Immobilie mit Wohnrecht verkaufen 2019-05-27T16:21:11+02:00

Immobilie mit Wohnrecht verkaufen

Wer sich nicht länger mit den Rechten und Pflichten des Eigentümerdaseins abgeben möchte, aber trotzdem sein Eigenheim nicht aufgeben will, der kann seine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen. Was genau das bedeutet, worauf Sie dabei achten müssen und ob das Wohnrecht unter Umständen aufgehoben werden kann, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Das Wohnrecht kann entweder personengebunden oder als dingliches Recht eingeräumt werden. Es muss im Grundbuch eingetragen werden.
  • Auch bei einem Immobilienverkauf bleibt ein vorhandenes Wohnrecht bestehen. Wohnrechtnutzer können nicht „gekündigt“ werden.
  • Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht müssen Sie mit Abstrichen beim Verkaufspreis rechnen. Denn der Käufer kann die Immobilie nicht selbst bewohnen.
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Haus verkaufen und Wohnrecht behalten

Das Wohnrecht ist nach § 1093 BGB geregelt. Grundsätzlich bedeutet die Vereinbarung eines Wohnrechts, ein Haus oder eine Wohnung nutzen zu dürfen, ohne Mieter oder Eigentümer zu sein. Das Wohnrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Dabei lassen sich zwei Formen des Wohnrechts unterscheiden:

  • Das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die das Wohnrecht nur für die eingetragene Person einräumt.
  • Das Wohnrecht als dingliches Recht, das auch für Verwandte oder Pflegepersonal der eingetragenen Person gilt.

Des Weiteren kann das Wohnrecht befristet oder lebenslang eingeräumt werden. Ein lebenslanges Wohnrecht ist besonders beliebt, wenn man seine Immobilie bereits zu Lebzeiten an seine Kinder überträgt. Auch das lebenslange Wohnrecht für den Lebenspartner ist eine häufig genutzte Variante, um beispielsweise Erbschaftsstreitigkeiten vorzubeugen.

Was ist steuerlich beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht zu beachten?

Wer Wohnrecht erhält, muss den finanziellen Vorteil wie eine Schenkung betrachten und entsprechend versteuern (mehr zur Berechnung des Wertes eines Wohnrechts unten). Wie hoch die Schenkungssteuer ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Begünstigtem und der Höhe des geltenden Freibetrags ab.

Verwandtschaftsgrad Steuerfreibetrag
Ehepartner bzw. eingetragener Lebenspartner 500.000 Euro
Kinder, Stiefkinder, Enkel (wenn das Kind bereits verstorben ist) 400.000 Euro
Enkel, Urenkel 200.000 Euro
(Stief-)Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, Schwiegersöhne und -töchter sowie Freunde 20.000 Euro

Wohnung verkaufen trotz Wohnrecht

Wie sieht die Situation jedoch aus, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, bei der Sie nicht selbst das Wohnrecht einfordern möchten, sondern bereits ein Wohnrecht besteht? Generell gilt: Ein erteiltes Wohnrecht bleibt auch bei einem Verkauf bestehen. Die Immobilie steht dem Käufer demnach nicht zur freien Verfügung, was die Vermarktung schwieriger macht und die Zielgruppe außerhalb der Familie stark einschränkt. Oftmals kommen dafür nur Kapitalanleger oder Personen infrage, die erst zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie tatsächlich nutzen können oder wollen.

Hier kann ein Makler Ihnen helfen, die passenden Interessenten für diesen speziellen Fall zu finden. Allerdings müssen Sie damit rechnen, dass der Verkaufspreis für eine Immobilie mit bestehendem Wohnrecht weit unter dem einer freien Immobilie liegt. Wird beispielsweise noch eine Abfindung an den Wohnrechtsinhaber für die Aufgabe des Wohnrechts bezahlt, schmälert das zusätzlich den Verkaufspreis – lohnenswert ist dies in der Regel nur für Immobilien in sehr begehrter Lage.

Wie wird das Wohnrecht berechnet?

Der Wert einer in dieser Art belasteten Immobilie errechnet sich aus dem Abzug der fiktiven Miete des Kapitalwertes. Grundlage für diese Berechnung ist die durchschnittliche Lebenserwartung des Wohnrechtnutzers. Das Statistische Bundesamt hat für diesen Zweck eine Tabelle mit entsprechenden Kapitalwerten veröffentlicht. Die Kapitalwerte variieren je nach Lebensalter und Geschlecht. Der grundlegende Zinssatz beträgt 5,5 Prozent.

Vollendetes Lebensalter Verbleibende Lebenserwartung (m/w) Kapitalwert in Prozent
55 25,61/29,64 13,940/14,860
65 17,71/20,9 11,444/12,580
75 10,79/12,87 8,198/9,303
85 5,44/6,38 4,721/5,406

Beispielrechnung: Wert einer Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht

  • Zweifamilienhaus, Gesamtwert 200.000 Euro
  • 75-jährige Frau mit lebenslangem Wohnrecht für eine der Wohneinheiten
  • Fiktive jährliche Miete: 9.600 Euro
  • Wert des Wohnrechts: 89.308,80 Euro
  • Wert der Immobilie = Gesamtwert – Wohnrechtswert = 110.691,20 Euro

Der Wertverlust ist also je nach Situation nicht zu unterschätzen, sodass Sie sich gut überlegen sollten, ob sich der Verkauf lohnt.

Kann vor dem Hauskauf das Wohnrecht aufgehoben werden?

Die Löschung des Wohnrechts kann nur mit der Zustimmung des Wohnrechtinhabers geschehen. Eine Abfindung kann hier eine gute Möglichkeit sein, um den Wohnrechtnutzer eventuell von einem Auszug zu überzeugen. Wenn die Abfindung niedriger ist als die zu erwartenden Einbußen beim Verkaufspreis, sollten Sie als Verkäufer über diese Option nachdenken.

Ohne Zustimmung des Rechtinhabers kann das Wohnrecht nur in einigen Fällen abgesprochen werden:

  • Bei Fristablauf (gilt nicht bei lebenslangem Wohnrecht)
  • Tod des Wohnrechtnutzers (das Wohnrecht ist nicht vererblich oder übertragbar)
  • Unbewohnbarkeit der Immobilie
  • Eintritt oder Wegfall bestimmter Bedingungen, an die das Wohnrecht geknüpft war
  • Zwangsversteigerung der Immobilie

Immobilie verkaufen mit Wohnrecht

Ob Sie nun Ihre Immobilie an Ihre Kinder veräußern wollen und trotzdem den Rest Ihres Lebensabends im eigenen Heim verbringen möchten oder ein Objekt mit bestehendem Wohnrecht verkaufen möchten: Die rechtlichen Feinheiten des Wohnrechts haben es in sich.

Ein Makler kann Sie beim Hausverkauf unterstützen

Holen Sie sich deshalb unbedingt einen Experten an die Seite, der Sie unterstützt und dafür sorgt, dass der Verkauf nicht zu Ihrem Nachteil ist. Sämtliche Vereinbarungen rund um das Wohnrecht wie beispielsweise Regelungen zum Thema Nebenkosten sollten schriftlich festgehalten werden – auch wenn es um Geschäfte innerhalb der Familie geht. Wer alle wichtigen Aspekte beachtet, kann das Leben in einem Haus mit Wohnrecht in vollen Zügen genießen.

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