Vorfälligkeitsentschädigung 2019-05-28T14:39:11+02:00

Vorfälligkeitsentschädigung –

Wann wird sie fällig?

Wenn ein Kreditnehmer sein Darlehen vorzeitig tilgen möchte, kann im Einzelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Nicht selten passiert dies im Rahmen eines zwingenden Immobilienverkaufs oder einer Umschuldung. Welche Fehler häufig seitens des Kreditgebers gemacht werden und wann beim Verkauf einer Wohnung die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar ist, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwirken den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Unter bestimmten Bedingungen sind Vorfälligkeitsentschädigungen steuerlich absetzbar.
  • Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird die Sondertilgungsmöglichkeit meist außer Acht gelassen.
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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung beschreibt das Entgelt für eine vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens während der Zinsfestschreibungszeit.

Durch eine vorzeitige Rückzahlung eines Kredits entstehen bei dem Kreditgeber ein Refinanzierungsschaden sowie ein Margenschaden. Die Summe dieser beiden Schäden ergibt die gesamte Vorfälligkeitsentschädigung.

Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung
  • Refinanzierungsschaden: Wenn Banken über längere Zeiträume Kredite vergeben, nehmen sie am Kapitalmarkt Anleihen vor. Für die gesamte Kreditlaufzeit wird die Anleihe zum aktuellen Marktzins vorgenommen. Möchte nun ein Kreditnehmer das Darlehen vorzeitig zurückzahlen, kann der Bank dadurch ein Schaden entstehen, dass das zurückgezahlte Geld nicht mehr zu gleichen Konditionen von der Bank angelegt werden kann.
  • Margenschaden: Durch die frühzeitige Rückzahlung fallen der Bank Zinserträge weg, da Einlagen im Regelfall niedriger verzinst werden als Darlehen. Die sich hieraus ergebende Differenz ist die Marge. Bei vorzeitiger Rückzahlung fällt diese geringer aus.

Vorfälligkeitsentschädigung: Häufige Fehler von Banken

Es lohnt sich immer, die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag zu prüfen. Denn genau hier machen Kreditgeber die häufigsten Fehler, die Ihnen zum Vorteil gereichen können. Folgende Fehler kommen typischerweise vor:

  • Nicht vorhandener Hinweis auf rechtliche Konsequenzen
  • Fehlender Hinweis auf verbundenes Geschäft
  • Zusätzliche Ausführungen, welche unverständlich sind
  • Ergänzende Anmerkungen, die Unklarheit schaffen
  • Fehlen notwendiger Angaben für den Beginn der Frist
  • Fehlende Anpassung der Belehrung auf den Einzelfall

Sie sollten, bevor Sie auf die Vorfälligkeitsentschädigung eingehen, prüfen lassen, ob nicht Inhalts- oder Formfehler vorliegen. Vorfälligkeitsentschädigungen soll den Zinsverlust für die Bank egalisieren. Jedoch ist es in den meisten Fällen so, dass die ursprünglich zu bezahlende Summe der Rückzahlung durch die Vorfälligkeitsentschädigung sogar noch erhöht wird. Eine Prüfung des Darlehensvertrages kann also bares Geld wert sein.

Aufgepasst!

Nicht selten kommt es vor, dass Banken die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch berechnen. Etliche Geldinstitute lassen beispielsweise die Möglichkeit der Sondertilgung außer Acht. Anhand dieser Möglichkeit würde nicht nur die Kreditschuld sinken, sondern auch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Wohnung verkaufen ohne Vorfälligkeitsentschädigung?

Manchmal geraten Menschen unweigerlich in die Situation, dass Sie Ihre gekaufte Wohnung wieder verkaufen müssen. Damit geht dann häufig die Rückzahlung des dafür aufgenommenen Kredits einher. Um die potentiell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, müssen jedoch bestimmte Kriterien erfüllt sein:

  • Die Kündigung des Darlehensvertrags ist nach zehn Jahren möglich (Sonderkündigungsrecht seitens des Darlehensnehmers). Vertragsinhalte dürfen jedoch binnen dieser zehn Jahre nicht geändert worden sein. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei sechs Monate.
  • Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag führt dazu, dass der Kreditgeber keinen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung erheben kann.
  • Eine einvernehmliche Kündigung des Darlehensvertrags aufgrund einer Erhöhung der Darlehenssumme aus triftigen Gründen.
  • Haben Sie einen Darlehensvertrag mit variablen Zinsen abgeschlossen, werden keine Vorfälligkeitszinsen fällig. Die Kündigungsfrist beläuft sich hier auf drei Monate.
  • Geraten Sie mit der Rückzahlung in Verzug, kann der betroffene Kreditgeber den Darlehensvertrag auflösen. Er darf dann jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen.

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Ist beim Verkauf einer Wohnung die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend zu machen. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Umständen möglich. Um also eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen zu können, sind folgende drei Kriterien notwendig:

  1.  Zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie haben Sie ein Immobiliendarlehen aufgenommen
  2. Die Immobilie wird weiterhin vermietet.
  3. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt im Rahmen einer Umschuldung des Immobiliendarlehens

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist im Rahmen der Vermietung als Werbungskosten steuerrelevant und kann daher auch steuerlich abgesetzt werden. Wenn Sie jedoch eine Immobilie verkaufen und daher gezwungen sind, den Immobiliendarlehensvertrag zu kündigen, kann eine potentiell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Grundsätzlich erlaubt der Gesetzgeber Banken zwei Methoden zur Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitszinsen. Einerseits handelt es sich um die Aktiv-Passiv-Methode, andererseits um die Aktiv-Aktiv-Methode. Im Folgenden erläutern wir Ihnen diese Vorgehensweisen:

  • Aktiv-Passiv-Methode: Bei dieser Methode ermittelt der Kreditgeber die Differenz zwischen den Zinserträgen bei Fortführung des Immobiliendarlehens und dem Zinsertrag bei einer Anlage der freiwerdenden Summe am Kapitalmarkt.
  • Aktiv-Aktiv-Methode: Bei dieser Herangehensweise wird die zurückgezahlte Kreditsumme sofort an einen anderen Darlehensnehmer verliehen – aber zu geringeren Zinsen.

Beispielrechnung für die Vorfälligkeitsentschädigung

Vertragsbeginn: 01.01.2013
Ende der Sollzinsbindung: 01.01.2023
Restschuld: 80.000,00 €
Datum der Restschuldangabe 1.12.2018
Sollzinssatz: 2,50 %
Ratenhöhe: 750,00 €
Zahlung der Rate: monatlich
Geplanter Kündigungstermin: 01.01.2019
Sondertilgungen: keine

Ergebnis:

Zinsverschlechterungsschaden 6.198,46 Euro
Risikoersparnis – 249,49 Euro
Zu versteuernder Gewinn – 191,86 Euro
Persönlicher Steuersatz + 200,00 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung = 5.957,11 Euro

Erklärung des Ergebnisses:

Der Zinsverschlechterungsschaden entsteht dadurch, dass die Bank das zurückerhaltene Geld nur zu schlechteren Konditionen anlegen kann. Die im Kreditzinssatz enthaltenen Verwaltungskosten, die die Zeit nach der Rückzahlung betreffen, müssen vom Vorfälligkeitsschaden abgezogen werden. Ebenfalls sind die Risikokosten von der Summe des Vorfälligkeitsschaden abzuziehen, da nach der Tilgung kein Kreditrisiko mehr besteht. Die Bank darf eine Bearbeitungsgebühr für die Abwicklung der frühzeitigen Kündigung des Darlehensvertrages erheben.

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