Immobilienverkauf und Hausverkauf im Alter

Wenn die eigenen Eltern zum Pflegefall werden, ist das eine emotional belastende Situation. Zusätzliche Sorge entsteht, wenn die Frage aufkommt, was mit dem Wohneigentum der Eltern geschieht. Wir geben Ihnen einen Überblick, wie Sie beim Verkauf im Pflege- oder Todesfall vorgehen sollten, welche steuerlichen Aspekte zu beachten sind und wie Sie ausreichend vorsorgen können.

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1. Kann ich die Wohnung verkaufen, wenn meine Mutter zum Pflegefall wird?
2. Verkauf einer Immobilie vor dem Tod
3. Immobilienverkauf nach Todesfall
4. Beim Immobilienkauf für Senioren ist vieles zu beachten

Das Wichtigste in Kürze:

• Wenn ein Angehöriger zum Pflegefall wird, können Sie die Immobilie nicht einfach ohne dessen Einverständnis verkaufen, um die anfallenden Kosten zu begleichen. Das Vorliegen einer Generalvollmacht ist zwingend nötig.
• Eine Immobilie, die bereits zu Lebzeiten verschenkt wurde – womöglich mit einem lebenslangen Wohnrecht des ursprünglichen Besitzers – kann nicht von Gläubigern zum Begleichen von Forderungen herangezogen werden.
• Ob und welche Steuern im Falle eines Weiterverkaufs nach dem Tod des Eigentümers fällig werden, hängt von den Besitzverhältnissen und verschiedenen Fristen ab.

Kann ich die Wohnung verkaufen, wenn meine Mutter zum Pflegefall wird?

Sobald die eigenen Eltern pflegebedürftig werden und nicht zu Hause gepflegt werden können, stehen großen Entscheidungen an.

Verkauf einer Immobilie vor dem Tod: Vorsorgen mit einer Vollmacht

Es ist wichtig, für diese Situation rechtzeitig vorzusorgen. Auch wenn sich niemand gerne damit beschäftigt, sollten Eltern und Kinder sich frühzeitig zusammensetzen und das Vorgehen für den Fall der Fälle regeln. Normalerweise wird hierfür eine Vollmacht ausgestellt. Dabei unterscheidet man zwischen einer Vorsorgevollmacht und einer Generalvollmacht.

• Vorsorgevollmacht: Die Vorsorgevollmacht regelt alle Angelegenheiten, die rund um den drohenden Pflegefall anstehen. Allerdings ist der Hausverkauf auch mit einer notariell beglaubigten und beurkundeten Vorsorgevollmacht nicht einfach so möglich. Die sichere Alternative ist hier eine Generalvollmacht.
• Generallvollmacht: Die Generalvollmacht berechtigt den Bevollmächtigten dazu, alle Rechtsgeschäfte im Namen des Ausstellers durchzuführen – und somit auch den Hausverkauf. Wichtig hierbei ist, das sofortige Inkrafttreten der Vollmacht beim Auftreten des Pflegefalls vereinbart wird. Ansonsten muss das Eintreten der Handlungsunfähigkeit umständlich nachgewiesen werden. Um Missbrauch zu verhindern, wird die Vollmacht bei einem Notar hinterlegt und erst ausgehändigt, wenn die entsprechende Situation eintritt.

Grundstück verkaufen vor dem Tod

Der Verkauf eines unbebauten Grundstücks vor dem Tod gestaltet sich in der Regel deutlich einfacher als der Verkauf einer Immobilie, in der die Eigentümer gegebenenfalls noch bis zu ihrem Tod wohnen bleiben möchten. Wird Kapital benötigt, weil ein Pflegefall absehbar ist, ist es durchaus ratsam, das nicht genutzte Grundstück zu verkaufen. Als Inhaber einer Generalvollmacht können dann beispielsweise die Kinder oder Enkel den Verkauf vornehmen, wenn der Pflegefall eintritt.

Immobilienverkauf nach Todesfall: Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Spekulationssteuer

Einfacher gestaltet sich der Immobilienverkauf, wenn die Eigentümer verstorben sind. Hier sind je nach Situation lediglich die verschiedenen Steuerarten im Auge zu behalten.

1. Erbschaftssteuer

Wenn das Haus nicht bereits vor dem Tod an die Angehörigen verschenkt oder überschrieben wurde, wird nur die normale Erbschaftssteuer fällig. Berechnungsgrundlage ist hier der Wert der Immobilie. Außerdem spielt es eine Rolle, ob die Immobilie selbst bewohnt, weiterverkauft oder vermietet wird, und in welchem Verwandtschaftsverhältnis Erblasser und Erbe zueinanderstehen. Danach richtet sich nämlich der Steuerfreibetrag.

In die Erbschaftssteuer wird nicht nur der Immobilienwert, sondern auch sonstige Vermögenswerte einbezogen. Erben Sie von Ihrem verstorbenen Ehepartner eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro sowie Vermögenswerte in Höhe von 200.000 Euro, kommen Sie auf ein Gesamterbe von 600.000 Euro.

Der Steuerfreibetrag ist damit um 100.000 Euro überschritten. Ehepartner werden in der Steuerklasse I eingeordnet. Sie müssen daher 7 Prozent Steuer für die ersten 75.000 Euro des Erbes und 11 Prozent Steuern auf die restlichen 25.000 Euro entrichten. In diesem Fall also insgesamt 8.000 Euro Erbschaftssteuer

2. Schenkungssteuer

Um die potenziellen Erben vor den hohen Erbschaftssteuern zu bewahren, entscheiden sich viele Eigenheimbesitzer dazu, ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken – oftmals in Kombination mit einem lebenslangen Wohnrecht. Entscheidend ist hier der Zeitpunkt der Schenkung: Nur wenn die Schenkung 10 Jahre vor dem Erbfall erfolgte, muss keine Erbschaftssteuer bezahlt werden. Die Freibeträge und Steuerklassen sind fast identisch zu denen der Erbschaftssteuer. Vorteil bei einer Schenkung: Hier gelten die Freibeträge alle 10 Jahre aufs Neue. So können mit dem richtigen Timing sowohl Erbschafts- als auch Schenkungssteuer umgangen werden.

3. Spekulationssteuer

Je nachdem, wann das geschenkte Objekt ursprünglich erworben wurde, kann bei einem gewinnbringenden Verkauf auch Spekulationssteuer fällig werden. Wenn die Immobilie zehn Jahre vor der Schenkung erworben wurde, entfällt die Spekulationssteuer. Wurden Haus, Grundstück oder Wohnung bereits nach weniger als 10 Jahren weiterverschenkt, müssen Sie im Falle eines Weiterverkaufs zahlen.

Beispielrechnung für die Spekulationssteuer

Weiterer Vorteil einer Schenkung: Die Immobilie kann nicht mehr ohne Weiteres zur Bestreitung der Kosten für das Pflegeheim herangezogen werden und bleibt damit im Familienbesitz.