Wohnung renovieren/sanieren und verkaufen 2019-05-28T14:36:48+02:00

Wohnung renovieren/sanieren und verkaufen

Immer wieder stellen sich Immobilienverkäufer die Frage, ob sie ihre Wohnung renovieren und verkaufen oder ob sie diese unrenoviert veräußern sollten. Je nach Zustand des Objekts und Käuferschaft sollten Sie unterschiedliche Faktoren bedenken, wenn Sie Ihre Wohnung sanieren und verkaufen möchten. In diesem Artikel möchten wir Ihnen bei Ihren Entscheidungen rund um die Renovierung beim Immobilienverkauf helfen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Eine aufwendige Sanierung oder Renovierung ist mit dem Risiko verbunden, Kapital einzusetzen, das sich nicht in einem höheren Verkaufspreis widerspiegelt.
  • In Regionen mit sehr geringer Nachfrage lohnt sich eine größere Investition in der Regel nicht.
  • Schon durch kleine Reparaturen und Renovierungen können enorme Preissteigerungen erzielt werden.
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Wohnung renovieren und verkaufen: Welche Risiken bestehen?

Die Entscheidung, ob Sie die Wohnung sanieren und dann verkaufenoder ob Sie den Verkauf ohne Renovierung gestalten, ist nicht leicht. Mit einer aufwendigen Renovierung riskieren Sie, Kapital für eine Umgestaltung oder Modernisierung zu investieren, die nicht dem Geschmack oder dem Anspruch der potentiellen Interessenten entspricht.

So besteht beispielsweise beim Einbau einer neuen Heizungsanlage die Gefahr, dass manche Käufer statt eines Ölbrennwertkessels eine Gasbrennwerttherme oder eine Pelletheizung bevorzugen. Die neue Heizungsanlage wäre damit eine Fehlinvestition gewesen.

Eine Wohnung zu renovieren und zu verkaufenkann auch riskant sein, wenn es darum geht, neue Bodenbeläge zu verlegen, Kacheln anzubringen oder eine Einbauküche einzubauen. Viele Käufer möchten selbst entscheiden, mit welcher Art von Fußbodenbelag sie ihre neu erworbene Wohnung ausstatten. Auch die Geschmäcker bei der Auswahl von Kacheln oder einer Einbauküche können sehr unterschiedlich ausfallen. Während es für einen Käufer ein Pluspunkt sein kann, dass er sich nicht mehr um eine neue Küche kümmern muss, hat ein anderer Käufer eine ganz individuelle Vorstellung davon, wie seine Küche gestaltet werden soll.

In welchen Fällen lohnt es sich immer, die Wohnung zu sanieren und zu verkaufen?

Möchten Sie Ihre Wohnung renovieren und verkaufen, lohnen sich insbesondere kleine Schönheitsreparaturen. Dazu gehören ein Austausch alter Lichtschalter oder die Anbringung neuer Duscharmaturen. Kleinigkeiten wie diese fallen bei einer Besichtigung sofort auf und vermitteln einen positiven Eindruck.

Wohnung wird renoviert

In Regionen mit sehr geringer Nachfrage lohnt es sich in der Regel nicht, vor dem Verkauf eine größere Investition zu tätigen. Findet sich trotz generell großer Nachfrage in der Region kein Interessent, könnte es sich jedoch lohnen zu investieren. Möglicherweise stellen Sie auch bei der Suche nach potentiellen Käufern fest, woran es mangelt: Wird immer wieder nach einer Einbauküche oder einem neuen Fußbodenbelag gefragt, ist es ratsam, hier eine Investition in Erwägung zu ziehen.

Erreiche ich einen höheren Verkaufspreis, wenn ich die Wohnung saniere und verkaufe?

Über die Frage, ob es sich finanziell lohnt, eine Wohnung zu sanieren und dann zu verkaufen, streiten sich Experten. Die meisten sind der Meinung, dass sich eine umfangreiche Investition nicht lohnt. Schließlich müssen Sie neben viel Geld auch Zeit investieren. Während der Renovierungsarbeiten ist die Wohnung mitunter unbewohnbar, sodass Sie sie in dieser Zeit weder bewohnen noch vermieten können.

Können Sie abschätzen, dass Sie durch einen verhältnismäßig geringen finanziellen Aufwand eine große Wirkung erlangen, ist eine Renovierung dennoch lohnenswert. Preissteigerungen erwarten Immobilienverkäufer, sobald die Immobilie hochwertige Bodenbeläge, Unterputz-Leitungen und moderne Bäder aufweist. Bei einem gehobenen Ausstattungsstandard können Preissteigerungen von bis zu 17 Prozent im Gegensatz zum normalen Standard erreicht werden.

Nach welchen Kriterien sich unterschiedliche Ausstattungsmerkmale einteilen lassen, erfahren Sie hier:

einfache Ausstattung mittlere Ausstattung gehobene Ausstattung
  • ohne Zentralheizung
  • ohne Teppich- oder Parkettfußböden
  • ohne Doppelfenster
  • Küche ohne Fliesen
  • Aufputz-Leitungen
  • mit Zentralheizung oder Duschbad
  • Bad und/oder Küche sind gekachelt
  • Leitungen überwiegend auf Putz
  • Doppelfenster zumindest auf der Windseite
  • mit Zentralheizung und Duschbad
  • hochwertige Teppich- und/oder Parkettböden
  • Bad und Küche gekachelt
  • alle Leitungen unter Putz
  • Doppelfenster

Während ein Balkon oder ein Fahrstuhl jeweils Preissteigerungen von fünf bzw. vier Prozent einbringen, sind sie, falls noch nicht vorhanden, mit großen Investitionen verbunden.

Beachten Sie, dass Sie eine Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen. Um die Steuer zu sparen, sollten Sie erst nach zehn Jahren verkaufen oder das Objekt in den letzten drei Jahren selbst bewohnt haben. Die Höhe der zu zahlenden Steuer richtet sich nach dem Gewinn sowie dem persönlichen Steuersatz.

Verkaufspreis der Immobilie 250.000 Euro
zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Renovierungen) -8.000 Euro
Anschaffungskosten -210.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss 32.000 Euro
persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Höhe der zu zahlenden Steuer 12.800 Euro

Was ist zu beachten, wenn ich meine Wohnung renoviere und verkaufe?

Neben den Überlegungen zu möglichen Renovierungen gibt es rund um den Wohnungsverkauf noch weitere Dinge zu erledigen. So müssen Sie zum erfolgreichen Verkauf der Wohnung einige Dokumente beschaffen, die Sie an unterschiedlichen Stellen erhalten. An dieser Stelle erhalten Sie einen Überblick zu den erforderlichen Dokumenten beim Wohnungsverkauf.

Dokument Woher? Kosten
Grundriss eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Teilungserklärung Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigte Kopie)
20,00 Euro (beglaubigte Kopie)
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigt)
20,00 Euro (beglaubigt)
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell) eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Baubeschreibung eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Kopie
Energieausweis eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) eigene Unterlagen Column 2 Value

Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfalls wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.

Sind Sie sich nicht sicher, ob Sie Renovierungen oder Sanierungen vornehmen sollen, wenden Sie sich am besten an einen in der Region tätigen Immobilienmakler. Der Experte weiß genau, welche Zielgruppe welche Ansprüche hat und kennt die besten Tipps, um die Wohnung zu renovieren und zu verkaufen.

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