Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf
Wird eine vermietete Wohnung oder Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Erwerb mit einem Gewinn verkauft, hat der Verkäufer darauf Steuern zu bezahlen. Nach einem Immobilienverkauf innerhalb dieser 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes zu versteuern. Wir erklären Ihnen, welche Details bei der Spekulationsfrist zu beachten sind, welche Ausnahmesituationen es gibt und wie die Steuer berechnet wird.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
- Was ist die Spekulationsfrist?
- Wofür gilt die 10-Jahre-Frist?
- Wie wird die 10-Jahres-Frist berechnet?
- Wohnung verkaufen in der Spekulationsfrist
- Spekulationsfrist beim Grundstücksverkauf
- Steuerfreie Ausnahmen innerhalb der Spekulationsfrist
- Steuerfalle: die 3-Objekt-Schwelle
- Immobilie mit Makler steueroptimal verkaufen
Das Wichtigste in Kürze:
- Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist: Bei der Berechnung der 10-Jahres-Frist zählt das Datum der Beurkundung der betreffenden Verträge.
- Haus verkaufen ohne Spekulationssteuer: Wird das Haus durchgängig oder langfristig selbst genutzt, entfällt eine Besteuerung.
- Wohnung verkaufen mit Gewinn: Bei einer geerbten oder geschenkten Wohnung wird bei der Spekulationsfrist die Nutzungszeit des Vorbesitzers mit angerechnet.
- Grundstücksverkauf innerhalb der Spekulationsfrist: In der Regel ist bei einem unbebauten Grundstück ein Gewinn zu versteuern.
Was ist die Spekulationsfrist?
Beim Verkauf von Immobilien, Wohnungen oder Grundstücken mit Gewinn ist auf eine steuerliche Frist besonders zu achten: Die 10-Jahres-Frist. Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 Einkommenssteuergesetz (EStG) steuerpflichtig. Das gilt insbesondere beim Hausverkauf oder dem Verkauf einer Wohnung
Der Verkauf bleibt nur dann steuerfrei, wenn der gewinnbringende Immobilienverkauf nach zehn Jahren stattfindet oder die Immobilie selbst genutzt wurde. Allerdings gibt es einige Punkte für den privaten Verkäufer bei der Spekulationsfrist speziell für den Immobilien-, Wohnungs- oder Grundstücksverkauf zu beachten. Und: Jede Regelung hat ihre Ausnahmen. So ist auch in einigen Fällen der Verkauf mit Gewinn von der Steuer befreit.
Wofür gilt die 10-Jahre-Frist?
Die gesetzlich vorgesehene zehnjährige Spekulationsfrist gilt insbesondere für Eigentum und Rechte dieser Art:
- Vermietete Häuser und Wohnungen
- unbebaute Grundstücke
- Immobilienfonds-Anteile (geschlossene)
- Erbbaurechte
- Miteigentumsanteile.
In diesen Fällen wird die Fristenrechnung angewendet.
Spekulationsfrist: Welches Datum zählt?
Bei der Berechnung der 10-Jahres-Frist zählt nicht, wann die Immobilie oder Wohnung tatsächlich übernommen oder in das Grundbuch eingetragen worden ist. Stattdessen kommt es allein darauf an, wann der Vertrag für den Kauf oder Verkauf abgeschlossen wurde. Entscheidend ist also das Datum der Beurkundung der jeweiligen Verträge.
Ist eine Option zum Rückerwerb vorgesehen und wird sie genutzt, so läuft dadurch eine neue Spekulationsfrist an. Diese wird also nicht als Rückabwicklung gewertet. Außerdem gilt bei Neubau-Immobilien: Hier kommt es bei der Fristberechnung nicht auf die Fertigstellung der Immobilie an. Andererseits werden mit Gewinn verkaufte Gebäude und Außenanlagen innerhalb der 10-Jahres-Frist auch dann mit versteuert, selbst wenn sie nur teilweise fertiggestellt verkauft wurden.
Wohnung verkaufen in der Spekulationsfrist
Beim Verkauf einer eigengenutzten Wohnung innerhalb der 10-Jahres-Frist ist der erzielte Gewinn frei von der Spekulationssteuer.
Auch für den Fall, dass eine Wohnung geerbt oder geschenkt worden ist, wird die Zeit, in welcher der vorherige Eigentümer (Erblasser, Schenker) selbst darin gewohnt hat, mit angerechnet. Allerdings gilt das nicht für Ferienwohnungen. Diese werden wie vermietete Wohnungen behandelt, für die ebenso keine Steuerfreiheit gilt.
Ist die Wohnung vermietet und ein Veräußerungsgewinn zu erwarten, dann gilt also: Verkauf nur nach zehn Jahren, ohne Steuern zu zahlen.
Erfahren Sie hier, wie Sie die Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen können, wie Sie den Verkauf in der Steuererklärung angeben und vieles mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf – inkl. Beispielrechnungen. Weiterlesen…
Spekulationsfrist beim Grundstücksverkauf
Besonders beim Verkauf von unbebauten Grundstücken ist die Spekulationsfrist relevant. Denn da eine Eigennutzung in der Regel nicht angenommen werden kann und natürlich niemand auf einem unbebauten Grundstück wohnt, ist bei einem gewinnbringenden Verkauf Spekulationssteuer fällig. Dabei spielt es auch keine Rolle, aus welchen Gründen verkauft wird. Selbst dann, wenn eine Zwangsversteigerung drohen würde, müsste der Veräußerungsgewinn versteuert werden.
Nur dann, wenn ein bebautes Grundstück mit einem Haus oder einer Wohnung privat genutzt wird und nach der Anschaffung oder Fertigstellung sowie beim späteren Verkauf ein Veräußerungsgewinn entsteht, müssten keine Steuern gezahlt werden.
Auch bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück wird für die Spekulationsfrist berücksichtigt, wann es der Vorbesitzer gekauft hat. Die Zeit, in welcher der Schenker oder Erblasser es besessen hat, wird dann mit angerechnet. Speziell gilt auch im Erbfall: Gibt es mehrere Erben und kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen, so beginnt auch hier eine Spekulationsfrist zu laufen. Denn verkauft er das Grundstück innerhalb der 10-Jahres-Frist mit Gewinn, ist auch dieser zu versteuern.
Steuerfreie Ausnahmen innerhalb der Spekulationsfrist
Nicht immer müssen bei Immobilien- oder Wohnungsverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren Gewinne versteuert werden. Das gilt insbesondere bei vollständiger oder durchgängiger Eigennutzung der Immobilie. Auch bei einer längerfristigen Eigennutzung bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei: Zumindest muss im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangehenden Jahren, also über drei Jahre insgesamt, die Wohnung oder das Haus selbst bewohnt worden sein. Bei der Berechnung werden angebrochene Kalenderjahre als volle Jahre gezählt.
Wurde eine Immobilie im Jahr 2015 gekauft und ab November 2017 selbst genutzt, dann könnte sie trotzdem im Januar 2019 wieder mit Gewinn vor Ablauf von zehn Jahren verkauft werden, ohne Steuern zu zahlen.
Im Sinne des Gesetzgebers gilt eine Immobilie oder Wohnung als zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn Teile der eigenen Familie dort wohnen. Dazu gehören aus Sicht des Finanzamtes aber insbesondere nur die Kinder und diese insoweit, als sie noch Kindergeld beziehen müssen. Andernfalls, also auch für andere Verwandte der Familie, sind Veräußerungsgewinne zu versteuern.
Achtung Steuerfalle: Die 3-Objekt-Schwelle
Werden zu häufig privat Immobilien und Wohnobjekte an- und verkauft, droht noch eine weitere Besteuerung. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte (Häuser, Wohnungen etc.) gekauft und wieder verkauft, geht das Finanzamt in der Regel nicht mehr von einer rein privaten Vermögensverwaltung aus. Das Überschreiten der 3-Objekt-Schwelle wird dann als Indiz für einen gewerblichen Immobilienhandel betrachtet. In diesem Fall kann zusätzlich noch die Zahlung von Gewerbesteuern gefordert werden.
Zuvor geerbte Immobilien, Wohnungen oder Grundstücke werden nicht bei der Drei-Objekte-Schwelle mitgezählt.
Immobilie mit Makler steueroptimal verkaufen
Es wird also schnell deutlich: Steuerliche Angelegenheiten rund um den Immobilienverkauf sind für Laien nicht immer leicht zu durchblicken.
Aus diesem Grund ist es ratsam, sich für den Verkauf an einen Immobilienmakler zu wenden. Er kennt sich mit den Details, Problematiken und Fristen aus, kann Ihnen hilfreiche Tipps geben oder Sie im Zweifelsfall an Steuerexperten weiterleiten.
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