Mietshaus verkaufen 2019-05-28T14:30:25+02:00

Mietshaus verkaufen

Wer ein Mietshaus verkaufen möchte, muss einige Punkte mehr berücksichtigen als es beim Verkauf eines klassischen Eigenheims der Fall ist. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen mögliche Stolperfallen und alle wichtigen Tipps und Tricks.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Überlegen Sie, wer Ihre Zielgruppe für den Verkauf ist: Einfamilienhäuser werden von Privatleuten zur Eigennutzung gesucht, Mehrfamilienhäuser sind attraktive Objekte für Investoren.
  • Holen Sie sich für die Preisermittlung professionelle Hilfe an die Seite. Die Ertragswertrechnung ist um einiges komplexer als die Wertschätzung eines unvermieteten Hauses.
  • Informieren Sie sich, welcher Rechte Ihre Mieter haben und berücksichtigen Sie diese beim Verkauf.
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Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf: Mietshaus richtig vermarkten

Je nachdem, ob es sich bei dem Mietshaus um ein Einfamilien- oder ein Mehrfamilienhaus handelt, unterscheidet sich auch die Herangehensweise hinsichtlich des Verkaufs.

Einfamilienhäuser werden hauptsächlich von Privatleuten verkauft, die diese dann zumeist selbst bewohnen wollen. Eine bestehende Vermietung bei Verkauf ist hier natürlich ein Nachteil für den neuen Besitzer.

Mehrfamilienhaus

Natürlich können entsprechende Regelungen mit den aktuellen Mietern getroffen werden (mehr Informationen dazu weiter unten). Der Aufwand und die Kosten, die dafür beim neuen Besitzer anfallen, führen allerdings dazu, dass Sie beim Verkaufspreis Abstriche machen müssen. Ein vermietetes Einfamilienhaus werden Sie vermutlich nur zu einem niedrigeren Preis los als es bei einer frei verfügbaren Immobilie der Fall wäre.

Mietshaus als Ganzes verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen?

Bei Mehrfamilienhäusern gestaltet sich die Ausgangslage etwas anders. Diese Objekte werden normalerweise von Investoren gekauft, die die Immobilie als Investition ansehen und keinen Eigenbedarf haben. Hier stellt sich die Frage, ob Sie das Mietshaus als Ganzes verkaufen möchten oder ob nicht auch der Verkauf der einzelnen Wohneinheiten als Eigentumswohnungen infrage kommt.

Letztere Variante hat Vor- und Nachteile:

Vorteile einer Aufteilung Nachteile einer Aufteilung
Höhere Rendite möglich Mehr Aufwand beim Verkauf
Größere Zielgruppe; Verkauf nicht nur an Investoren, sondern auch an Privatleute möglich Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig
Kosten für die Teilungserklärung (bis zu 15.000 Euro)

Unterlagen für den Verkauf eines Mietshauses

Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie einige Unterlagen.

Gerade wenn Sie an Investoren verkaufen möchten oder müssen, haben Sie es mit routinierten Interessenten zu tun, die exakt wissen worauf es ankommt und einen großen Wert auf vollständige Unterlagen legen.

Zunächst werden natürlich die Standardunterlagen benötigt, ohne die kein Hausverkauf stattfinden sollte:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Grundrisse
  • Versicherungsnachweise
  • Unterlagen zur Substanz des Hauses
  • Belege von Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre
  • Energieausweis

Kaufinteressenten von Mietshäusern möchten darüber hinaus natürlich vor allem über die bestehenden Mietverhältnisse und zusätzlich anfallende Kosten für Verwaltung und Co. informiert werden. Sammeln Sie deshalb so viele Dokumente wie möglich, um den potenziellen Käufern einen möglichst umfassenden Überblick über Ihr Angebot zu verschaffen.

Dazu gehören zum Beispiel:

  • Mietverträge
  • Kommunikationsprotokolle mit Mietern
  • Verträge und Leistungsnachweise von Verwaltungen, Hausmeister etc.
  • Übersicht über vorgenommene Reparaturen und Modernisierungen

Hilfe vom Makler beim Verkauf eines Mietshauses

Um die bei Mehrfamilienhäusern sehr spezielle Gruppe an Kaufinteressenten zu erreichen, sollten Sie sich die Hilfe eines Maklers holen. Viele Makler sind auf die Vermittlung von Mietshäusern spezialisiert und haben im Idealfall bereits eine Idee, wer an Ihrem Objekt Interesse haben könnte. Doch selbst wenn Sie es sich zutrauen, selbst den passenden Käufer zu finden, kann die Unterstützung durch einen Experten sinnvoll sein. Denn um Ihr Mietshaus verkaufen zu können, müssen Sie natürlich den passenden Preis aufrufen – und der ist um einiges komplizierter zu bestimmen als es bei unvermieteten Häusern der Fall ist.

Die Wertermittlung einen Mehrfamilienmietshauses erfolgt über das sogenannte Ertragswertverfahren. Diese komplexe Formel berücksichtigt die verschiedenen Faktoren wie Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten oder Quadratmeterpreis.

Ein Immobilienmakler kann Sie optimal beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen.

Formel für das Ertragswertverfahren

Rohertrag*                        –     Bewirtschaftungskosten     =     Reinertrag

Reinertrag                         –     Bodenwertverzinsung**     =     Gebäudereinertrag

Gebäudereinertrag          x     Vervielfältiger                       =     Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert       +     Bodenwert                           =     vorläufiger Ertragswert

vorläufiger Ertragswert   +/-   bauliche Umstände            =     endgültiger Ertragswert

Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren

Posten Wert
Wohnfläche 522 m²
Quadratmeterpreis 6 Euro
Roherstrag* 37.584 Euro
– Bewirtschaftungskosten 9.396 Euro
= Reinertrag des Grundstücks 28.188 Euro
– Bodenwertverzinsung** 4.400 Euro
= Gebäudereinertrag 23.788 Euro
x Vervielfältiger 18,26
= Gebäudeertragswert 434.369 Euro
+ Bodenwert*** 88.000 Euro
= vorläufiger Ertragswert 522.369 Euro
– Wertbeeinflussende Umstände 33.000 Euro
= endgültiger Ertragswert 489.369 Euro

*Rohertrag (pro Jahr): Wohnfläche (m²) x Quadratmeterpreis (€) x 12 Monate

** Bodenwertverzinsung: Bodenwert x Liegenschaftszins (hier: 5%)

*** Bodenwert: Bodenrichtwert (€) x Grundstücksgröße (m2)

Mieterrechte berücksichtigen

Ist der richtige Preis gefunden, stellt sich die Frage: Wie geht man mit den aktuellen Mietern um? Wie bereits erwähnt ist es schwieriger, ein Einfamilienhaus zu verkaufen, wenn es vermietet ist, da diese Objekte häufig zur Eigennutzung erworben werden. Und auch bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen steht man vor der gleichen Problematik.

Generell gibt es hier vier Möglichkeiten:

  1. Mietverhältnisse bleiben bestehen
  2. Mitaufhebungsvertrag
  3. Vorkaufsrecht des Mieters
  4. Kündigung wegen Eigenbedarfs

Während die erste Variante zwar den Verkauf erschweren kann, ist sie rechtlich und hinsichtlich des bürokratischen Aufwands die einfachste Lösung. Alle anderen Möglichkeiten können je nach individueller Situation neue Probleme aufwerfen.

Mietaufhebungsvertrag

Eine einfache Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse, nur weil Sie die Immobilie verkaufen möchten, ist rechtlich nicht zulässig. Sie können Ihren Mietern allerdings einen Mietaufhebungsvertrag anbieten.

Vertrag

Die Erfolgschancen steigen, wenn Sie Ihren Noch-Mietern eine Abfindung und vielleicht sogar Aussicht auf eine neue Wohnung zusichern können. Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, den Vertrag zu unterschreiben. Wägen Sie also genau ab: Ein verärgerter Mieter kann Ihnen das Leben und besonders den Verkauf der Immobilie unnötig schwermachen. Schließlich sind Sie unter anderem bei der Vereinbarung von Besichtigungsterminen auf die Kooperation mit den Mietern angewiesen.

Mieter wegen Eigenbedarf kündigen und dann das Mietshaus verkaufen – geht das?

Um ein Einfamilienhaus attraktiver für potenzieller Käufer zu gestalten, wäre es also naheliegend, das bestehende Mietverhältnis zu beenden und so das nun unvermietete Haus für einen höheren Preis verkaufen zu können. Alternativ kann auch der neue Besitzer Eigenbedarf anmelden und Mietern in diesem Rahmen kündigen Doch die Regelungen rund um die Eigenbedarfskündigungen sind streng – zum Schutze der Mieter.

Es gilt:

  • Vertraglich festgelegte Kündigungsfristen müssen eingehalten werden.
  • Gemäß §573 BGB muss das berechtigte Interesse nachgewiesen werden. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen nachvollziehbare Gründe vorliegen, wie beispielsweise ein Kinderwunsch oder der Umzug von der Mietwohnung ins Eigenheim.
  • Der Anspruch auf Eigenbedarf wird gerichtlich geprüft und kann deshalb auch als unzulässig eingestuft werden.
  • Mieter können gemäß der Härtefallregelung Widerspruch einlegen.
  • Bei befristeten Mietverträgen ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.

Sie als Verkäufer können hier also nicht tricksen und durch eine fingierte Eigenbedarfskündigung den Verkauf Ihres Mietshauses vereinfachen – im Gegenteil: Bei einem Gesetzesverstoß kann es sogar zu empfindlichen Geldstrafen kommen.

Mietshaus mit Makler verkaufen

Ein Makler kann Sie optimal beim Hausverkauf unterstützen

Der Verkauf eines Mietshauses – ob Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus ist eine komplexe Angelegenheit. Vom Finden der passenden Zielgruppe über die Wertberechnung bis hin zu vertraglichen Feinheiten gibt es viele Stolpersteine. Sie sollten sich für diese Art von Immobilienverkauf dringend einen Experten wie einen auf Mietobjekte spezialisierten Makler an Ihre Seite holen. So wird der Hausverkauf erfolgreich und stressfrei.

 

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