Immobilienverkauf mit Nießbrauch
Das Nießbrauchrecht ist nicht mit dem Wohnrecht zu verwechseln. Welche Vor- und Nachteile es für Nutznießer und Eigentümer bringt, ob sich ein Immobilienverkauf trotz Nießbrauch lohnt und welche Steuern dabei anfallen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
- Was ist Nießbrauch?
- Hausverkauf trotz Nießbrauch möglich?
- Wohnung verkaufen mit Nießbrauch
- Grundstück verkaufen mit Nießbrauch
- Welche Steuern fallen beim Nießbrauch an?
- Fällt für den Verkauf mit Nießbrauch Spekulationssteuer an?
- Kann ein Nießbrauch gelöscht werden?
- Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf mit Nießbrauch?
- Erfolgreicher Immobilienverkauf mit Nießbrauch
Das Wichtigste in Kürze:
- Nießbrauch ermöglicht die Übertragung einer Immobilie, ohne die eigenen Ansprüche daran zu verlieren. Der Nutznießer erhält das Recht zur wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie, er kann sie also auch vermieten.
- Der Immobilienverkauf trotz Nießbrauch richtet sich vorwiegend an Kapitalanleger. Dennoch kann sich der Verkauf für Eigentümer aufgrund des lebenslangen Wohnrechtes lohnen.
- Eltern haben die Möglichkeit, die Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder zu übertragen.
- Anfallende Steuern trägt der Nutznießer. Deren Höhe hängt von der Höhe des Nießbrauchs ab.
Was ist Nießbrauch?
Den Begriff des Nutznießers haben Sie sicher schon einmal gehört, denn das Prinzip des Nießbrauchs existiert bereits seit dem Mittelalter. Es bezeichnet das Recht einer Person, eine Sache nutzen und wirtschaftliche Vorteile daraus ziehen zu dürfen. In den meisten Fällen handelt es sich bei dieser Sache um eine Immobilie oder ein Grundstück. Der Berechtigte – also der Nutznießer – darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern zum Beispiel auch Mieteinnahmen daraus erzielen.
Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht
Das Nießbrauchrecht an einer Immobilie wird häufig mit dem Wohnrecht verwechselt. Letzteres gibt einer Person zwar das Recht, eine Immobilie zu nutzen, weitere Rechte bestehen jedoch nicht. Die entsprechende Person darf also beispielsweise keine wirtschaftlichen Gewinne aus dem Haus, dem Grundstück oder der Wohnung ziehen.
Kann man ein Haus mit Nießbrauch verkaufen?
Für Eigentümer kann ein eingetragener Nießbrauch gewisse Nachteile bringen. Nämlich dann, wenn ein Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht angestrebt wird. Wurde ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, verkauft sich eine Immobilie oft nur sehr schwer.
Auch bei einem Verkauf bleibt der Nießbrauch bestehen. Für Käufer bedeutet das konkret, dass ein Dritter weiterhin das Recht hat, in dem Haus zu wohnen und Mieteinnahmen daraus zu erzielen. Aus diesem Grund lässt sich eine Immobilie mit Nießbrauchrecht nicht (oder nur sehr selten) an Selbstnutzer verkaufen. Lediglich sehr geduldige Kapitalanleger könnten Interesse an der Immobilie haben, wobei hier mit einer deutlichen Senkung des Kaufpreises gerechnet werden muss.
Der Nutznießer hat nur Besitz-, aber keine Verfügungsrechte. Verkaufen darf nach wie vor nur der Eigentümer selbst. Grundsätzlich haftet der Verkäufer beim unrechtmäßigen Hausverkauf trotz Nießbrauch. Entsprechende Rechte sollten deshalb vorher gründlich geprüft werden.
Unter Umständen kann es zu erheblichen Verlusten kommen, wenn Sie ein Haus trotz Nießbrauchrecht verkaufen. Dennoch gibt es Kapitalanleger, die gezielt solche Objekte erwerben. Hier empfiehlt sich eine gezielte Vermarktung der Immobilie als Anlageobjekt durch einen Makler, der sich auf diesem Gebiet auskennt und über ein entsprechendes Netzwerk an Kapitalanlegern verfügt.
Wohnung verkaufen mit Nießbrauch
Eigentümer, die Ihre Wohnung mit Nießbrauch verkaufen möchten, finden oft nur schwer einen Käufer. Die Situation gestaltet sich so ähnlich wie der Hausverkauf trotz Nießbrauch: Interessenten für eine solche Immobilie sind fast ausschließlich Kapitalanleger, die auf lange Sicht planen und vom deutlich geringeren Kaufpreis profitieren. Trotzdem kann ein solcher Verkauf lohnenswert sein: Als Eigentümer bleibt Ihnen beim Wohnungsverkauf mit Nießbrauch ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Sie haben darüber hinaus die Möglichkeit, die Wohnung zu vermieten und die Mieteinnahmen beispielsweise zur Aufstockung der Rente zu verwenden.
Grundstück verkaufen mit Nießbrauch
Auch nach einem Verkauf bleibt das Nießbrauchrecht an einem Grundstück bestehen. Wie bei einem Haus oder einer Wohnung dürfte es also schwierig werden, das Grundstück an Selbstnutzer zu verkaufen. Der Verkauf eines Grundstücks mit Nießbrauch kann jedoch für Kapitalanleger attraktiv sein, da sie einen geringeren Kaufpreis als den ortsüblichen Marktwert bezahlen müssen.
Welche Steuern fallen beim Nießbrauch an?
Dem Nießbrauch wird immer auch ein materieller – das heißt, zu versteuernder – Wert zugeschrieben. Die Höhe der anfallenden Steuern richtet sich dabei einerseits nach der individuellen Steuerklasse, andererseits nach der Höhe des Nießbrauchs, die über dem gesetzlichen Freibetrag liegt:
| Wert des Nießbrauchs | Steuersatz Steuerklasse I | Steuersatz Steuerklasse II | Steuersatz Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 Euro | 7% | 15% | 30% |
| bis 30.000 Euro | 11% | 20% | 30% |
| bis 600.000 Euro | 15% | 25% | 30% |
Die anfallende Steuer trägt der Nutznießer und nicht der Eigentümer.
Fällt für den Verkauf mit Nießbrauch Spekulationssteuer an?
Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:
- Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
- Sie haben in den letzten fünf Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft.
- Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre.
- Sie haben die Immobilie die letzten 3 Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.
Beispielrechnung Spekulationssteuer
| Verkaufspreis | 250.000 Euro |
|---|---|
| Zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen, Maklerprovision) | – 10.000 Euro |
| Anschaffungskosten | – 220.000 Euro |
| Gewinn, der versteuert werden muss | 20.000 Euro |
| Persönlicher Steuersatz | 40% |
| Höhe der zu zahlenden Steuer | 8.000 Euro |
Bei der Berechnung der Spekulationssteuer ist immer der persönliche Steuersatz entscheidend. Die tatsächliche Höhe richtet sich also nach der Höhe Ihrer Gesamteinkünfte und kann entsprechend höher oder niedriger ausfallen.
Kann ein Nießbrauch gelöscht werden?
Mit der Aufhebung des Nießbrauches hat der Eigentümer den Vorteil, einen Großteil seiner Rechte nicht weiter an den Nießbraucher abgeben zu müssen. Einen einmal gewährten Nießbrauch aufzuheben, ist jedoch schwierig, schließlich ist das Recht im Grundbuch eingetragen.
Für die Löschung des Nießbrauches muss der Nutznießer auf sein Recht verzichten, anschließend muss die Löschungsbewilligung an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Nach der Aufhebung des Nießbrauches gehen die Anrechte auf das Objekt auf den Eigentümer über.
Hier gibt es jedoch einige Hinweise zu beachten:
- Die Löschung des Nießbrauches im Grundbuch ist ebenso mit Kosten verbunden wie die notariell beurkundete Löschungsbewilligung. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Gegenstandswert.
- Die Erklärung des Nießbrauchers zu seinem Verzicht ist nur verbindlich, wenn er eine Erklärung vor dem Grundbuchamt abgegeben oder dem Begünstigten eine notarielle Löschungsbewilligung überreicht hat.
- Der Vorgang kann im Nachhinein angefochten werden, falls der ehemalige Nießbraucher beispielsweise auf Sozialleistungen angewiesen ist, weil er auf den Nießbrauch verzichtet hat.
- Möglicherweise drohen steuerliche Belastungen, wenn der Verzicht auf den Nießbrauch als Schenkung angesehen wird. Auch wenn der ehemalige Nießbraucher ausgezahlt wird, können Schenkungs- oder Erbschaftssteuern anfallen.
- Als Schenkung gilt auch, wenn die Mieteinnahmen statt auf das Konto des Nießbrauchers auf das Konto des Eigentümers übertragen werden.
Das Recht auf Nießbrauch kann nicht abgekauft werden. Lediglich die Ausübung kann auf eine dritte Person übertragen werden.
Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf mit Nießbrauch?
| Dokument | Bezugsquelle | Kosten |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | 20 Euro |
| Lageplan mit Flurkartenauszug | Katasteram | 15 bis 60 Euro |
| Baupläne | Bauordnungsamt oder Architekt | keine |
| Baulastenverzeichnisauszug | Vermessungs- und Katasteramt | Je nach Gebührenverordnung der Gemeinde |
| Energieausweis | Zulässiger Sachverständiger | Zwischen 50 und 500 Euro |
Für Eigentumswohnungen und den Wohnungsverkauf mit Nießbrauch sind zusätzlich folgende Unterlagen wichtig:
| Dokument | Bezugsquelle | Kosten |
|---|---|---|
| Teilungserklärung | Grundbuchamt | 10 Euro (unbeglaubigt) 20 Euro (beglaubigt) |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Wohngeldabrechnung | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Wirtschaftsplan (aktuell) | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Rücklagenübersicht | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) | Eigene Unterlagen | – |
Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfall wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.
Nach dem erfolgreichen Verkauf sind außerdem folgende Unterlagen für den Käufer wichtig:
- Versicherungsurkunden für das Haus
- Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
- Garantieurkunden
- Wartungsverträge
- Aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
- Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
- Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen
Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…
Immobilie trotz Nießbrauch erfolgreich mit Makler verkaufen
Möchten Sie Ihre Immobilie mit Nießbrauchrecht verkaufen oder vererben? Dann sollten Sie sich an einen spezialisierten Immobilienmakler wenden, der sich damit auskennt.
Er unterstützt Sie dabei, Ihr Haus mit Nießbrauch zu verkaufen und weiß, wie die passende Zielgruppe angesprochen wird.
Da die Verkaufspreise von Immobilien mit Nießbrauch wesentlich niedriger liegen als bei unbelasteten Immobilien, ist bei der Veräußerung viel Verhandlungsgeschick gefragt. Ein Immobilienmakler kennt die richtigen Argumente, die potentielle Käufer überzeugen. So verkaufen Sie auch ein Haus mit Nießbrauch erfolgreich.
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