Mehrfamilienhaus verkaufen 2019-05-28T14:34:45+02:00

Mehrfamilienhaus verkaufen

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist um einiges komplexer als der Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer einzelnen Wohnung – ganz gleich, ob Sie das Haus selbst nutzen oder vermieten. Welche Optionen Sie beim Verkauf haben, welche Käufergruppen infrage kommen und wie Sie den Wert des Objektes ermitteln, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist ein deutlich komplexeres Unterfangen als der Verkauf einer vermieteten Wohnung. Aufgrund er damit einhergehenden Verpflichtungen ist es nur für eine kleine Käufergruppe interessant.
  • Wenn Sie das Mehrfamilienhaus an Investoren verkaufen möchten, ist eine gute Vorbereitung alles. Je mehr Informationen, wie beispielsweise Mietverträge oder Betriebskostenaufstellungen, Sie sammeln und vorlegen können, desto besser.
  • Der Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen erfordert zwar Verhandlungen mit mehreren Käufern. Dadurch ist der Verkaufsprozess aber häufig einfacher und der Erlös höher.
  • In beiden Fällen müssen unbedingt die geltenden Mieterrechte berücksichtigt werden, da den Mietern auch beim Verkauf des Mehrfamilienhauses nicht einfach gekündigt werden kann.
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Zielgruppe für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Generell gibt es zwei potenzielle Abnehmer für Ihr Mehrfamilienhaus: Privatpersonen und Investoren. Je nachdem, für welche Variante Sie sich entscheiden, sind verschiedene Faktoren beim Verkauf zu beachten.

Mehrfamilienhaus an Privatpersonen verkaufen Mehrfamilienhaus an Investoren verkaufen
Verkauf der einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen Verkauf des Mehrfamilienhauses als Gesamtobjekt
Bestehende Mietverträge dürfen durch den neuen Eigentümer wegen Eigenbedarfs gekündigt werden – allerdings gelten hier strenge Regeln. Bestehende Mietverträge können problemlos übernommen werden.
Die individuellen Wünsche und Bedürfnisse des Interessenten sind entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Kennzahlen wie Pacht- und Mieteinnahmen sind entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.
Vorteil für den Verkäufer: Höherer Erlös im Vergleich zum Verkauf des ganzen Hauses, Wertberechnung einfacher, größere Zielgruppe Vorteil für den Verkäufer: Nur ein Verkaufsvorgang nötig
Nachteil für den Verkäufer: Statt eines Verkaufs müssen viele einzelne abgewickelt werden. Nachteil für den Verkäufer: Kleinere Zielgruppe, geringerer Erlös im Vergleich zum Einzelverkauf der Wohnungen.

Welche Zielgruppe und Verkaufsmethode die beste für Ihr Mehrfamilienhaus ist, hängt vom Zustand der einzelnen Wohnungen sowie des gesamten Objekts und anderen Faktoren wie der Lage des Hauses ab. Wenn Sie sich unsicher sind, was die richtige Entscheidung ist, holen Sie sich einen erfahrenen Makler an die Seite.

Er hilft Ihnen nicht nur dabei, die passenden Interessenten zu finden, sondern unterstützt Sie bei Bedarf auch bei der Zusammenstellung aller nötigen Unterlagen und Dokumente oder der Bewertung des Mehrfamilienhauses. Gerade beim Verkauf an erfahrene Investoren ist es ratsam, einen Experten zu haben, der dafür sorgt, dass Sie alle wichtigen Aspekte beachten.

Dokumente und Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Gerade Kapitalanleger möchten so viele Informationen über das potenzielle Investitionsobjekt wie möglich sammeln. Und je mehr Informationen Sie schriftlich nachweisen können, desto höher steigen Ihre Verkaufschancen.

Zu den besonders interessanten Bereichen gehören:

  • Nachweise für sämtliche Sanierungsarbeiten (sowohl für das gesamte Haus als auch für die einzelnen Wohneinheiten)
  • Baujahr und Zustand von Heizungsanlage, Wasserleitungen und Elektroinstallation
  • Alter und Zustand von Fenster
  • Zustand von Keller und Dachboden
  • Zustand und Ausstattung von Badezimmern und Küchen

Zusätzlich werden folgende Unterlagen benötigt, die Ihnen entweder bereits vorliegen oder bei entsprechenden Ämtern beantragt werden müssen:

Unterlagen Woher? Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt zwischen 15 Euro bis 60 Euro
Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt Falls nicht vorhanden: Kosten für Kopie richten sich nach Gebührenordnung des Landes
Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum Bauordnungsamt 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung
Auszug Baulastenverzeichnis Vermessungs- und Katasteramt 15 Euro bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
Energieausweis (falls nicht bereits vorliegend) Zugelassener Sachverständiger, z.B. Energieberater 80 Euro bis 500 Euro

Je mehr Vorteile Sie schriftlich nachweisen können, desto höher fällt der Verkaufspreis aus, da Sie dem Käufer weniger Angriffsfläche für Preisminderungen bieten. Zusätzlich verlangen auch die Banken häufig Nachweise durchgeführter Sanierungsarbeiten. Fehlen diese, wird vor allem bei älteren Häuser häufig nur eine Teilfinanzierung genehmigt. Das führt dazu, dass der potenzielle Käufer mehr Eigenkapital aufbringen muss und kann somit im schlimmsten Fall den Verkauf nicht zustande kommen lassen.

Mieteinnahmen und Mietverhältnisse vor dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses prüfen

Neben dem Zustand des Hauses sind für Investoren vor allem auch die bestehenden Mietverhältnisse entscheidend. Schließlich steht die Erzielung eines Gewinns durch die Mieteinnahmen bei diesem Typ Käufer im Fokus. Auch hier ist eine gute Vorbereitung des Verkäufers ausschlaggebend für eine erfolgreiche Verhandlung.

Überprüfen und dokumentieren Sie deshalb alle Informationen rund um die Vermietung der Wohneinheiten:

  • Bestehende Mietverträge
  • Aktuelle und vergangene Mietkürzungen
  • Eventuelle Rechtsstreitigkeiten mit Mietern
  • Bevorstehende Auszüge
  • Möglichkeiten der Mietanpassungen
  • Mieterstruktur (Alter, Familienstand)

So kann der Käufer abschätzen, ob, wie schnell und zu welchem Preis sich eine Investition für ihn lohnen wird.

Bewertung eines Mehrfamilienhauses

Anders als bei einem Einfamilienhaus, das entweder selbst genutzt oder an eine einzelne Partei vermietet werden kann, ist die Wertermittlung bei einem Mehrfamilienhaus etwas komplexer.

Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie?

Neben der tatsächlich Bausubtanz und der Lage, die auch bei der Bewertung von Einfamilienhäusern die Berechnungsgrundlage darstellen, werden hier zusätzliche Faktoren wie laufenden Kosten und das zu erwartende Verhältnis zwischen Ein- und Ausnahmen für den Käufer berücksichtigt. Das sogenannte Ertragswertverfahren basiert auf einer komplexen Formel, die alle wichtigen Faktoren miteinschließt.

Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren

Wohnfläche 522 m²
Quadratmeterpreis 6 €
Rohertrag* 37.584 €
– Bewirtungschaftungskosten 9.396 €
= Reinertrag des Grundstücks 28.188 €
– Bodenwertverzinsung** 4.400 €
= Gebäudeertragswert 23.788 €
x Vervielfältiger 18,26
= Gebäudereinertrag 434.369 €
+ Bodenwert*** 88.000 €
= vorläufiger Ertragswert 522.369 €
– Wertbeeinflussende Umstände 33.000 €
= endgültiger Ertragswert 489.369 €

*Rohertrag (pro Jahr): Wohnfläche (m²) x Quadratmeterpreis (€) x 12 Monate
** Bodenwertverzinsung: Bodenwert x Liegenschaftszins (hier: 5%)
*** Bodenwert: Bodenrichtwert (€) x Grundstücksgröße (m²)

Lassen Sie sich deshalb bei der Ermittlung des Verkaufspreises für Ihr Mehrfamilienhaus unbedingt von einem Experten beraten. Ein Immobilienmakler ist hier genau der richtige Ansprechpartner.

Preis einer Wohngemeinschaft festlegen

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

Mehrfamilienhaus aufteilen und Eigentumswohnung verkaufen

Wenn Ihnen der Verkauf an einen Investor zu kompliziert erscheint und Ihr Mehrfamilienhaus in einer begehrten Region steht, bietet sich der Verkauf einzelner Wohneinheiten an. Hier müssen Sie zwar mehrere Interessenten finden, um das ganze Objekt an den Mann zu bringen – allerdings ist die Zielgruppe um einiges größer und einfacher zu handhaben.

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus an Privatleute müssen Sie dennoch zwei wichtige Aspekte beachten:

  1. Abgeschlossenheitserklärung: Haben Sie das Zwei- oder Mehrfamilienhaus bisher selbst genutzt, überprüfen Sie, ob eine Abgeschlossenheitserklärung vorliegt. Diese bescheinigt, dass es sich bei den Wohnungen um separate Einheiten handelt, die einzeln verkauft werden können.
  2. Mietverträge: Holen Sie sich die Unterstützung von einem Rechtsexperten, um die bestehenden Mietverhältnisse korrekt zu bewerten und legale Lösungen zu finden. Denn eine außerordentliche Kündigung, weil Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen, ist nicht zulässig. Möglich wäre es hier, den Mietern ein Vorkaufsrecht einzuräumen oder den neuen Besitzer eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen zu lassen.

Unterlagen für den Verkauf von Eigentumswohnungen

Wenn Sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen möchten, werden zusätzlich zu den oben aufgeführten Unterlagen noch weitere wichtige Dokumente benötigt.

Unterlagen Woher? Preis
Grundriss Eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Teilungserklärung Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigt)

20,00 Euro (beglaubigt)

Grundbuchauszug Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigt)

20,00 Euro (beglaubigt)

Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Bauamt zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro pro Abschrift
Energieausweis Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie der Mietverträge Eigene Unterlagen

Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, verkauft in der Regel eine Immobilie, die er nicht selbst bewohnt hat. Haben Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren erworben und möchten es nun wieder verkaufen, wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig – für den Fall, dass Sie beim Verkauf einen Gewinn erzielen. Folgendes Beispiel zeigt, wie hoch der Steuerbetrag ausfallen kann:

Verkaufspreis der Immobilie 680.000 Euro
Zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen, Maklergebühren) -35.000 Euro
Anschaffungskosten -570.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss 75.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Höhe der zu zahlenden Steuer 30.000 Euro
Steuer für Verkauf berechnen

Beim Immobilienverkauf mit Gewinn gibt es steuerliche Grenzen und Fristen, die beachtet werden sollten. Erfahren Sie hier, wie Sie die Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen können, wie Sie den Verkauf in der Steuererklärung angeben und vieles mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf. Weiterlesen…

Mehrfamilienhaus erfolgreich mit Makler verkaufen

Es ist wesentlicher einfacher, ein Einfamilienhaus zu verkaufen, als es bei einem Mehrfamilienhaus der Fall ist. Neben den üblichen Stolperfallen wie der Spekulationssteuer und allen anderen Zusatzkosten ist vor allem der zeitliche Aufwand der Verkaufsvorbereitung nicht zu unterschätzen.

Mit einem guten Makler können Sie diesen jedoch erheblich eindämmen – und die zusätzlichen Kosten durch die Provision holen Sie durch den im Normalfall beim Maklerverkauf höheren Preis wieder rein. So wird der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses zu einem vollen Erfolg.

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