Immobilienverkauf bei Eigennutzung
Für die meisten Menschen gehört ein Immobilienverkauf nicht zum Alltagsgeschäft und wirkt dadurch kompliziert und aufwendig. Einfacher wird es jedoch, wenn Sie Ihr selbstgenutztes Eigenheim statt einer vermieteten Immobilie verkaufen. Beim Immobilienverkauf nach Eigennutzung müssen Sie in der Regel nicht damit rechnen, eine Spekulationssteuer zu zahlen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen auf, in welchen Fällen Sie Spekulationssteuer zahlen müssen und wie sie minimiert werden kann.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
- Muss bei Eigennutzung nie Spekulationssteuer gezahlt werden?
- Ausnahmen: Wann muss doch eine Spekulationssteuer gezahlt werden?
- Wie kann ich beim Immobilienverkauf nach Eigennutzung Kosten sparen?
- Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf?
- Immobilie bei Eigennutzung mit Makler verkaufen
Muss beim Immobilienverkauf bei Eigennutzung nie Spekulationssteuer gezahlt werden?
Viele Immobilienverkäufer gehen davon aus, dass sie für den Verkauf ihrer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb Spekulationssteuer zahlen müssen. Die Steuer wird auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sowie auf Einkünfte aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren erhoben. Der Verkauf einer Immobilie gilt als privates Veräußerungsgeschäft – trotzdem muss nicht für jeden Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb Spekulationssteuer gezahlt werden.
Die zehnjährige Spekulationsfrist, innerhalb derer die Steuer beim Verkauf erhoben wird, betrifft vor allem vermietete Immobilien, die als Kapitalanlagen gekauft wurden. Die Höhe der Steuer ist an den persönlichen Steuersatz des Verkäufers gebunden, sodass im Zweifel bis zu 40 Prozent des Veräußerungsgewinns an das Finanzamt gezahlt werden müssen.
Selbstgenutzte Immobilien dagegen können – solange sie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – auch innerhalb von zehn Jahren ohne die Zahlung der Spekulationssteuer verkauft werden.
Ausnahmen: Wann muss bei Eigennutzung doch eine Spekulationssteuer gezahlt werden?
Auch wenn der Verkauf einer Wohnung nach Eigennutzung in den meisten Fällen ohne die Zahlung einer Spekulationssteuer verläuft, gibt es doch Ausnahmen.
In den folgenden Fällen müssen Sie mit der Zahlung der Spekulationssteuer rechnen:
- Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren davor nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
- Nach einer Gütertrennung oder wenn ein Ehepartner nach der Scheidung die Immobilie überschrieben bekommt, zahlt er beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist Spekulationssteuer.
- Anteilig berechnet wird die Spekulationssteuer bei gemischtgenutzten Immobilien. Für den selbstgenutzten Teil wird somit keine Spekulationssteuer erhoben.
Gut zu wissen: Als selbstgenutzt gilt die Immobilie auch, wenn die eigenen Kinder die Immobilie bewohnen – vorausgesetzt, Sie erhalten noch Kindergeld für sie.
Wie kann ich beim Immobilienverkauf nach Eigennutzung Kosten sparen?
Es gibt Situationen, in denen ein Abwarten der Spekulationsfrist nicht möglich ist. Möglicherweise benötigen Sie das Kapital aus dem Verkauf schnell, sodass Sie um die Spekulationssteuer nicht herumkommen. Da sie auf den Gewinn erhoben wird, können Sie jedoch einige Kosten im Ertrag abziehen und somit den zu versteuernden Gewinn schmälern.
Zu den Kosten, die Sie abziehen können, gehören:
- Kosten für Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer
- Maklergebühren
- Notargebühren
- Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen
- Renovierungs- und Modernisierungskosten, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt wurden und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen
- Werbungskosten für Immobilienanzeigen in der Zeitung oder Online-Inserate
- Vorfälligkeitsentschädigung, die Sie der Bank für einen frühzeitig gekündigten Darlehensvertrag zahlen müssen
Möglich ist auch, die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises vom steuerpflichtigen Gewinn des Immobilienverkaufs bei Eigennutzung abzuziehen. Bei vermieteten Immobilien werden die Erstellungskosten für den Energiesparausweis aus Werbungskosten von der Steuer abgesetzt. In einigen Fällen bleibt nach Abzug aller Ausgaben kein Gewinn übrig oder es entsteht sogar ein Verlust. Auch diesen sollten Sie in der Steuerklärung geltend machen. Sollten Sie beispielsweise eine weitere Immobilie verkaufen, lässt sich der daraus entstehende Gewinn mit dem Verlust verrechnen.
Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf?
Damit Sie sich möglichst frühzeitig auf den Verkauf Ihrer Wohnung nach Eigennutzung vorbereiten können, finden Sie hier eine Auflistung der Unterlagen, die Sie für den Verkauf benötigen.
| Dokument | Bezugsquelle | Kosten |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | 10 Euro (beglaubigt 20 Euro) |
| Teilungserklärung | Grundbuchamt | 10 Euro (unbeglaubigt) 20 Euro (beglaubigt) |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Wohngeldabrechnung | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Wirtschaftsplan (aktuell) | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Energieausweis | Sachverständiger | Zwischen 80 und 500 Euro |
| Rücklagenübersicht | Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung | – |
| Baubeschreibung | Eigene Unterlagen bzw. Bauamt | Bauämter berechnen zwischen 5 Euro und 100 Euro für eine Abschrift |
| Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) | Eigene Unterlagen | – |
| Kaufnachweise bzw. Garantienachweise für Inventar | Sachverständiger | – |
Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfalls wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.
Immobilie bei Eigennutzung mit Makler verkaufen
Obwohl der Immobilienverkauf ohne Makler zunächst als der günstigste Weg erscheint, kann die Beauftragung eines Maklers doch lohnenswert sein. Verkäufer, die ihre Immobilie selbst bewohnt haben, möchten sich mit dem nächsten Eigenheim häufig räumlich vergrößern oder verkleinern. Damit Sie für das neue Heim keine Finanzierungsprobleme bekommen, ist es vorteilhaft, wenn sich der Immobilienverkauf nach Eigennutzung nicht zu lange hinzieht.
Mit Hilfe eines professionellen Immobilienmaklers, der über eine Interessentenkartei verfügt, erfolgt der Verkauf häufig besonders schnell. Darüber hinaus ist der Experte Ihnen dabei behilflich, möglichst viele Kosten rund um den Hausverkauf zu sparen und Ausgaben vom versteuerungspflichtigen Gewinn abzuziehen.
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