Immobilie verkaufen und Kredit ablösen
Wenn Sie Ihr Haus trotz noch laufender Finanzierung verkaufen möchten, ist beim Immobilienverkauf die Kreditablösung eine Option. Dabei können jedoch hohe Kosten entstehen, da die Bank den entstehenden Zinsschaden auszugleichen versucht und eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen fordern kann. Wir zeigen Ihnen, welche Kosten auf Sie zukommen können und welche Alternativen möglich sind.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
- Immobilienverkauf und frühzeitige Kreditablösung
- Wie wird der Immobilienverkauf mit Kreditablösung durchgeführt?
- Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf mit Kreditablösung
- Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
- Beispielrechnung für eine Vorfälligkeitsentschädigung
- Vorfälligkeitsentschädigung umgehen
Das Wichtigste in Kürze:
- Durch die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Kreditablösung innerhalb der Zinsbindungsfrist können hohe Kosten auf Sie zukommen. Je früher Sie den Kredit ablösen möchten, desto höher die Kosten.
- Die Darlehensübernahme durch den Käufer bietet eine gute Alternative.
- Ein Makler kann Sie über Ihre Optionen beraten und Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob sich ein Immobilienverkauf zum gegebenen Zeitpunkt finanziell lohnt.
Immobilienverkauf und frühzeitige Kreditablösung
Unter einer Kreditablösung versteht man die Rückführung des aufgenommenen Baukredits durch die vorzeitige Rückzahlung der Restschuld. Entweder wird diese durch eigene Mittel vorgenommen oder durch Aufnahme eines Darlehens bei anderer Bank (Umschuldung).
Unterschieden wird hier zwischen einer Ablösung innerhalb oder außerhalb der Zinsbindungsfrist:
Findet die Ablösung noch innerhalb der Zinsbindungsfrist statt, fordert die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die geplanten Zinseinnahmen ersetzen und für den entstandenen Margenschaden entschädigen soll. Die frühzeitige Kreditablösung ist bei den meisten Banken nur unter der Angabe eines „besonderen Grundes“ möglich. Ein Hausverkauf zählt zu diesen besonderen Gründen und muss bei dem Antrag auf Ablösung genannt werden.
Wie wird der Immobilienverkauf mit Kreditablösung durchgeführt?
Sobald Sie einen potenziellen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, können Sie das Gespräch mit der Bank suchen. Nach Angabe des besonderen Grundes des Immobilienverkaufs für die Kreditablösung wird von der Bank eine Ablösesumme bestimmt. Erst anhand dieser Ablösesumme beziehungsweise der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung kann abgeschätzt werden, ob sich der Verkauf der Immobilie zu einem bestimmten Preis lohnt.
Die Abwicklung des Verkaufs läuft dann für gewöhnlich über einen Notar. Dieser erhält den Verkaufspreis Ihrer Immobilie auf ein Treuhandkonto. Im zweiten Schritt überweist er dann die vereinbarte Ablösesumme an die Bank, um Ihnen als Verkäufer anschließend den Restbetrag zu überweisen.
Außerdem veranlasst der Notar:
- Die Eigentumsübertragung an den Käufer
- Die Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch nach Zahlung der Ablösesumme
- Gegebenenfalls die Eintragung einer neuen Grundschuld, falls diese als Sicherheit für einen neuen Kredit des Käufers benötigt wird
Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf mit Kreditablösung
Oft führen unvorhergesehene Umstände zu einem Immobilienverkauf, beispielsweise Veränderungen im Arbeitsleben oder der Familienverhältnisse. Wenn dann spontan ein Umzug und somit ein Immobilienverkauf ansteht, ist die Baufinanzierung oft noch nicht abbezahlt. Durch die Bindung an eine Zinsfestschreibungsfrist kann ein Kredit nicht ohne Weiteres abgelöst werden.
Die Bank fordert hierbei den durch die Kündigung entstehenden Schaden in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zurück. Ob und welcher maximalen Höhe diese anfällt, sollte vor dem Hausverkauf gründlich geprüft werden. Im Zweifelsfall kann ein Einspruch eingelegt werden.
Bei einem Hausverkauf kann die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer abgesetzt werden.
Wie berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sollte genau nachvollzogen werden können und der entstehende Margenschaden deutlich werden. Mögliche Ersatzgeschäfte der Bank, wie beispielsweise Hypothekenpfandbriefe, müssen nachweislich niedrigere Zinsen haben.
Die Bank muss ihre Quellen für die Berechnung angeben und auch Verwaltungs- und Risikokosten müssen enthalten sein, die wegen der Verkürzung der Laufzeit eingespart werden.
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es zwei Methoden:
| Aktiv-Passiv-Methode | Aktiv-Aktiv-Methode |
|---|---|
| Bei dieser Methode ermittelt die Bank die Differenz zwischen der Darlehensrendite, die sich aus der Fortführung des Kredits ergeben hätte, und dem Zinsgewinn aus der Anlage der freiwerdenden Summe in Pfandbriefen. Je länger der Kredit noch gelaufen wäre und je geringer die Verzinsung der Pfandbriefe ist, desto höher die Vorfälligkeitsentscheidung. | Bei Anwendung dieser Methode setzt die Bank voraus, dass sie die zurückgezahlte Summe sofort an einen anderen Kreditnehmer weiterverleiht. Die Differenz der beiden Kreditsätze ergibt hierbei den Zinsverschlechterungsschaden, welcher zusätzlich zu einer Gewinnmarge von 0,5 Prozent bis zum Zinsbindungsende gezahlt werden muss. |
Beispielrechnung für eine Vorfälligkeitsentschädigung
Drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung soll ein mit 3,5 Prozent fest verzinster Kredit über 120.000 Euro vorzeitig getilgt werden – die Restschuld beträgt 80.000 Euro. Das derzeit niedrige Zinsniveau sorgt dafür, dass die kreditgebende Bank mit negativen Wiederanlagezinsen von ungefähr -0,10 Prozent rechnen muss. Die monatliche Kreditrate aus Zins und Tilgung beträgt 800 Euro.
| Posten | Preis |
|---|---|
| Zinsschaden | 7.632,27 Euro |
| Erstattung der Bank für das eingesparte Kreditrisiko | -104,84 Euro |
| Erstattung eingesparter Verwaltungskosten | -300,00 Euro |
| Erstattung aus Zinsmarge | -314,51 Euro |
| Bearbeitungsgebühr | 100,00 Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung (netto) | 7.012,92 Euro |
Entscheidend für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist vor allem der Zeitraum zwischen der vorzeitigen Rückzahlung und dem Ende der Zinsbindungsfrist. Je länger dieser Zeitraum ist, desto höher fällt die Entschädigung aus.
Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
Wenn Sie wegen eines Immobilienverkaufs eine Kreditablösung vornehmen möchten, müssen Sie nicht immer die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
In verschiedenen Fällen dürfen Banken keine Ablösesumme für einen laufenden Kredit verlangen:
- Kredite mit langer Laufzeit können Kreditnehmer nach zehn Jahren Laufzeit mit einer sechsmonatigen Frist kündigen.
- Darlehensverträge mit variablen Zinssätzen können zu jedem Zeitpunkt binnen einer dreimonatigen Frist beendet werden. Das Gleiche gilt für Immobiliendarlehen, die durch eine Hypothek oder Grundschuld abgesichert sind. Auch hier darf der Bauherr sechs Monate nach Zuteilung vom Vertrag zurücktreten.
- Es gibt des Weiteren Kredite, die dem Kreditnehmer gegen Zinsaufschlag ein Ausstiegsrecht gewähren.
- Wenn der Käufer Ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu gleichen Konditionen übernimmt, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung ebenso. Hierfür darf der Käufer nicht aus Bonitätsgründen abgewiesen werden. Dies ist für den Käufer allerdings nur interessant, wenn er einen entsprechend hohen Kreditbedarf hat und ihm die Konditionen zusagen.
Immobilie verkaufen? Hier Verkaufswert erhalten!
Für die Vermittlung passender Makler erhält ImmoScout24 eine Provision.