Vermietete Immobilie verkaufen 2019-06-19T17:23:46+02:00

Vermietetes Haus oder vermietete Wohnung verkaufen

Beim Verkauf vermieteter Immobilien sind Besonderheiten zu beachten. Denn der Käufer tritt unverändert in bestehende Mietverhältnisse ein. Daraus ergeben sich für ihn als neuen Vermieter gesetzliche Rechte aber auch neue Pflichten. Erfahren Sie hier, worauf Sie als Käufer besonders achten müssen, welche Käufergruppen infrage kommen und welche Rechten und Pflichten beim Verkauf wichtig sind.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der wesentliche Unterschied ist der vermietete Zustand der Immobilie, sodass einige gesetzliche Regelungen zu beachten sind: Unter anderem gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.
  • Gerade bei der Vermarktung kommt es besonders auf die Verkaufsunterlagen an, die gezielt Kapitalanleger mit ihren Renditevorstellungen ansprechen sollten.
  • Zwischen Käufer und Verkäufer sollten bei Vertragsabschluss unter anderem die Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen vor dem Notar zu Papier gebracht werden.
  • Steuern: Achten Sie auf die 10-Jahresfrist. Wird die vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wieder mit Gewinn verkauft, fällt eine Spekulationssteuer an.
Geprüfte Makler vergleichen

Mieter beim Immobilieverkauf kündigen

Wer sich zum Verkauf einer vermieteten Immobilie entschließt, wird seine guten Gründe haben: Das können steuerliche Überlegungen oder aber Scheidungs- oder Erbfälle sein, die zu einem Verkauf zwingen.

Frau und Mann schauen sich Dokumente an

Dann sollte sich jeder Verkäufer über die rechtlichen Besonderheiten bei vermieteten Objekten im Klaren sein: Bereits beim Verkauf muss er zum Beispiel bei Besichtigungen der Wohnung Rücksicht auf den Mieter nehmen. Wird am Ende die Wohnung verkauft, so ändert sich für den bisherigen Mieter nichts. Es gilt der juristische Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“.

Das hat Konsequenzen für den neuen Besitzer:

  • Er tritt unverändert in bestehende Mietverhältnisse ein.
  • Eine Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse ist nicht ohne Weiteres möglich.
  • Ebenso wenig darf er Änderungen im laufenden Mietvertrag dem neuen Mieter „diktieren“. Dafür braucht er immer die Zustimmung des Mieters.

Gesamtes Haus mit Mietern verkaufen oder vermietete Wohnung verkaufen?

Ob Sie ein gesamtes Haus mit vermieteten Wohnungen verkaufen oder einzelne Wohnungen mit Mietern, spielt für den bestehenden Mietvertrag keine Rolle. In jedem Fall muss der Käufer die Mietverhältnisse übernehmen. In der Regel ist der gesamte Verkaufserlös höher, wenn Sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen. Bedenken Sie aber, dass dies einen deutlich höheren Aufwand mit sich bringt, da mehrere Besichtigungen und Notartermine durchgeführt werden müssen. Insgesamt zieht sich ein solcher Verkauf deutlich länger als der Verkauf des gesamten Hauses mit Mietern.

Die Zielgruppe für vermietete Immobilien: Gesucht sind Kapitalanleger

Mit den rechtlichen Besonderheiten scheint es zunächst naheliegend, dass vermietete Immobilien am Markt schwieriger verkauft werden können. Werden doch gerade in Ballungsräumen mit ihrer Wohnungsknappheit Kaufinteressenten stets Immobilien zum Sofortbezug suchen. Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, welches vermietet ist, hat es zunächst einmal schwerer, zu den üblichen Marktpreisen sofort Käufer zu finden. Denn hier kommen in erster Linie nicht Selbstnutzer, sondern Kapitalanleger als Interessenten in Frage.

Gerade weil die Zahl der Kapitalanleger im privaten Immobilienmarkt deutlich geringer ist als die der Selbstbezieher, wissen diese um ihre Marktmacht. Entsprechend sind die Preisverhandlungen härter. Oft verstehen sich diese Kaufinteressenten auch gut in den Verhandlungen um die Preise. Allerdings hat sich die Marktlage zuletzt durch das anhaltende Niedrigzinsumfeld zugunsten der Verkäufer vermieteter Immobilien verschoben. Ihnen spielt jetzt immer mehr in Karten, dass zunehmend sichere Wertanlagen mit regelmäßigem Cashflow gerade von Privatanlegern gesucht werden.

Vermarktung und Hausverkauf trotz Mieter

In Verkaufsanzeigen und Präsentationen wie auch beim Exposé zu den Besichtigungsterminen sollte das Wesentliche für die Kaufinteressenten enthalten sein:

  • Neben einer präzisen Beschreibung der Immobilie vor allem die Berechnung der Rendite für den Käufer. Es ist wichtig, überprüfbar die aktuelle Rendite und ihre Entwicklung über die letzten Jahre darzustellen.
  • Hier sollten auch Antworten auf die Fragen nach den letzten Mieterhöhungen oder der Wertentwicklung der Immobilie geliefert werden.
  • Wer die vermietete Wohnung möglichst verkaufsfördernd präsentieren möchte, sollte die Zahlen immer aus der Sicht eines Kapitalanlegers zusammenstellen.
  • Gelingt das überzeugend, so ist es gut möglich, dass die vermietete Wohnung recht schnell oder sogar unbesehen nur mit den passenden Unterlagen verkauft wird.

Besondere Rechte und Pflichten beim Verkauf einer Wohnung mit Mietern

Gerade beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist die Besichtigung der Wohnung oder des Hauses durch Makler wie auch Kaufinteressenten wichtig. Es ist das gute Recht des Verkäufers oder Maklers, die vermietete Wohnung im Rahmen eines geplanten Verkaufs zu besichtigen.

Im Umgang mit dem Mieter sollte aber bei Besichtigungen berücksichtigt werden:

  • Die Termine müssen mit dem Mieter abgesprochen und mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden.
  • „Angemessen“ sind diese Tageszeiten: 10-13 oder 16-18 Uhr.
  • Sonn- und Feiertage sollten vermeiden werden, aber können ausnahmsweise möglich sein.
  • Es muss Rücksicht auf die Urlaubszeiten des Mieters genommen werden.
  • Ein Mal pro Woche für zwei Stunden ist das gerichtlich beschlossene Minimum an Besichtigungszeit.

Was ist beim Kaufvertrag für vermietete Immobilien zu beachten?

Mit Blick auf den Kaufvertrag und dessen Inhalte sollten Verkäufer vermieteter Immobilien an einige Punkte denken:

  • Der Kaufvertrag sollte ausdrücklich erwähnen, dass es sich um eine vermietete Wohnung handelt.
  • Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, die an den neuen Vermieter übergehen, sollten genannt werden.
  • Außerdem empfiehlt sich, im Vertrag Vereinbarungen zu den
    • Betriebskosten und Verbrauchszählerständen,
    • der Übergabe und Rückzahlung von Kautionen sowie
    • eventuell offene Mietschulden zu benennen.

Verkäufer sollte also bei Vertragsabschluss besonders auf diese Details achten und sich rechtzeitig mit dem Käufer und Notar darauf verständigen.

Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf mit Mietern benötigt?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses bzw. der einzelnen vermieteten Wohnung werden zusätzlich zu den üblichen Unterlagen weitere benötigt. Dazu gehören beispielsweise Teilungserklärungen oder die bestehenden Mietverträge.

Folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Dokumente:

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Teilungserklärung Grundbuchamt 10 Euro (unbeglaubigt)
20 Euro (beglaubigt)
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Energieausweis Sachverständiger Zwischen 80 und 500 Euro
Rücklagenübersicht Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5 Euro und 100 Euro für eine Abschrift
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) Eigene Unterlagen
Kaufnachweise bzw. Garantienachweise für Inventar Sachverständiger

Theoretisch können Sie dem Käufer einen Teil der Grunderwerbsteuer ersparen, indem das Inventar im Kaufvertrag einzeln verkauft wird. Für das Inventar entfällt die Grunderwerbssteuer. Hierbei muss der Käufer jedoch damit rechnen, dass die angegebene Summe für das Mobiliar vom Finanzamt überprüft wird. Es kann ebenfalls zu einem Zinszuschlag seitens der finanzierenden Bank kommen. Eine angemessene Werteinschätzung ist für den Kaufvertrag also unabdingbar und die Rücksprache mit der Bank des Käufers erforderlich.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie mit Mietern

Wird eine vermietete Eigentumswohnung oder das Haus mit Mietern verkauft, ist der Veräußerungsgewinn zunächst nicht einkommenssteuerpflichtig. Allerdings gilt auch für den Verkauf von vermieteten Immobilien bei einem Gewinn eine sogenannte Haltefrist von 10 Jahren. Wird innerhalb der 10-Jahresfrist die vermietete Wohnung oder das Haus mit Gewinn verkauft, fällt eine Spekulationssteuer an. Sie besteuert den Veräußerungsgewinn in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes beim Verkäufer. Diese Steuer entfällt, wird die vermietete Immobilie erst nach 10 Jahren gewinnbringend verkauft.

Verkaufspreis der möblierten Immobilie 1.500.000 Euro
Zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen, Maklerprovision) -88.000 Euro
Anschaffungskosten -1.250.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss 162.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 42 Prozent
Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer 162.800 Euro
Steuer für Verkauf wird berechnet

Beim Immobilienverkauf mit Gewinn gibt es steuerliche Grenzen und Fristen, die beachtet werden sollten. Erfahren Sie hier, wie Sie die Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen können, wie Sie den Verkauf in der Steuererklärung angeben und vieles mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf. Weiterlesen…

Geprüfte Makler vergleichen

Immobilie verkaufen? Hier Verkaufswert erhalten!

Badges