Immobilie erfolgreich verkaufen 2019-06-19T17:25:02+02:00

Immobilie erfolgreich verkaufen

Fehlt die Erfahrung mit dem Verkauf einer Immobilie, sind Ärger oder finanzielle Risiken die Folge. Eine gute Vorbereitung hilft, den Verkauf einer Immobilie zu einem persönlichen Erfolg zu machen. Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt die wichtigsten Punkte von der Planung bis zur letztendlichen Übergabe und wie Ihnen ein Makler beim Verkauf behilflich sein kann.

Immobilie verkaufen – worauf ist zu achten:

  • Vorbereitung: Planen Sie den Verkauf einer Immobilie rechtzeitig und gründlich. Achten Sie auf die nötigen Unterlagen und möglichen Kosten.
  • Welcher Preis ist der richtige? Hier hilft eine gute Marktexpertise eines beauftragten Maklers oder die Erstellung eines neutralen und professionellen Wertgutachtens.
  • Bei der Vermarktung der Immobilie helfen Internetportale, die Immobilie schnell und mit großer Reichweite online zu verkaufen.
  • Vertrag: Erst durch einen notariell beurkundeten Vertrag wird der Verkauf rechtswirksam. Der Notar wickelt den Verkauf Zug um Zug unter seiner neutralen Kontrolle inklusive der Kaufpreiszahlung ab.
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Den Immobilienverkauf gründlich planen

Der Immobilienverkauf sollte immer mit einer sorgfältigen Vorbereitung begonnen werden. Wenn der Verkäufer selbst lange Zeit in der Immobilie gewohnt hat, muss der Entschluss emotional sicher feststehen. Erst dann sollte er sich von der Wohnung oder dem Haus trennen und vorab einige wichtige Fragen klären:

  • Ist es der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?
  • Stimmt die aktuelle Marktlage auch vor Ort?
  • Soll der Verkauf der Immobilie selbst oder mithilfe eines Maklers geschehen?
  • Wie hoch wäre der aktuelle Marktpreis oder die preisliche „Schmerzgrenze“?
  • Wie viel Zeit wird der Verkauf in Anspruch nehmen?
  • Welche Kosten sind beim Immobilienverkauf einzuplanen?

Gerade die letzte Frage wird oft unterschätzt: Nicht selten ist die Immobilie noch über einen Ratenkredit finanziert. Wenn er vorzeitig zu kündigen ist, muss eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. So können sich die Kosten für den Hausverkauf beispielsweise aus folgenden Maßnahmen zusammensetzen, wenn die Immobilie für 350.000 Euro verkauft wird:

Art der Maßnahme Kosten für den Verkäufer
Wertgutachten 2.000 Euro
Ausstellung eines Energieausweises 500 Euro
Steuerzahlungen (z.B. Spekulationssteuer) 0 Euro (wenn das Haus nach der 10-Jahres-Frist verkauft wird)
Grundschuldlöschung 400 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung 9.000 Euro
Maklerprovision (3,57 % vom Kaufpreis) 12.495 Euro
Gesamt 24.395 Euro

Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf benötigt?

Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, werden zahlreiche Dokumente und Unterlagen vor allem für die Kaufinteressenten, den beauftragten Makler oder den beurkundenden Notar vor Abschluss des Immobilienverkaufs benötigt.

Zu den üblichen Verkaufsunterlagen zählen:

Unterlagen Wo zu besorgen
Grundbuchauszug Grundbuchamt
Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung Bauordnungsamt
Grundrisse, Berechnung von Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum Architekt
Energieausweis Muss von Sachverständigem erstellt werden
Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen Eigene Unterlagen, Handwerkerrechnungen
Betriebskostenaufstellung Eigene Unterlagen

Darüber hinaus werden Kaufinteressenten sicherlich viele Fragen zu den Betriebs- oder Unterhaltungskosten der Immobilie haben. Neben Informationen über den Wärme- und Schallschutz sind es oft Fragen nach der Bausubstanz. Entsprechende Nachweise oder Gutachten sollten dann bereitgehalten werden. In jedem Fall müssen bei einem Verkauf einer Immobilie, insbesondere bei Eigentumswohnungen, folgende Unterlagen an den Käufer übergeben werden:

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (bzgl. Beschlüsse Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen)
  • Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft
  • Betriebskosten- / Wohngeldabrechnungen der letzten Jahre
  • Jahreswirtschaftspläne
  • Nachweise über die Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage(n)
  • Hausmeister-/ Verwaltungsvertrag.

Diese Unterlagen erhalten Sie in der Regel bei der Hausverwaltung.

Wertgutachten: Verkauf zu welchem Preis?

Die Preisfrage ist auch beim Verkauf einer Immobilie die wichtigste: Ist der Preis je nach Marktlage angemessen oder lässt sich ein noch höherer Preis mit welchen Argumenten erzielen? Den richtigen Preis zu finden, kann durchaus schwierig sein: Wird der Wert zu hoch geschätzt, kann sich der Verkauf verzögern oder sogar scheitern. Liegt der Preis zu sehr unter dem Marktwert oder aktuellen Zeitwert, ist das ein unnötiger Verzicht auf Geld.

Ein Immobilienmakler wird anhand aktueller Verkaufspreise und seiner persönlichen Einschätzung schnell einen Preis benennen können. Außerdem gibt es eine verlässliche Methode, den richtigen Marktpreis über ein Wertgutachten schätzen zu lassen. Mit dieser professionellen Immobilienbewertung, insbesondere durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, wird vor allem sichergestellt, dass persönliche Gefühle und subjektive Aspekte bei der Preisermittlung außen vor bleiben. Um den objektiven Verkaufspreis von Immobilien zu ermitteln, berücksichtigen sie besonders diese Faktoren:

Ein Makler hilft beim Verkauf
  • das Baujahr
  • die Bausubstanz
  • die Bewirtschaftungskosten
  • das Grundstück bzw.
  • die Wohnfläche
  • das Umfeld sowie
  • die Lage

Bei der professionellen Wertermittlung gehen die sachverständigen Architekten, Ingenieure, Immobilienmakler oder Juristen nach einer bestimmten Methodik vor. Dabei bedient sich der bestellte Wertgutachter einzelner oder eventuell einer Kombination von Methoden aus der Wertermittlung. Diese drei Wertermittlungsverfahren werden in der Praxis angewendet:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Das letzte Verfahren wird besonders bei vermieteten, nicht selbst genutzten Objekten wie etwa Mehrfamilienhäusern verwendet. Sind aber keine oder nicht ausreichend viele vergleichbare Immobilien im Markt oder ist der Ertrag (Mieteinnahmen) wie bei einer selbst genutzten Immobilie kein wesentlicher Aspekt, wenden Gutachter vorwiegend das Sachwertverfahren an.

Hinweis:
Um dem Marktwert (Verkehrswert) optimal zu berechnen, verwenden die Wertgutachter nicht selten den Mittelwert zwischen Sachwert und Ertragswert.

Die Vermarktung der Immobilie

Sind die Würfel endgültig in Richtung Verkauf der Immobilie gefallen, alle nötigen Unterlagen zusammen und herrscht Klarheit über den richtigen Verkaufspreis, kann in einem nächsten Schritt die Vermarktung gestartet werden. Dazu empfiehlt sich, zu überlegen, für welche Käufer die angebotene Immobilie interessant wäre. Diese Fragen sollten vom Verkäufer zuvor geklärt werden:

  • Wer sind die passenden Käufer oder wen würde die Immobilie besonders ansprechen?
  • Welche Ausstattungen und Merkmale sprechen wen speziell an?
  • Was könnte für wen eher hinderlich oder abschreckend wirken?
  • Wie können eventuelle Nachteile oder Belastungen bis zum Verkauf aus dem Weg geräumt werden?

Sind diese Fragen und Überlegungen geklärt, sollten möglichst schnell potenzielle Käufer mit einer Immobilienanzeige angesprochen werden. Als Laie fällt es oftmals schwer, die eigene Immobilie mit den richtigen Worten zu bewerben. Zusätzlich fehlt es meist am passenden Equipment für professionelle Fotos des Objekts. Ein Makler ist daher für eine erfolgversprechende Vermarktung genau der richtige Ansprechpartner. Mit seinem Know-how kann er Ihre Immobilie online verkaufen, ohne dass Sie viel Zeit und Mühe investieren müssen. Er stellt ein ansprechendes Exposé zusammen und kümmert sich außerdem um die Besichtigungstermine mit Interessenten.

Verkaufsverhandlungen: den besten Preis herausholen

Haben sich Interessenten auf die Inserate gemeldet, können die Verkaufsverhandlungen für die angebotene Immobilie beginnen. Dabei geht es auch um Taktik und Verhandlungsgeschick. Um möglichst den vorher angepeilten Wunschverkaufspreis zu erhalten, sollten Immobilienbesitzer zunächst mit einem höheren Preis in das Inserat gegangen sein. Denn natürlich versuchen Interessenten einen Preisnachlass auszuhandeln. So kann der Verkäufer im Zuge der Verhandlungen noch im Preis nachgeben und über einen attraktiv wirkenden Preisnachlass den Kauf weiter schmackhaft machen.

Stichwort: Bieterverfahren

Nicht selten wird bereits in der Anzeige vom Immobilienverkäufer ein sogenanntes Bieterverfahren gewünscht. Dann haben Interessenten ihre Gebote zu benennen. Abschließend erteilt der Verkäufer der Immobilie dem Höchstbietenden den Zuschlag.

Ist die Entscheidung zugunsten eines Interessenten gefallen, wird der Verkäufer oder insbesondere ein beauftragter Makler die Bonität des potentiellen Käufers prüfen. Wenn nichts mehr im Wege steht, entscheidet letztlich der Verkäufer, ob er die Immobilie an den oder die Interessenten verkaufen will.

Die letzten Schritte beim Verkauf der Immobilie: Kaufvertrag, Notartermin und Übergabe

Sind die Verkaufsverhandlungen abgeschlossen und alle Details zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie geklärt, verständigen sie sich auf einen Notar, um dort einen Kaufvertrag zu unterzeichnen. In einigen Fällen wird vor einem notariellen Kaufvertrag noch ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen.

Damit aber ein Immobilienkaufvertrag erfolgreich und rechtswirksam zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossen werden kann, fordert das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) mit § 311b für den Immobilienkaufvertrag in jedem Fall eine notarielle Beurkundung. Der beauftragte Notar wird danach einen Termin zwischen dem Verkäufer und Käufer der Immobilie für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags vereinbaren.

Daraufhin trägt er alle für den Verkauf der Immobilie wichtigen Daten und Informationen bis zum Abschluss des Kaufvertrages zusammen. Dazu muss er vorab zu diesen Fragen die notwendigen Details von den Vertragsparteien oder von amtlichen Stellen (Grundbuchamt) einholen:

  • Wer verkauft an wen? (die persönlichen Daten der beteiligten Vertragsparteien)
  • Grundbuch und Sachstand (Belastungen und Eintragungen)
  • Vertragsgegenstand (und ggf. Inventarliste)
  • der Kaufpreis und Fälligkeit
  • Daten zum Übergang an Besitz, Nutzung und Lasten
  • Gewährleistungsansprüche (z.B. auf Mängel)

Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags der Käufer mit Eintrag in das Grundbuch neuer Eigentümer der Immobilie. Allerdings muss er zuvor Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Denn nur dann teilt das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung mit, die es ihm erlaubt, den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen. Je nach Bundesland werden hier 4,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig.

Der Schlussakt eines erfolgreichen Immobilienverkaufs ist nun die Übergabe der Schlüssel und der Immobilie an den neuen Eigentümer.

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