Immobilie mit Verlust verkaufen 2019-05-28T11:46:00+00:00

Immobilie mit Verlust verkaufen

Immobilienverkäufe sind nicht immer lohnende Geschäfte. In mehr und mehr ländlichen Regionen wird der Hausverkauf zur Zerreißprobe. Dass der Immobilienverkauf mit einem Verlust einhergeht, ist dort keine Seltenheit. Gerade im Osten Deutschlands sind die Provinzen betroffen, aber auch im Westen werden Immobilienverkäufe mit Verlust abgewickelt. Wie Sie Ihr Haus mit möglichst wenig Verlust verkaufen und was ein Immobilienverkauf mit Verlust für Ihre Steuer bedeutet, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wie kann ich einen Immobilienverkauf mit Verlust vermeiden?

Während der Immobilienmarkt in Städten und Ballungsräumen seit Jahren boomt, verzeichnen immer mehr ländliche Gegenden Verluste bei Immobiliengeschäften. Verkäufer begehen häufig den Fehler, anfangs eine zu hohe Preisvorstellung zu haben. Hieraus ergibt sich ein gefährlicher Teufelskreis: Ist der geforderte Preis anfangs zu hoch, finden sich umso länger keine Interessenten. Das Objekt muss aber weiterhin in Schuss gehalten werden und verursacht dadurch hohe laufende Kosten. Potentielle Käufer, die den Markt lange beobachten, sehen, dass das Objekt keine Abnehmer findet und bieten entweder einen wesentlich niedrigeren Preis oder lassen sich davon abschrecken, dass es nicht verkauft werden kann.

Abhilfe schafft eine professionelle Immobilienbewertung. Sie gilt unter Experten als fundierte Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Verkäufer müssen in bestimmten Regionen damit rechnen, dass Ihr Immobilienverkauf mit einem Verlust einhergeht. Dank einer realistischen Preiseinschätzung kann jedoch vermieden werden, dass das Objekt zu lange leer steht und so immer höhere laufende Kosten verursacht.

Berechnung um Verlust zu vermeiden

Häufig können Ausgaben für eine besonders hochwertige Ausstattung durch den Verkauf nicht eingeholt werden. Gibt es nur eine geringe Anzahl an Interessenten, zählt das, was als objektiv wichtig angesehen wird: Der Zustand des Dachs, die Dämmung der Fassade oder der Zustand der Heizungsanlage. Eine besonders teure Einbauküche oder ein ausgefallener Waschtisch wird in diesen Fällen nicht honoriert. Verkäufer sollten sich hierüber im Klaren sein und nicht zu lange auf einem sehr hohen Verkaufspreis beharren.

Immobilienverkauf mit Verlust: Nach 10 Jahren keine steuerliche Geltendmachung

Sowohl Gewinne als auch Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften, zu denen der Immobilienverkauf gehört, werden innerhalb einer Frist von zehn Jahren steuerlich geltend gemacht. Das bedeutet, dass ein Gewinn aus einem Immobilienverkauf versteuert werden muss, solange die Immobilie nicht ausschließlich selbst genutzt wurde. Ausgleichen können Verkäufer die entsprechenden Gewinne aus Veräußerungsgeschäften mit Verlusten aus Geschäften der gleichen Kategorie. Die Gewinne und Verluste können jedoch nicht mit anderen Arten von Einnahmen verrechnet werden. Die Abgaben, die durch Gewinne zu machen wären, können somit durch einen Immobilienverkauf mit Verlust in der Steuer ausgeglichen werden.

Gut zu wissen:

Erfolgt der Verkauf der Wohnung mit einem Verlust, der in der Steuer nicht im selben Jahr ausgeglichen werden kann, kann der Verlust ins Vorjahr zurück- oder ins Folgejahr vorgetragen werden.

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften werden innerhalb von zehn Jahren über die sogenannte Spekulationssteuer besteuert. Erfasst werden Gewinne aus dem Verkauf von Objekten, die nicht ausschließlich vom Verkäufer selbst genutzt wurden. Um die Höhe der Steuer zu berechnen, wird die Höhe des Gewinns sowie der individuelle Steuersatz in Betracht gezogen.

Beispielrechnung: Spekulationssteuer

Verkaufspreis der Immobilie250.000 Euro
zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen)-8.000 Euro
Anschaffungskosten-210.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss32.000 Euro
persönlicher Steuersatz40 Prozent
Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer12.800 Euro

Sind seit dem Erwerb der Immobilie bereits zehn Jahre vergangen, können sowohl Gewinne als auch Verluste nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Sie liegen damit nicht mehr innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Ein Immobilienverkauf mit Verlust kann somit keinen zu versteuernden Gewinn mehr ausgleichen.

Welche Unterlagen benötige ich zum Immobilienverkauf?

Der Verkauf einer Immobilie erfordert eine gewisse Vorbereitung. Auch, wenn Sie beim Immobilienverkauf einen Verlust erwarten, sollten Sie die folgenden Dokumente für den Hausverkauf bei den jeweiligen Stellen einholen:

UnterlagenWoher?Kosten
GrundbuchauszugGrundbuchamt10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Lageplan mit FlurkartenauszugKatasteramtJe nach Größe 15 Euro bis 60 Euro
Baupläne und BaubeschreibungBauordnungsamtFalls verloren oder nicht ausgestellt: Kosten für eine Kopie richten sich nach Gebührenordnung des Landes
Berechnung von Wohnfläche, Nutzfläche und Umbautem RaumBauordnungsamt160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung
Auszug BaulastenverzeichnisVermessungs- und Katasteramt15 Euro bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
EnergieausweisZugelassene Aussteller80 Euro bis 500 Euro

Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfalls wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.

Nach dem erfolgreichen Verkauf sind außerdem folgende Unterlagen für den Käufer wichtig:

  • Versicherungsurkunden für das Haus
  • Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
  • Garantieurkunden
  • Wartungsverträge
  • aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
  • Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
  • Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen

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