So­zi­al­woh­nung ver­kau­fen

Gerade dann, wenn Sie eine Sozialwohnung verkaufen möchten, gibt es das Mietrecht zu beachten. Bei Sozialwohnungen kann eine Vermietung nur an Personen erfolgen, die einen Wohnberechtigungsschein vorweisen können. Diese Vorgaben gelten bis zu dem Punkt, an dem die Sozialbindung erlischt. Lesen Sie hier, was beim Verkauf zu beachten ist.

• Sozialwohnungen bleiben nicht für immer Sozialwohnungen. Potentielle Käufer können also nach Ablauf der Bindungsfrist marktübliche Mieten verlangen.
• Übernimmt ein Käufer das noch laufende Darlehen der Sozialwohnung, kann unter Zustimmung der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen bzw. vermieden werden.
• Beim Verkauf der Wohnung fällt eine Spekulationssteuer an, wenn Sie sich innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren befinden.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Der Verkauf einer Sozialwohnung ist nicht mit dem Verkauf einer klassischen Etagenwohnung oder Erdgeschosswohnung zu vergleichen. Bei der Sozialwohnung handelt es sich um eine Immobilie, die einer Bindungsfrist unterliegt.

Die Sozialbindung oder auch Preisbindung macht die Wohnung auf den ersten Blick nicht attraktiv. Doch besonders Investoren sind an solchen Objekten interessiert. Grund dafür ist, dass die Sozialbindung auch ablaufen kann – meist nach 15 bis 25 Jahren. Nach der Bindungsfrist handelt es sich dann um eine normale Wohnung, deren Mieter frei gewählt werden können.

Sozialwohnungen sind also vor allem für Investoren interessant, die auf der Suche nach einer langfristigen Geldanlage sind. Abhängig von der Lage Ihrer Wohnung, kann sie für Kapitalanleger von großem Interesse sein. Wenn die Sozialbindung abgelaufen ist, wird die Miete an den Mietspiegel angepasst. Die Wohnung selbst kann jedoch, mit einer bestehenden Sozialbindung, oft recht günstig gekauft werden.

Haben Sie vor, Ihre Sozialwohnung zu verkaufen, sollten Sie zunächst einen Blick auf die Besonderheiten werfen. Abhängig von der Wohnung wird zwischen der Bewilligungsmiete und dem Kostenprinzip unterschieden. Die Bewilligungsmiete greift bei Sozialwohnungen, deren Förderung nach dem 01.01.2002 bestätigt wurde. Daher ist sie bei den heutigen Angeboten besonders häufig die Grundlage. Sie beinhaltet die Höchstgrenze bei der Miete, die im sozialen Wohnungsbau aufgerufen werden kann. Das Kostenmietprinzip beinhaltet dagegen den Vermerk, dass Mietforderungen nicht über den laufenden Kosten der Wohnung liegen dürfen.

In Bezug auf Mieterhöhungen ist der Käufer darüber zu informieren, dass diese nur dann erfolgen dürfen, wenn auch die laufenden Kosten steigen. Wie hoch die Mietobergrenze bei einer Sozialwohnung ist, hängt von der Stadt ab. Eine Anpassung kann jederzeit durch die Stadt erfolgen.

Nachdem die Sozialbindung gelöst wurde, ist eine Anpassung an marktübliche Mieten möglich. Die Dauer der Sozialbindung variiert und bewegt sich zwischen 15 bis hin zu 35 Jahren. Kommunizieren Sie offen den Umstand der Sozialbindung mit potentiellen Käufern.

Gut zu wissen: Das Bundesgerichtshof (BGH) hat Anfang 2019 festgelegt, dass Sozialwohnungen nicht für immer Sozialwohnungen bleiben dürfen. (Az. V ZR 176/17) Hat ein potentieller Käufer also Bedenken, dass mit Ihrer zum Verkauf stehenden Sozialwohnung in Zukunft keine marktüblichen Mieten zu erwirtschaften sind, können Sie also seine Skepsis anhand dieses BGH-Urteils entkräften.

Möchten Sie die Sozialwohnung verkaufen, um schnell liquide zu sein, kann der Verkauf vermutlich nur schwer verschoben werden. Dennoch ist es für Sie von Interesse zu wissen, wann genau sich der Verkauf tatsächlich lohnt.

In der Regel besteht die Sozialbindung so lange, bis Sie das geförderte Darlehen komplett zurückgezahlt haben. Verkaufen Sie die Wohnung vorher, ist zu bedenken, dass das Darlehen bei der Bank gekündigt werden muss. Informieren Sie sich in dem Fall über eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Empfehlenswert ist der Verkauf der Wohnung in diesem Fall nur dann, wenn eine deutliche Wertsteigerung vorliegt.

Wichtig: Zahlen Sie das Darlehen freiwillig vorzeitig zurück, greift §16 WoBindG (Wohnungsbindungsgesetz). Auch in dem Fall bleibt die Wohnung eine Sozialwohnung und zwar für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren nach dem Auslösen des Darlehens. Der Mindestzeitraum für die Fristbindung liegt bei der planmäßigen Laufzeit Ihres Darlehens.

Besser ist es, die Wohnung erst nach dem Ablauf der Bindungsfrist zu verkaufen. Dies erweitert auch den Bereich der Zielgruppe.

Auch beim Verkauf Ihrer Sozialwohnung müssen Sie möglicherweise eine Spekulationssteuer zahlen. Diese fällt an, wenn Sie sich innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist befinden und die Wohnung nicht durch Sie bewohnt wurde. Da dies bei Sozialwohnungen nicht möglich ist, spielt vor allem die Spekulationsfrist eine wichtige Rolle. Haben Sie die Wohnung innerhalb der letzten zehn Jahre erworben und möchten diese nun wieder verkaufen, fällt die Spekulationssteuer an. Haben Sie die Sozialwohnung vor zehn oder mehr Jahren gekauft, entfällt die Steuer.

Beispielrechnung:

Beim Verkauf Ihrer Sozialwohnung gibt es möglicherweise strenge Auflagen, da es sich um eine öffentlich geförderte Immobilie handelt. Fehlt Ihnen das Fachwissen in diesem Fall, kann es zu Problemen kommen, die den Verkauf erschweren. Ein Immobilienmakler bringt die notwendige Erfahrung mit und kann Sie beim Verkauf beraten. Gleichzeitig übernimmt er die Kommunikation mit Interessenten, erstellt die Inserate und prüft beim Käufer, auf Ihren Wunsch hin, auch die Bonität. Dadurch bleibt Ihnen viel Zeit und Aufwand erspart.

Zusätzlich dazu kann die Einschätzung des Preises für Ihre Sozialwohnung durch den Immobilienmakler vorgenommen werden. Hilfreich ist, dass er sich mit dem Wohnungsmarkt in der Region auskennt. Verbindungen und Kontakte bringt ein Makler ebenfalls mit. Möglicherweise hat er bereits Interessenten unter seinen Kunden, die gerne in eine Sozialwohnung investieren möchten.

Entscheiden Sie sich dafür, den Verkauf Ihrer Sozialwohnung über einen Makler abzuwickeln, müssen Sie auch die Maklerkosten ganz oder zu einem Teil tragen. Zusätzlich dazu kommt möglicherweise die Spekulationssteuer. Lösen Sie ein Darlehen vorzeitig aus, ist die Vorfälligkeitsentschädigung mit in die Kosten einzurechnen.

Haben Sie wichtige Unterlagen, wie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug, nicht bereits zur Hand, entstehen noch einmal Kosten, wenn diese beantragt werden.

Eine schnelle Abwicklung beim Verkauf Ihrer Sozialwohnung können Sie unterstützen, wenn Sie die notwendigen Unterlagen bereits rechtzeitig zusammenstellen. Handelt es sich um eine vermietete Sozialwohnung, sollten Sie den Mietvertrag zur Hand haben. Stellen Sie zudem sicher, dass die folgenden Dokumente vorliegen:

• Grundriss der Sozialwohnung

• Teilungserklärung

• Nachweis aus dem Grundbuch

• ggfs. Informationen zu einem bestehenden Darlehen

• Baubeschreibung

• Energieausweis (Pflicht!)

• Informationen aus den Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre

Haben sich Interessenten gemeldet und möchten die Wohnung besichtigen, können Sie vorhandene Mieter bitten, passende Termine zu nennen. Stellen Sie vorher sicher, dass die Wohnung in einem guten Zustand ist. Es sollte auch im Interesse der Mieter sein, Sie hier zu unterstützen. Führen Sie, wenn notwendig, vorher noch einmal ein Gespräch mit den Mietern.

Ist die Wohnung aktuell nicht vermietet, können Sie vor der Besichtigung noch einmal eine Reinigung durchführen lassen. Mängel, die möglicherweise bestehen, sollten entweder behoben oder aber direkt benannt werden. Unterstreichen Sie auch die Vorzüge der Wohnung, wie eine gute Lage und den hohen Bedarf an Sozialwohnungen, sodass Mietausfälle kaum zu erwarten sind.