Immobilie verkaufen und zurückmieten 2020-02-13T14:00:54+00:00

Kann ich mein Haus verkaufen und zurückmieten? Alles rund um den Rückmietverkauf

Insbesondere im fortgeschrittenen Alter stellen sich Immobilienbesitzer die Frage, was in Zukunft mit ihrer Immobilie passieren soll. Ein Verkauf zu Lebzeiten kann hier eine sinnvolle Möglichkeit sein.  Dank des Rückmietverkaufs bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass Sie direkt ausziehen müssen. Wir verraten Ihnen, was für dieses Verfahren spricht, für wen es sich eignet und welche Aspekte beim Mietvertrag beachtet werden sollten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer seine Immobilie verkaufen, aber darin wohnen bleiben möchte, kann einen Rückmietverkauf durchführen.
  • Ein Rückmietverkauf ist nicht nur für Investoren interessant. Auch der Verkauf innerhalb der Familie hat seine Vorteile. Auf diese Weise kann beispielsweise die Erbschaftssteuer umgangen werden.
  • Achten Sie darauf, dass Sie einen gut durchdachten Mietvertrag abschließen. Dieser kann zum Beispiel Sonderregelungen zum Kündigungsrecht umfassen, um Sie und den Verkäufer zusätzlich abzusichern.
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Wieso sollte ich Haus oder Wohnung verkaufen und dann zurückmieten?

Der Hauptgrund für einen Rückmietverkauf ist häufig der dringende Bedarf an Kapital. Gerade an Standorten mit angespanntem Immobilienmarkt ist es dann praktisch, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und wieder mieten können und sich keine neue Unterkunft suchen müssen. Aber auch wenn Sie die finanzielle und organisatorische Verantwortung für Ihr Wohneigentum nicht mehr tragen können oder möchten, bietet sich ein Rückmietverkauf an. Manchmal spielen auch steuerliche Vorteile eine entscheidende Rolle. Denn bei einem Verkauf an die eigenen Kinder kann beispielsweise die Erbschaftssteuer umgangen werden.

Welche Vor- und Nachteile hat es, sein Haus zu verkaufen und zurückzumieten?

Sobald Sie einen potenziellen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, können Sie das Gespräch mit der Bank suchen. Nach Angabe des besonderen Grundes des Immobilienverkaufs für die Kreditablösung wird von der Bank eine Ablösesumme bestimmt. Erst anhand dieser Ablösesumme beziehungsweise der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung kann abgeschätzt werden, ob sich der Verkauf der Immobilie zu einem bestimmten Preis lohnt.

Vorteile des Rückmietverkaufs Nachteile des Rückmietverkaufs
Schnelle Kapitalbeschaffung Immobilie ist eventuell schwieriger zu verkaufen
Kein Umzug, keine neue Wohnungssuche nötig Bei Insolvenz des neuen Eigentümers können zusätzliche Kosten auf den Mieter zukommen (Mietzahlungen, Nebenkosten, Kaution)
Umgehen der Erbschafts- und Schenkungssteuer beim Verkauf an Verwandte (Kinder, Enkel)

Für welche Käufer ist der Rückmietverkauf interessant?

Bereits bei der Vermarktung sollten Sie darauf hinweisen, dass Sie die Immobilie im Rahmen eines Rückmietverkaufs weiterhin selbst bewohnen möchten. Dadurch wird das Objekt für Interessenten auf der Suche nach einem Eigenheim uninteressant, lockt aber Investoren auf der Suche nach einer sicheren Kapitalanlage an.

Aufgrund des eher eingeschränkten Käuferkreises ist es in jedem Fall sinnvoll, sich von einem Makler beraten zu lassen, der sich mit dieser Art des Immobilienhandels auskennt. Er kennt die Zielgruppe genau und weiß, wie er diese mit dem richtigen Exposé ansprechen kann.

Entscheidung ob man Immobilie zurückmietet

Wie muss der Mietvertrag gestaltet sein, wenn ich mein Haus verkaufen und wieder mieten möchte?

Ist ein Käufer gefunden, müssen Sie neben dem notariell beglaubigten Kaufvertrag auch einen Mietvertrag mit dem neuen Besitzer abschließen. Denn anders als bei einem vereinbarten Wohnrecht wohnen Sie nicht gratis, sondern gelten als normaler Mieter. Der Mietvertrag sollte alle Aspekte eines normalen Mietvertrags umfassen wie die Höhe der Miete und Nebenkosten. Zusätzlich können Sie eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit ausschließen, wenn Ihr neuer Vermieter damit einverstanden ist. So können Sie sicher sein, dass Sie Ihre neue Mietwohnung nicht nach kurzer doch verlassen müssen.

Und auch der Vermieter kann sich dann auf die langfristig zugesicherten Mieteinnahmen verlassen. Ein Mietvertrag muss gesetzlich nicht von einem Notar oder Anwalt abgesegnet werden. In diesem speziellen Fall ist es jedoch ratsam, sich professionelle Beratung durch Ihren Makler einzuholen, damit ein rechtskräftiger und für beide Parteien gerechter Vertrag aufgesetzt wird.

Hinweis: Haus oder Wohnung verkaufen und zurückmieten – gibt es Unterschiede?
Welche Art von Immobilie Sie verkaufen möchten, spielt für den Ablauf des Rückmietverkaufs keine Rolle – Sie können sowohl Ihr Haus als auch Ihre Wohnung verkaufen und dann wieder mieten. Wichtig ist nur, dass Sie die Angebote, die Sie von Interessenten erhalten, eingehend durch Ihren Makler oder Rechtsanwalt prüfen lassen. Insbesondere bei auffallend lukrativen Angeboten von Immobilienfirmen, die sich auf “Sale-and-Rent-Back” spezialisiert haben, sollten Sie auf deren Seriosität achten.

Der Rückmietverkauf kommt nicht für jeden infrage

Bevor Sie sich für einen Rückmietverkauf entscheiden, sollten Sie sich einige Frage stellen:

  • Wie hoch ist die Chance, dass ich einen passenden Käufer finde?
  • Wie hoch sollte die Miete idealerweise sein?
  • Wie lange möchte und kann ich in Haus oder Wohnung wohnen bleiben?

Wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass der Rückmietverkauf das Richtige für Sie ist, können Sie mit der Vermarktung beginnen. Hier springt am besten Ihr Makler für Sie ein, um die spezielle Zielgruppe mit den richtigen Informationen schon in der Immobilienanzeige anzusprechen. Er wird sich außerdem um die Durchführung der Besichtigungen kümmern. Da Sie die Immobilie selbst bewohnen, sollten die Termine immer in enger Abstimmung mit Ihnen vereinbart werden.

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