenn der Käufer selbst einziehen möchte, müsste dieser Eigenbedarf anmelden. Dies kann zu einer gerichtlichen Prüfung führen und wird nur unter gewissen Umständen bewilligt. Eine leere Wohnung lässt sich in der Regel leichter als Kapitalanlage verkaufen – und oft mit höherem Gewinn. Je nach Lage sind 20 bis 30 Prozent Preisaufschlag möglich. Falls Sie Ihre Wohnung also lieber leer verkaufen möchten, können Sie sich mit Ihren Mietern beispielsweise auf eine Abfindung einigen oder gar die Umzugs- und Maklerkosten übernehmen.

Welche Kosten entstehen beim Wohnungsverkauf als Kapitalanlage?

Während in einigen Bundesländern, wie beispielsweise Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen, die Maklergebühr zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, fällt diese zum Beispiel in Berlin und Hessen vollständig auf den Käufer zurück. Andere Kosten hingegen liegen immer vollständig beim Verkäufer. Bei dem gewinnbringenden Verkauf einer Wohnung vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist wird die Spekulationssteuer fällig.

 

Beispielrechnung: Spekulationssteuer beim Verkauf der Wohnung als Kapitalanlage

 

Posten Höhe
Verkaufspreis der Wohnung 350.000 Euro
Zum Verkauf anfallende Kosten (z.B. Reparaturen, Makler) – 15.000 Euro
Ursprünglicher Kaufpreis – 300.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 35.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40%
Zu zahlende Spekulationssteuer 14.000 Euro

Hinweis: Für die Nebenkosten der Wohnung ist immer derjenige zuständig, der zum Abrechnungszeitraum im Grundbuch eingetragen ist. Die Verbraucherzählerstände sollten also beim Eigentümerwechsel notiert und im Kaufvertrag fixiert werden, damit intern ein Kostenausgleich stattfinden kann.

Kosten berechnen

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

Welche Dokumente benötige ich, wenn ich eine Wohnung als Kapitalanlage verkaufen will?

Ihr Makler, aber auch der Käufer und der beteiligte Notar benötigen für die Verkaufsabwicklung diverse Unterlagen. Die folgenden Dokumenten sollten Sie rechtzeitig vor dem Verkauf zusammentragen:

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundriss Eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Teilungserklärung Grundbuchamt 10 Euro (unbeglaubigt) 20 Euro (beglaubigt)
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (unbeglaubigt) 20 Euro (beglaubigt)
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung Bauämter berechnen zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Abschrift
Energieausweis Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung

Hinweis: Die Gebühren und Orte für die Antragstellung können je nach Gemeinde variieren. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an das Bürgerbüro Ihrer Stadt oder an Ihren Immobilienmakler. Er hilft Ihnen, die nötigen Dokumente zu besorgen.

Greifen Sie bei der Suchen nach passenden Interessenten am besten auf einen erfahrenen Makler zurück. Im Idealfall finden Sie einen Experten, der sich auf die Vermarktung solcher besonderen Objekte spezialisiert hat. Er hilft Ihnen nicht nur beim Verkauf, sondern hat auch ein Netzwerk aus Fachleuten an der Hand, die zum Beispiel die Kosten für notwendige Bau- und Sanierungsmaßnahmen realistisch abschätzen können. So können Sie sich überlegen, ob sich die Investition lohnt.

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