Sozialwohnung verkaufen 2019-06-07T14:32:33+02:00

Sozialwohnung verkaufen

Möchten Sie eine Sozialwohnung verkaufen, gilt der Grundsatz, dass das Mietrecht trotzdem stark bleibt. Der Käufer muss sich also darauf einlassen, eine Wohnung zu kaufen, die an Personen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) vermietet ist. Dies gilt bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Wohnung ihre Sozialbindung verliert. Was Sie beachten müssen, wenn Sie eine Sozialwohnung verkaufen möchten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Sozialwohnungen unterliegen, auch nach Verkauf, der Preisbindung.
  • Nach Aufhebung der Preisbindung kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden.
  • Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, fällt eine Spekulationssteuer an.
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Die Rechte des Mieters der Sozialwohnung, die Sie verkaufen möchten

Solange die Wohnung der Sozialbindung unterliegt, ist sie von Mieterhöhungen ausgeschlossen. Es gelten das Kostenmietprinzip oder die Bewilligungsmiete.

  • Das Kostenmietprinzip besagt, dass die Mietzahlungen die laufenden Kosten nicht überschreiten. Dies gilt für den sogenannten alten Sozialwohnungsbestand, der der Förderung bis zum 31.12.2001 unterliegt.
  • Die Bewilligungsmiete ist die Miete, die die Politik als tragbar ansieht und als oberste Grenze für Mietzahlungen im sozialen Wohnungsbau festlegt. Sie gilt für Sozialwohnungen, die seit dem 01.01.2002 gefördert wurden.
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Der Mieter der öffentlich geförderten Wohnung darf lediglich Mieterhöhungen erhalten, die den tatsächlichen Mehraufwand der laufenden Kosten abdecken. Solange die Sozialbindung besteht, gelten die entsprechenden Mietobergrenzen pro Quadratmeter, die von Stadt zu Stadt variieren. Sie reichen von etwa 3,50 Euro pro Quadratmeter bis zu 7,60 Euro pro Quadratmeter, werden jedoch immer wieder angepasst.

Wird die Sozialbindung aufgehoben, muss die Miete nicht erhöht werden. Der Vermieter kann sich nach Aufhebung der Preisbindung aber entscheiden, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, die im Mietspiegel festgehalten ist. Für potentielle Kaufinteressenten der Sozialwohnung, die Sie verkaufen, ist dies wichtig zu wissen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Sozialwohnung zu verkaufen?

Kapitalanleger investieren immer mehr in öffentlich geförderten Wohnraum. Hier sind die Darlehen günstig und da der Bedarf an Sozialwohnungen groß ist, muss kaum mit Mietausfällen gerechnet werden. Nach Ablauf der Sozialbindung kann die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel angepasst werden. Die Sozialbindung gilt, je nach Bundesland, 15-35 Jahre lang. Immer wieder gibt es jedoch Forderungen, den Ablauf der Sozialbindung aufzuheben, sodass sie für längere Zeit oder sogar unbegrenzt gilt.

Möchten Sie Ihre Sozialwohnung verkaufenund dadurch einen Wertgewinn realisieren, sollten Sie den regionalen Wohnungsmarkt genau beobachten. Solange die Wohnung den Status der Sozialwohnung hat, haben Sie das geförderte Darlehen noch nicht abbezahlt. Viele Banken berechnen im Fall einer vorzeitigen Kündigung und Rückzahlung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung. Rechnen Sie aber mit einer deutlichen Wertsteigerung Ihrer Immobilie, kann sich ein Verkauf vor Ablauf des Darlehens trotzdem lohnen.

Den höchstmöglichen Gewinn erhalten Sie, wenn Sie Ihre Sozialwohnung verkaufen,sobald die Sozialbindung abgelaufen ist. Es wird dann mehr Interessenten geben, die einen höheren Preis zahlen, weil die Auflagen weniger streng sind als beim öffentlich geförderten Wohnraum.

Tickende Uhren

Was muss ich beachten, wenn ich eine Sozialwohnung verkaufen möchte?

Eine Sozialwohnung behält ihren Status als öffentlich geförderter Wohnraum, solange sie mit öffentlichen Mitteln gefördert wird. Sobald das Darlehen also zurückgezahlt ist, gilt sie nicht mehr als Sozialwohnung. Dies gilt jedoch nicht bei einer freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens. Einige Banken erheben zwar keine Vorfälligkeitsentschädigung, sodass Sie das Förderdarlehen problemlos vorzeitig zurückzahlen können. Laut §16 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) behält die Wohnung jedoch bis zu zehn Jahre nach der freiwilligen Rückzahlung ihren Status als Sozialwohnung. Mindestens aber bleibt sie bis zu dem Zeitpunkt eine Sozialwohnung, zu dem das Darlehen planmäßig zurückgezahlt worden wäre.

Falls Sie nicht planen, Ihr Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, muss der Käufer der Sozialwohnung, die Sie verkaufenmöchten, Ihren Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen übernehmen. Die Wohnung bleibt somit planmäßig eine Sozialwohnung.

Für den Fall, dass Sie die Immobilie bis zu zehn Jahre nach Erwerb verkaufen, liegen Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist. In dieser Zeit wird beim gewinnbringenden Verkauf einer Immobilie eine Spekulationssteuer erhoben. Dies gilt immer dann, wenn Sie die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Wenn Sie also eine vermietete Sozialwohnung verkaufen, die Sie vor weniger als zehn Jahren erworben haben, müssen Sie mit der Zahlung der Steuer rechnen.

Spekulationssteuer: Beispielrechnung

Die Spekulationssteuer kann etwa wie in folgendem Beispiel ausfallen:

Verkaufspreis der Immobilie 150.000 Euro
zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen) -2.000 Euro
Anschaffungskosten -100.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss 48.000 Euro
persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Höhe der zu zahlenden Steuer 19.200 Euro

Welche Unterlagen benötige ich zum Verkauf einer Sozialwohnung?

Bevor es an den Verkauf Ihrer Sozialwohnung geht, müssen Sie einige Unterlagen und Informationen einholen. Ohne sie kommt kein Verkauf zustande. An welcher Stelle Sie die entsprechenden Dokumente erhalten und welche Kosten damit verbunden sind, möchten wir an dieser Stelle für Sie aufführen:

Dokument Woher? Kosten
Grundriss eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Teilungserklärung Grundbuchamt 10 Euro (unbeglaubigt)
20 Euro (beglaubigt)
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (unbeglaubigt)
20 Euro (beglaubigt)
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell) eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Baubeschreibung eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5 Euro und 100 Euro für eine Abschrift
Energieausweis eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) eigene Unterlagen

Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Stadt oder Kreis variieren. Im Zweifelsfalls wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.

Sozialwohnung verkaufen– mit oder ohne Makler?

Für die meisten Verkäufer ist ein Wohnungsverkauf kein Alltagsgeschäft. Um bei all den benötigten Unterlagen, der Kommunikation mit potentiellen Interessenten und den Auflagen durch Ämter und Banken den Überblick zu behalten, ist ein professioneller Immobilienmakler hilfreich. Gerade bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen kann das Verkaufenkomplizierter werden als bei privat finanzierten Immobilien.

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