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Kaufvertragsentwurf

Seit 2013 sind Notare verpflichtet, Eigentümern und Käufern einen Kaufvertragsentwurf zur Verfügung zu stellen. Was dieser Entwurf beinhalten muss und welche Regelungen dabei gelten, erfahren Sie in diesem Artikel.


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Was steht im Kaufvertragsentwurf?


Nach dem Vorbesprechungstermin mit Käufer und Verkäufer fertigt der Notar einen Vertragsentwurf an. Als Käufer haben Sie ein Recht darauf, dass Ihre Interessen darin berücksichtigt werden.

Bei der Vorbesprechung hat der Notar mit beiden Vertragsparteien alle wichtigen Punkte des Kaufgeschäfts geklärt. Er hat das Grundbuch eingesehen und festgestellt, ob nicht abgelöste Grundschulden oder andere Lasten auf dem Grundstück bestehen.

Auf dieser Grundlage kann der Notar einen Entwurf für den Kaufvertrag formulieren. Dabei muss er die Interessen beider Parteien mit aufnehmen und in den Entwurf einfließen lassen. Der Notar ist aber nur für rechtliche Fragen zuständig – den Kaufpreis etwa kann und darf er nicht beurteilen.

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Kaufvertrag für Wohnung und Haus


Kaufverträge müssen unterschiedlich ausgeführt werden, weshalb Notare für den Kaufvertragsentwurf Muster zur Verfügung stellen, die je nach Vertragssituation, Verhandlungsbasis und individuellen Merkmalen der Immobilie an den Einzelfall angepasst werden.

Kaufverträge können unterschiedlich ausgestaltet werden.

Die folgenden Punkte gehören auf jeden Fall hinein:

  • Daten zum Kaufgegenstand, dem Haus oder der Wohnung
  • Kaufpreis
  • Sicherheiten für beide Seiten, wie etwa: Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst, wenn die Immobilie frei von alten Grundschulden ist; das Eigentum aber geht  erst an den Käufer über, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.
  • Ob Belastungen im Grundbuch gelöscht oder fortbestehen sollen
  • Wie der Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten vollzogen werden soll
  • Welche Gewährleistungsansprüche bestehen

Alle Einigungen, die aus mündlichen Verhandlungen resultieren, sollten Sie dem Notar mitteilen, um sie in den Kaufvertrag aufzunehmen. Zusätzlich können Sie vor der Unterzeichnung einen Anwalt mit der Prüfung des Vertrags betrauen



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Besonderheiten eines Bauträgervertrags


Bauträger verkaufen Häuser oder Wohnungen bereits, bevor der Bau begonnen hat. Deshalb zahlt der Käufer auch nicht den gesamten Kaufpreis auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Die Details sind im Kaufvertrag geregelt, der deshalb umfangreicher ist als beim Kauf eines fertigen Hauses. Zum Vertrag gehört in diesem Fall eine ausführliche Baubeschreibung.

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Zeit zum Überdenken - 14 Tage Frist


Den Entwurf schickt der Notar beiden Vertragsparteien rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin zu, damit sie ihn prüfen können. Beim Kauf vom Bauträger ist eine Frist von mindestens 14 Tagen vorgeschrieben. Bei Fragen oder Änderungswünschen können Sie sich telefonisch an den Notar wenden und eventuell einen weiteren Termin vereinbaren. Unterschreiben Sie erst dann, wenn alle Punkte geklärt sind.

Die Zeit bis zum Beurkundungstermin können Sie für eine finale Besichtigung der Immobilie nutzen.


Hinweis von ImmobilienScout24:

Für die Beauftragung des Notars fallen unterschiedliche Notargebühren an, die zum Großteil vom Käufer getragen werden.

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Kaufvertrag beim Hausverkauf


Natürlich hat der Kaufvertrag nicht nur für den Käufer eine hohe Relevanz, sondern auch für den Verkäufer.

Für ihn besonders wichtig sind folgende Regelungen:

Kaufpreis

Beim Hausverkauf muss genau der Kaufpreis im Kaufvertrag stehen, der zuvor ausgehandelt worden ist.

Übergabe und Übergang

Übergabe und Übergang sind aus rechtlicher Sicht zwei unterschiedliche Punkte. Wer ein Haus verkauft, kann im Kaufvertrag beispielsweise regeln, dass der Käufer schon nach einer Anzahlung in die Immobilie einziehen darf. Das Eigentum geht aber erst dann an den Käufer über, wenn dieser wirklich den kompletten Kaufpreis geleistet hat.

Verzugszinsen

Wird die Zahlung vom Käufer nicht pünktlich geleistet, werden Verzugszinsen berechnet. Diese liegen in der Regel bei fünf Prozent über dem Basiszinssatz.

Zahlungsmodalitäten

Beide Parteien müssen sich zudem darauf einigen, in welcher Form der Kaufpreis fällig wird. Auch der Zeitpunkt der Zahlung und die genaue Abwicklung ist festzulegen. Oftmals wird hier der Notar als „Mittelsmann“ genutzt, der Zahlung und Übergabe des Verkaufsobjekts Zug um Zug überwacht.

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Kaufvertrag für Wohnungen: Diese Inhalte kommen hinzu


Auch der Wohnungskaufvertrag muss beim Notar beglaubigt werden und beinhaltet die oben genannten obligatorischen Punkte. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, werden Sie jedoch gleichzeitig Teil einer Eigentümergemeinschaft. Eine Besonderheit, die sich auch im Kaufvertrag wiederfindet. Ebenso wie beim Hauskaufvertrag gibt es für den Kaufvertrag einer Wohnung Muster, individuelle Vertragsinhalte müssen allerdings explizit hinzugefügt werden.

Dazu gehören:

  • Sondereigentum in Form von Kellerräumen, Garage etc.
  • Benennung des Gemeinschaftseigentums und Nutzungsrechte
  • Sondernutzungsrechte (zum Beispiel für Parkplätze)
  • Gemeinschaftsordnung
  • Abgaben für die Instandhaltungsrücklage