Vermietete Wohnung verkaufen: Geht das?

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Wer eine vermietete Wohnung verkauft, muss die Rechte der aktuellen Mieter:innen kennen und sollte sich auf Verhandlungen einstellen. Erfahren Sie, welche Bedeutung das Vorkaufsrecht hat, wie sich Mieter:innen auf den Wert der Wohnung auswirken und wie Sie Besichtigungen in den bewohnten Räumlichkeiten durchführen dürfen. 


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Das Wichtigste in Kürze:

  • Vielmals werden vermietete Wohnungen von Kapitalanleger:innen gekauft, die sich die Eigentumswohnung zu Vermietungszwecken zulegen. 
  • Um den besten Verkaufspreis für die vermietete Wohnung zu ermitteln, sollten Sie im Vorfeld eine Renditekalkulation durchführen. 
  • Viele wichtige Unterlagen müssen vorliegen, wozu unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören. 
  • Wird eine vermietete Wohnung verkauft, wird der bestehende Mietvertrag nicht aufgehoben. Er bleibt weiterhin bestehen. 
  • Spekulationssteuer fällt dann an, wenn Sie die vermietete Wohnung noch keine zehn Jahre besitzen. 
  • Mit einem:einer guten Makler:in lässt sich eine vermietete Wohnung zu besten Preisen verkaufen. 
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  • Basierend auf aktuellen Preisdaten
  • Wirkung des Vermietungszustandes auf den Verkaufspreis

    Viele Jahre galt als Grundsatz in der Immobilienbranche, dass sich Verkäufer:innen bei einer vermieteten Wohnung auf einen niedrigeren Verkaufspreis einstellen müssen. Dies hängt damit zusammen, dass die meisten Interessent:innen von Häusern und Wohnungen den Kauf zur Eigennutzung tätigen. 

    Doch in den vergangenen Jahren ist eine vermehrte „Flucht in Sachwerte“ zu beobachten, bei der viele Menschen ihr Kapital möglichst profitabel durch Käufe von Wohnungen und Häusern anlegen möchten. Vielerorts sind bereits deutliche Preissteigerungen im regionalen Immobilienmarkt zu verzeichnen, sodass Sie auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gute Chancen haben, Ihren Wunschpreis zu erzielen. 


    Vermietete Wohnung

    An wen können vermietete Wohnungen verkauft werden?

    Als Käufer:innen eignen sich zwei Zielgruppen:

    1. Personen, die Wohnungen für den Eigenbedarf suchen
    2. Kapitalanleger:innen, die eine Eigentumswohnung zur Vermietung suchen 

    Dadurch, dass unvermietete Objekte von privaten Käufer:innen vorgezogen werden, ist der Kreis der potenziellen Käufer:innen oftmals eingeschränkt. Verkäufer:innen treten dann vorwiegend in Verhandlungen mit Investoren:innen oder Immobiliengesellschaften. Diese lassen sich von einer guten Ausstattung und Einrichtung, einem sonnigen Balkon und einer ruhigen Nachbarschaft meist nicht beeindrucken. 

    hint
    Wie wird die Kaufentscheidung getroffen?

    Wer als Kapitalgeber:in eine vermietete Wohnung kaufen will, der interessiert sich für die erzielbare Rendite und wird seine:ihre Kaufentscheidung überwiegend anhand von Zahlen treffen.

    Verkaufspreis festlegen

    Wenn Sie den Angebotspreis für die Wohnung festlegen wollen, sollten Sie zunächst eine Renditekalkulation aus Sicht potenzieller Käufer:innen durchführen und die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen im Umfeld betrachten. So spielt neben Kaufpreisfaktoren und Rendite vor allem der Quadratmeterpreis eine große Rolle für den Erfolg der Veräußerung. 

    Wenn die vermietete Wohnung doch frei wird, weil beispielsweise der:die aktuellen:e Mieter:in kündigt, wird aus der Sicht des:der Selbstnutzers:in bewertet. Dabei werden Aufschläge von etwa 20 bis 30 Prozent einkalkuliert. 

    Da die Bewertung einer noch vermieteten Wohnung weit komplizierter ausfällt als für die gleiche Wohnung im unvermieteten Zustand, empfiehlt es sich, eine:n Experten:in zur Immobilienbewertung zu Rate zu ziehen. 


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    Verkehrswert ermitteln vor dem Verkauf

    Bei der Veräußerung einer Wohnung sollten Sie stets zu Beginn herausfinden, welchen Wert sie hat und welcher Preis sich im regionalen Markt erzielen lässt. Als Leitgedanke bei der Ermittlung des Verkehrswertes gilt folgende Faustformel: Je höher die Nachfrage und je knapper das Angebot, desto höher fällt der Verkehrswert aus. 

    Dennoch sollten Sie bei der Wertermittlung auch ganz sachlich und frei von Spekulationen feststellen, welchen Wert Ihre Wohnung hat. 

    Dabei spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle: 

    • Wohn- und Nutzfläche 
    • Baujahr und Zustand des gesamten Gebäudes 
    • Renovierungs- und Sanierungszustand der Wohnung 
    • Ausstattung in Küche und Bädern 
    • Details wie Balkon, Keller, Fahrstuhl, Tiefgarage etc. 

    Ein:e unabhängige:r Gutachter:in kann Ihnen bei dieser nicht ganz einfachen Bewertung helfen, denn gerade bei einer vermieteten Wohnung in einem Mehrparteienhaus kann die Wertermittlung knifflig werden. 

    Stellen Sie sich darauf ein, eine Vielzahl an Unterlagen bereitzustellen bzw. zu beschaffen: 

    Unterlagen Woher Kosten
    Grundriss, Lageplan und Flurkarte Katasteramt Zwischen 15 und 60 Euro
    Grundbuchauszug Grundbuchamt beim Amtsgericht

    Beglaubigter Auszug: 20 Euro

    Unbeglaubigter Auszug: 10 Euro

    Wohnflächenberechnung Bauakte beim Bauamt -
    Energieausweise

    Verbrauchsorientierter Energieausweis: von dem:derm Energieversorger:in

    Bedarfsorientierter Energieausweis: von dem:der Architekt:in, Heizungsbauer:in, Schornsteinfeger:in

    Verbrauchsausweis: zwischen 10 und 20 Euro

    Bedarfsausweis: zwischen 300 und 500 Euro

    Protokolle der letzten drei Eigentümer:innenversammlungen Eigentümer:in -
    Mietaufstellung und Mietvertrag Eigentümer:in

    -
    Bewirtschaftungskosten Eigentümer:in

    -

    Falls keine Bauakte mit Wohnflächenberechnung zur Hand ist, wäre es auch möglich, diese von einem:einer Gutachter:in erstellen zu lassen. Sie müssen mit einem Zeitfenster von rund zwei Stunden rechnen. Die Kosten können zwischen 150 und 250 Euro liegen.  

    Auch wenn Sie mit einem Preisunterschied zwischen Eigentumswohnungen in vermietetem und unvermieteten Zustand rechnen müssen, ist eine solide Wertermittlung die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Nur allzu häufig fallen Verkäufer:innen Gerüchten hoher Verkaufspreise aus der Nachbarschaft zum Opfer, die in der Realität nie erzielt wurden. Nur zu einem angemessenen Preis werden Sie zeitnah interessierte Käufer:innen finden. 

    Wohnungsverkauf hebt den Mietvertrag nicht auf

    Kauf bricht Miete nicht

    Zunächst sollten Sie den bestehenden Mietvertrag dahingehend einordnen, dass ein Verkauf der Wohnung den Mietvertrag nicht aufhebt, denn Kauf bricht Miete nicht: 

    • Der:die Käufer:in Ihrer vermieteten Wohnung kann als neue:r Vermieter:in in den bestehenden Mietvertrag übernommen werden, sodass sich für Ihre Mieter:innen zunächst nichts ändert. 
    • Käufer:innen Ihrer Eigentumswohnung ist es nicht gestattet, Mieter:innen einfach zu kündigen oder einen neuen Mietvertrag zu verlangen. 
    • Änderungen innerhalb des Mietvertrages müssten zwischen dem:der neuen Eigentümer:in und dem:der Mieter:in verhandelt und rechtssicher in einem Vertrag festgehalten werden. 

    Selbstverständlich haben alte Eigentümer:innen noch vor dem Verkauf die Möglichkeit, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Dabei sollten Sie beachten, dass die Gesetzeslage den:die Mieter:in in besonderem Maße schützt, da diese:r gemeinhin als die schwächere Vertragspartei betrachtet wird. 

    Der gesetzliche Kündigungsschutz für einen Eigenbedarf des:der neuen Besitzers:in muss sich an folgende Fristen halten: 

    • Fünf Jahre Mietdauer = drei Monate Kündigungsfrist 
    • Fünf bis acht Jahre Mietdauer = sechs Monate Kündigungsfrist 
    • Mehr als acht Jahre Mietdauer = neun Monate Kündigungsfrist 

    Die Kündigung wegen des sogenannten Eigenbedarfs kann der:die neue Besitzer:in nur dann aussprechen, wenn die Räumlichkeiten tatsächlich selbst oder durch nahe Angehörige wie beispielsweise Kinder bewohnt werden. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, muss müssen der:die Käufer:in bzw. seine:ihre Angehörigen für einen Zeitraum von drei Jahren die Wohnung selbst bewohnen. In dem Fall besteht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung der Wohnung. 


    Vermietete Wohnung

    Vorkaufsrecht bei vermieteten Wohnungen

    Ein Vorkaufsrecht des:der Mieter:in besteht meist nur dann, wenn die gesamte Immobilie verkauft wird und Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Im Idealfall können Sie vor dem Verkauf mit Ihrem:Ihrer Mieter:in sprechen und die Möglichkeiten gemeinsam eruieren. 

    tipp
    Tipp für Vermieter:innen

    Ganz grundsätzlich könnten Sie dem:der Mieter:in beispielsweise eine Aufhebung des Mietvertrages und eine angemessene Frist zur Suche einer neuen Wohnung anbieten. Mieter:innen, die sich besonders wohl in Ihrer Wohnung fühlen, werden die Notwendigkeit eines Umzugs häufig nicht sehen, was Sie durch die Auslobung einer bestimmten Prämie vielleicht ändern können. 

    Besichtigung einer vermieteten Wohnung


    Als Besitzer:in der Wohnung haben Sie das Recht, potenzielle Kaufinteressent:innen zur Besichtigung einzuladen. Dabei müssen Sie allerdings auf die Hilfe Ihres:Ihrer Mieter:in hoffen, dem laut eines Gerichtsurteils nur ein Besichtigungstermin pro Woche von zwei Stunden zugemutet werden darf. 

    Sie müssen dem:der Mieter:in jeden Besichtigungstermin vorschlagen, den er:sie im Anschluss bestätigen oder ablehnen kann. Die Termine sollten dabei weder in den frühen Morgenstunden, noch am späten Abend stattfinden. Sollte der:die Mieter:in verreisen, sind in diesem Zeitraum Besichtigungen ebenfalls nur nach vorheriger Absprache möglich. An Sonn- und Feiertagen haben Sie keine Möglichkeit, Besichtigungen durchzuführen – es sein denn, Ihr:e Mieter:in stimmt dem ausdrücklich zu. 

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    Tipp für Vermieter:innen: Wohnung mit Makler:in verkaufen

    Durch die Zusammenarbeit mit einem:einer Makler:in können Sie sich eine Menge Arbeit, Zeit und Nerven sparen. Ihr:e Makler:in kann von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zum Verkauf samt aller notwendigen Verträge und Unterlagen die richtigen Schritte für Sie unternehmen. Ein:e Makler:in hat idealerweise sowohl Investoren:innen als auch Kaufinteressent:innen an der Hand, kann den Wert der Wohnung einschätzen und Sie rund um den Verkauf beraten. Auch hinsichtlich anfallender Steuern beim Verkauf vermieteter Wohnungen, Grundbucheintragungen und Verhandlungen unterstützen Sie Makler:innen im gesamten Prozess. 

    Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer an?

    Bei dem Verkauf einer vermieteten Wohnung kann unter Umständen Spekulationssteuer anfallen. In folgenden Fällen müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen: 

    • Wenn Sie seit Bauende oder Kauf die Immobilie selber bewohnt haben 
    • Wenn Sie mindestens zehn Jahre im Besitz einer vermieteten Immobilie sind 
    • Wenn die Immobilie sowohl im Verkaufsjahr als auch in den beiden Jahren davor eigengenutzt wurde 

    Für alte Eigentümer:innen einer vermieteten Wohnung ist es also wichtig, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist. Sind Sie also mindestens zehn Jahre im Besitz der Wohnung, fällt keine Spekulationssteuer an. 

    hint
    Beachten Sie bei der Spekulationsfrist:

    Der ausschlaggebende Zeitpunkt für die Spekulationsfrist ist der, an dem der entsprechende Kaufvertrag beurkundet wurde. Von diesem Tag an gilt die Frist. 


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    Die nächsten Schritte

    Sie haben nun einen ersten Überblick zu den wichtigsten Fragen im Verkaufsprozess und Tipps, um die Wohnung zu verkaufen, erhalten. Detaillierte Informationen zu den verschiedenen Möglichkeiten des Wohnungsverkaufs und weiterführende Informationen, finden Sie in der Verkaufswelt von ImmoScout24. 

    Schritt für Schritt durch den Verkauf
    Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen und benötigen Hilfe bei der Vorbereitung oder Abwicklung? Wir begleiten Sie Schritt für Schritt, damit Sie Ihre Immobilie schnell, einfach und mit dem besten Preis verkaufen können.

    Die häufigsten Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

    ☑️ ​Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

    Viele Jahre galt als Grundsatz in der Immobilienbranche, dass sich Verkäufer bei einer vermieteten Wohnung auf einen niedrigeren Verkaufspreis einstellen müssen. Dies hängt damit zusammen, dass die meisten Interessenten von Häusern und Wohnungen den Kauf zur Eigennutzung tätigen.

    Doch in den vergangenen Jahren ist eine vermehrte „Flucht in Sachwerte“ zu beobachten, bei der viele Menschen ihr Kapital durch Käufe von Wohnungen und Häusern möglichst profitabel anlegen möchten. Vielerorts sind bereits deutliche Preissteigerungen im regionalen Immobilienmarkt zu verzeichnen, sodass Sie auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gute Chancen haben, Ihren Wunschpreis zu erzielen.
    Ermitteln Sie jetzt den Wert Ihrer Immobilie.

    ☑️ An wen können vermietete Wohnungen verkauft werden?

    Als Käufer eignen sich zwei Zielgruppen: 

    • Personen, die Wohnungen für den Eigenbedarf suchen, und 
    • Kapitalanleger. 

    Dadurch, dass unvermietete Objekte von privaten Käufern vorgezogen werden, ist der Kreis der potenziellen Käufer oftmals eingeschränkt. Verkäufer treten dann vorwiegend in Verhandlungen mit Investoren oder Immobiliengesellschaften. Diese lassen sich von einer guten Ausstattung und Einrichtung, einem sonnigen Balkon und einer ruhigen Nachbarschaft meist nicht beeindrucken. Wer als Kapitalgeber eine vermietete Wohnung kaufen will, der interessiert sich für die erzielbare Rendite und wird überwiegend anhand von Zahlen seine Kaufentscheidung treffen.

    ☑️ Wie wird der Verkaufspreis bei einer vermieteten Wohnung festgelegt?

    Wenn Sie den Angebotspreis für die Wohnung festlegen wollen, sollten Sie zunächst eine Renditekalkulation aus Sicht des potenziellen Käufers durchführen und die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen im Umfeld betrachten. So spielt neben Kaufpreisfaktoren und Rendite vor allem der Quadratmeterpreis eine große Rolle für den Erfolg der Veräußerung.

    Wenn die vermietete Wohnung doch frei wird, weil beispielsweise der Mieter kündigt, wird aus der Sicht des Selbstnutzers bewertet. Dabei werden Aufschläge von etwa 20 bis 30 Prozent einkalkuliert.

    Da die Bewertung einer noch vermieteten Wohnung weit komplizierter ausfällt als für die gleiche Wohnung im unvermieteten Zustand, empfiehlt es sich, einen Experten zur Immobilienbewertung zu Rate zu ziehen. Lassen Sie jetzt Ihre Immobilie kostenlos auf ImmoScout24 bewerten.

    ☑️ Wie lässt sich der Verkehrswert einer vermieteten Wohnung ermitteln?

    Bei der Veräußerung einer Wohnung sollten Sie stets zu Beginn herausfinden, welchen Wert sie hat und welcher Preis sich im regionalen Markt erzielen lässt. Als Leitgedanke bei der Ermittlung des Verkehrswertes gilt folgende Faustformel: Je höher die Nachfrage und je knapper das Angebot, desto höher fällt der Verkehrswert aus. Bestimmen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24.

    ☑️ Hebt der Verkauf einer vermieteten Wohnung den Mietvertrag auf?

    Zunächst sollten Sie den bestehenden Mietvertrag dahingehend einordnen, dass ein Verkauf der Wohnung den Mietvertrag nicht aufhebt, denn Kauf bricht Miete nicht:

    • Der Käufer Ihrer vermieteten Wohnung kann als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag übernommen werden, sodass sich für Ihren Mieter zunächst nichts ändert.
    • Dem Käufer Ihrer Eigentumswohnung ist es nicht gestattet, dem Mieter einfach zu kündigen oder einen neuen Mietvertrag zu verlangen.
    • Änderungen innerhalb des Mietvertrages müssten zwischen dem neuen Eigentümer und dem Mieter verhandelt und rechtssicher in einem Vertrag festgehalten werden.
    ☑️ Besteht ein Vorkaufsrecht beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

    Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht meist nur dann, wenn die gesamte Immobilie verkauft wird und Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Im Idealfall können Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Mieter sprechen und die Möglichkeiten gemeinsam eruieren.

    ☑️ Wie läuft die Besichtigung für den Verkauf einer vermieteten Wohnung ab?

    Als Besitzer der Wohnung haben Sie das Recht, potenzielle Kaufinteressenten zur Besichtigung einzuladen. Dabei müssen Sie allerdings auf die Hilfe Ihres Mieters hoffen, dem laut eines Gerichtsurteils nur ein Besichtigungstermin pro Woche von zwei Stunden zugemutet werden darf.

    Tipp für Vermieter: Durch die Zusammenarbeit mit einem Makler können Sie sich eine Menge Arbeit, Zeit und Nerven sparen. Ihr Makler kann von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zum Verkauf samt aller notwendigen Verträge und Unterlagen die richtigen Schritte für Sie unternehmen. Ein Makler hat idealerweise sowohl Investoren als auch Kaufinteressenten an der Hand, kann den Wert der Wohnung einschätzen und Sie rund um den Verkauf beraten. Auch hinsichtlich anfallender Steuern beim Verkauf vermieteter Wohnungen, Grundbucheintragungen und Verhandlungen unterstützen Sie Makler im gesamten Prozess.

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