Käu­fer zahlt nicht: Was tun?

Obwohl der Hausverkauf bereits vereinbart und der Vertrag unterzeichnet ist, kann die Zahlung durch den:die Käufer:in ausbleiben. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie sich bei Zahlungsverzug des:der Käufers:in rechtlich korrekt verhalten und welche Schritte notwendig sind, damit sich Aufwand und Kosten reduzieren lassen. 

• Gerät der:die Käufer:in in Zahlungsverzug, ist keine Mahnung notwendig. Der Zahlungsverzug tritt direkt ein und Sie haben das Recht, Schadenersatz zu verlangen.  
• Übergeben Sie die Hausschlüssel erst nach erfolgter Zahlung. 
• Die Gefahr eines Zahlungsverzuges lässt sich reduzieren, wenn der:die Käufer:in vor Vertragsabschluss auf Bonität geprüft wird. Dies übernimmt auf Wunsch auch ein:e Immobilienmakler:in. 
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen. 

Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, ist die Zielgruppenanalyse empfehlenswert. Durch die Erarbeitung möglicher Käufer:innenschichten reduzieren Sie das Risiko für einen Zahlungsverzug. So bildet ein älteres Ehepaar nicht unbedingt die Zielgruppe für ein großes Haus mit mehreren Kinderzimmern. Eine Familie mit zwei Kindern entspricht dagegen nicht der Zielgruppe für eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung. 

Bereits bei der Besichtigung und im Rahmen von möglichen Verhandlungsgesprächen machen Sie deutlich, dass der Verkauf ohne eine Bonitätsprüfung und einen Zahlungsnachweis nicht erfolgt. Potenzielle Kund:innen, die schon zu diesem Zeitpunkt wissen, dass sie für den festgesetzten Betrag keine Finanzierung erhalten, werden auf diese Weise aus dem Käufer:innenkreis ausgeschlossen. 

Als Verkäufer:in möchten Sie Ihre Immobilie bei einem Besichtigungstermin ansprechend in Szene setzen und laden Interessent:innen daher zu einer Besichtigung bei Tageslicht und nach einer gründlichen Reinigung der Immobilie ein. Die Besichtigung ermöglicht es Ihnen auch, anhand der Fragen und Aussagen der Interessent:innen eine erste Bewertung dieser vorzunehmen. 

Bereiten Sie die Besichtigung vor, indem Sie sich Fragen notieren, die Sie den Interessent:innen in Bezug auf die Bonität stellen können. Wird von Seiten der Interessent:innen aus deutlich, dass sie einen Hauskauf in Erwägung ziehen, können Sie sich direkt nach einer Schufa-Auskunft und einem Finanzierungsnachweis erkundigen. Weitere Tipps für die Besichtigung erhalten Sie hier.  

Reduzieren Sie die Wahrscheinlichkeit für einen Zahlungsverzug des:der Käufers:in, indem Sie alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung stellen. So vermeiden Sie zeitliche Engpässe, die schlimmstenfalls dafür sorgen können, dass der Verkauf platzt. 

Sie benötigen diese Dokumente für den Hausverkauf: 

• Lageplan 
• Grundbuchauszüge 
• Informationen zu möglichen Grundschulden 
• Betriebskostenaufstellung 
• Grundsteuerbescheid 
• Energieausweis 

Beim Hausverkauf fallen immer Kosten an. Diese sind zunächst einmal unabhängig davon, ob der Kaufpreis überwiesen wird oder nicht. Die Kosten beim Verkauf einer Immobilie, die durch den:die Verkäufer:in getragen werden, setzen sich zusammen aus: 

• Kosten für den Energieausweis 
• Kosten für ein eventuelles Wertgutachten 
• Vermarktungskosten oder Gebühren für den:die Makler:in 
• Löschung der Grundschuld 
• Eventuelle Spekulationssteuer 
• Notar:innenkosten 

Als Verkäufer:in tragen Sie vor allem die Kosten für den Energieausweis, für ein Wertgutachten und für die Vermarktung Ihrer Immobilie. Diese Kosten fallen auch dann an, wenn der:die Käufer:in beim Hausverkauf nicht zahlt. 

Um zu verhindern, dass ein:e Käufer:in beim Hausverkauf nicht zahlt, haben Sie die Möglichkeit, selbst eine Bonitätsprüfung durchzuführen oder diese durch eine:n Makler:in durchführen zu lassen. Als Privatperson sind Sie darauf angewiesen, dass Ihnen der:die potenzielle Käufer:in sein:ihr Einverständnis für die Bonitätsprüfung gibt. 

Dies bringt für Sie viel Aufwand mit sich: 

• Bitten Sie den:die Käufer:in um einen Nachweis für die Finanzierung in Form einer Finanzierungsbestätigung, die er:sie sich durch die Bank ausstellen lässt. 
• Prüfen Sie die Bonität durch eine Schufa-Auskunft, die der:die Käufer:in Ihnen vorlegt. 

Sie sind als Verkäufer:in auf die Mitarbeit des:der Käufers:in angewiesen. Den Aufwand reduzieren Sie deutlich, wenn Sie den Verkauf in die Hände eines:einer Immobilienmaklers:in legen. 

Ein:e seriöse:r Immobilienmakler:in teilt Kaufinteressent:innen direkt mit, dass eine Bonitätsprüfung notwendig ist. Erfolgt keine Einverständniserklärung der Interessent:innen, werden diese bei einem Verkauf nicht berücksichtigt. Auf diese Weise reduziert der:die Immobilienmakler:in von Beginn an die Gefahr für eine Nichtzahlung des Kaufpreises. 

In Ihrem Kaufvertrag legen Sie einen Fälligkeitstermin fest. Wird der Betrag zum Termin nicht gezahlt, tritt automatisch der Zahlungsverzug ein. Sie als Verkäufer:in müssen den:die Käufer:in nicht anmahnen. Sobald das vereinbarte Datum verstrichen ist, befindet sich der:die Käufer:in im Zahlungsverzug. Sie können ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen fordern. Diese liegen fünf Prozentpunkte über dem aktuellen Basiszins. 

Die Forderung der Verzugszinsen ist Ihre Aufgabe. Der:die Notar:in ist hierfür nicht zuständig. Sie können sich direkt an eine:n Anwält:in wenden oder selbst ein Schreiben an den:die Käufer:in versenden, in dem Sie die Verzugszinsen für den ausstehenden Kaufpreis benennen. Verweisen Sie auf den abgeschlossenen und notariell beglaubigten Kaufvertrag. Den Basiszinssatz entnehmen Sie den Angaben der Europäischen Zentralbank.  

Schadenersatz bei Nichtzahlung steht Ihnen dann zu, wenn der:die Käufer:in die vereinbarte Zahlung nicht leistet. Mit dem Schadenersatz haben Sie als Verkäufer:in die Möglichkeit, durch die Vertragsverletzung entstandene finanzielle Schäden auszugleichen. Wie hoch der Schadenersatz ist, müssen Sie selbst beziffern und nachweislich begründen. Notfalls müssen Sie klagen. 

Eine Klausel für eine eventuell erforderliche Zwangsvollstreckung wird im Kaufvertrag festgehalten. Zahlt der:die Käufer:in nach dem Hauskauf mit Vertragsunterzeichnung bei dem:der Notar:in nicht, ist die sofortige Zwangsvollstreckung möglich. Sobald der Kaufpreis überfällig ist, kann sich der:die Verkäufer:in eine vollstreckbare Ausführung des Kaufvertrages durch den:die Notar:in ausstellen lassen und die Zwangsvollstreckung in die Wege leiten.

Enthält der Vertrag keine Klausel zur Zwangsvollstreckung, müssen Sie als Verkäufer:in zuerst den Kaufpreis einklagen. Erst mit einem Zahlungsurteil erhalten Sie einen vollstreckbaren Titel über den Kaufpreis. Mehr zu Sicherheitsklauseln im Kaufvertrag lesen Sie hier.  

Die Spekulationssteuer beim Verkauf eines Hauses fällt an, wenn Sie die Immobilie bis zum Verkauf vermietet und nicht selbst genutzt haben. Eine Ausnahme greift nur bei der Selbstnutzung nach Vermietung, wenn diese im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorherigen Jahren erfolgt ist. Ebenfalls relevant ist, wann Sie die Immobilie selbst erworben haben. Die Spekulationssteuer wird nur erhoben, wenn der Kauf der Immobilie vor zehn oder weniger Jahren stattgefunden hat. 

1.  Beispiel 
   Sie haben eine Immobilie im Januar 2011 erworben und möchten diese im Mai 2019 verkaufen. Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre. Da Sie die Immobilie jedoch zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, wird keine Spekulationssteuer fällig.
2. Beispiel 
   Sie haben eine Immobilie 2014 erworben und diese vermietet. Die Immobilie soll 2019 verkauft werden. Sie haben die Immobilie nicht selbst genutzt. Es werden Spekulationssteuern fällig, die vom Kaufpreis und Ihrer persönlichen Steuerklasse abhängig sind.

 Die Frist in Höhe von zehn Jahren wird auch als Spekulationsfrist bezeichnet. Wenn beim Immobilienverkauf der:die Käufer:in nicht zahlt, der Vertrag jedoch schon unterzeichnet wurde, müssen Sie die Spekulationssteuer bei Ausübung Ihres gesetzlichen Rücktrittsrechts nicht zahlen (§ 323 BGB). 

Ein Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag wegen Nichtzahlung ist möglich, auch wenn ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag nicht ausdrücklich vorgesehen ist. Bei einer Nichtzahlung können Sie den Rücktritt dann erklären, wenn die Zahlungsschwierigkeiten des:der Käufers:in vor dem Vertragsabschluss nicht ersichtlich waren. Nachweisen können Sie dies beispielsweise durch die Finanzierungsbestätigung der Bank, die der:die Käufer:in Ihnen vorgelegt hat. 

Sie können, nachdem Sie vom Kaufvertrag zurückgetreten sind, als Schadensersatz von dem:der Käufer:in auch die angefallenen Kosten zurückfordern, die für den geplanten Verkauf bisher angefallen sind (ohne Kaufpreis). Dazu gehören unter anderem Gebühren für Notar:in und Immobilienmakler:in. 

Abschließend sehen Sie hier noch einmal, mit welchen Maßnahmen Sie als Verkäufer:in frühzeitig dafür sorgen können, dass das Risiko für eine ausbleibende Zahlung so gering wie möglich bleibt:  

• Analysieren Sie die Zielgruppe, an die Sie Ihre Immobilie verkaufen könnten. 
• Überprüfen Sie die Bonität von Interessent:innen frühzeitig.  
• Verschaffen Sie sich bei der Besichtigung einen guten Eindruck der Interessent:innen. 
• Stellen Sie rechtzeitig alle Unterlagen für den Hausverkauf zusammen. 
• Informieren Sie sich über Kosten, die Sie im Falle einer Nichtzahlung im Rahmen einer Schadensersatzforderung zurückerhalten.  
• Lassen Sie sich beim Hausverkauf durch eine:n professionelle:n Immobilienmakler:in unterstützen, um Aufwand und Risiko zu reduzieren. 
• Achten Sie auf Sicherheitsklauseln im notariellen Kaufvertrag.