Immobilie auf Raten verkaufen 2019-06-20T17:02:05+02:00

Immobilie auf Raten verkaufen

– Tipps zum Verkauf

Wer ein Haus oder Grundstück auf Raten verkaufen möchte, dem bieten sich hierfür verschiedene Optionen. Ein Immobilienverkauf auf Raten lohnt sich jedoch nur bedingt und kommt nur in bestimmten Situationen in Frage. Welche Form des Ratenverkaufs in welchem Fall in Frage kommt und was Sie besonders beachten sollten, zeigt Ihnen dieser Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bei einem Miet- oder Ratenkauf wohnt der Käufer ab Vertragsbeginn in der Immobilie und tilgt den Gesamtkaufpreis monatlich. Zum Ablauf der Vertragslaufzeit wird die Restschuld fällig.
  • Bei einer Leib- oder Zeitrente bleibt der Verkäufer noch für einen bestimmten Zeitraum selbst im Haus wohnen, welches in diesem Zeitraum bereits vom Käufer angezahlt wird.
  • Der Immobilienverkauf in Raten birgt ein gewisses Risiko für den Verkäufer. Lassen Sie sich also ausführlich von einem Fachanwalt über Ihre Optionen informieren.
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Welche Formen des Ratenverkaufs gibt es?

Die verschiedenen Formen des Ratenverkaufs einer Immobilie bieten sich jeweils in unterschiedlichen Situationen an. Die gängigsten Formen des Immobilienverkaufs auf Raten sind:

  • Ratenkauf: Beim Ratenkauf wird ein Zeitraum festgelegt, für den der Preis gestundet wird. Der Käufer zahlt eine monatliche Rate, und nach Ablauf der Vertragszeit geht die Immobilie in seinen Besitz über. Neben der monatlichen Tilgung fallen jedoch zusätzliche Zinsen an, die zurückgezahlt werden müssen.
  • Mietkauf: Beim Mietkauf wird das Haus an einen Käufer übertragen, der bereits zur Miete in der Immobilie wohnt. Der Mietvertrag läuft meist über einen Zeitraum von zehn Jahren. Nach Ablauf dieses Zeitraums wird die Immobilie dann vollständig gekauft. Ein Prozentsatz der Mietleistungen wird hierbei von der Restsumme des Kaufpreises abgezogen.
  • Leibrente/Zeitrente: Bei einer Leibrente bleibt der Verkäufer bis zu seinem Tod in der Immobilie wohnen. Die monatliche Rate, die der Käufer bis dahin zahlt, kann als Zusatz zur Rente des Verkäufers gesehen werden.

In welchen Fällen kommt ein Immobilienverkauf auf Raten in Frage?

Ein Immobilienverkauf auf Raten bringt gewisse Vorteile mit sich, birgt für den Verkäufer aber auch einige Risiken. Im Prinzip bestehen drei Situationen, in denen ein Mietkauf interessant ist:

  1. Vermeidung der Spekulationssteuer – Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällt bei einer Wertsteigerung die Spekulationssteuer an. Durch einen Ratenverkauf können Sie die zehnjährige Spekulationsfrist überbrücken und Ihr Objekt nach Ablauf der Frist steuerfrei verkaufen. Durch diese Option können Sie sich die Suche nach einem Übergangsmieter bis zum Ende der Spekulationsfrist ersparen.
  2. Sollte Ihr Immobiliendarlehen noch nicht getilgt sein und bei der Aufhebung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden, bietet der Mietkauf eine geeignete Möglichkeit. Die Mieteinnahmen können Sie zur Tilgung Ihrer laufenden Immobilienfinanzierung verwenden.
  3. Bei einem Mietkauf können Sie höhere Mieteinnahmen als ortsüblich verlangen, die in den endgültigen Verkaufspreis einfließen. Sie können Ihr monatliches Einkommen somit deutlich aufstocken.

Zusätzlich ergeben sich für Sie als Verkäufer einer Immobilie auf Raten einige Vorteile:

  • Die Immobilie kann über den gesamten Zeitraum der Finanzierung als Mietobjekt steuerlich abgeschrieben werden.
  • Die Suche nach einem geeigneten Käufer entfällt am Ende der Finanzierung und es steht eine umfangreiche Abschlusszahlung an.
  • Mängel, die während der Ratenzahlungszeit entstehen, müssen durch den Käufer behoben werden, obwohl er rechtlich noch nicht der Eigentümer ist.

Ein Immobilienverkauf in Raten ist allerdings nur dann geeignet, wenn die Verkaufssumme vom Verkäufer nicht zeitnah benötigt wird. Der Ratenverkauf gilt für viele Verkäufer auch als Notlösung, wenn die Immobilie nicht mehr gehalten werden kann. Für einen Ratenkauf finden sich häufig leichter Käufer und zudem kann die monatliche Ratenzahlung als sicheres Einkommen gesehen werden.

Wie läuft ein Mietkauf ab?

Bei dem Vertrag für den Mietkauf einer Immobilie gelten die gleichen Regeln wie für einen regulären Kauf- oder Mietvertrag. Es wird ein Kaufpreis festgelegt, der am Ende der Mietlaufzeit gezahlt wird und bei dem die bisher gezahlten Mieten ganz oder teilweise angerechnet werden müssen. Der Kaufpreis kann hingegen auch vollständig über monatliche Mieten abbezahlt werden. Beim klassischen Mietkauf erfolgt die Eintragung des Käufers erst nach Zahlung der vollständigen Summe.

Auch das juristische Eigentum wird beim Immobilienverkauf auf Raten erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises übertragen und im Grundbuch eingetragen. Während der Vermietung gilt dem Mieter lediglich das wirtschaftliche Eigentum des Objekts mit Abschluss des Mietvertrags. Hierdurch entsteht für den Mieter gleichzeitig die Pflicht, sich an Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie zu beteiligen.

Ablauf unter die Lupe genommen

Hinweis:
Neben dem typischen Mietkauf bietet sich auch die Vermietung mit Kaufoption (Optionskauf) an. Hierbei wird ein Optionsrecht im Grundbuch eingetragen, was den Mieter als potenziellen zukünftigen Käufer begünstigt. Diese Option besteht allerdings nur, solange der Mietvertrag nicht vom Mieter gekündigt wird. In diesem Fall verfallen auch Sonderzahlungen, die bis zu dem Zeitpunkt getätigt wurden.

Welche Zielgruppe kommt für den Immobilienverkauf auf Raten in Frage?

Eine Immobilie oder ein Grundstück auf Raten zu verkaufen, kommt nur mit der passenden Zielgruppe in Frage. So bieten sich hierfür hauptsächlich Käufer an, die nicht so einfach ein Immobiliendarlehen von einer Bank bekommen könnten, wie beispielsweise Selbstständige oder jene, die nicht viel Eigenkapital angespart haben. Das Risiko, dass diese Käufergruppe während der Vertragslaufzeit zahlungsunfähig wird, ist nicht gering und wird im Falle eines Ratenkaufs von Ihnen als Verkäufer mitgetragen. Sie sollten sich also genau überlegen, ob Sie wirklich einen Immobilienverkauf auf Raten eingehen möchten. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen können sich viele Käufer leicht über eine Bank finanzieren und Ihr Objekt so direkt kaufen.

 

Immobilienverkauf auf Raten: Mit oder ohne Makler?

Gerade bei ungewöhnlichen Immobilienverkäufen wie solchen auf Raten lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem Makler. Dieser kann Sie zu den Themen Miet- und Ratenkauf sowie Leib- und Zeitrente professionell beraten und Ihnen eine Auswahl an geeigneten Käufern vorstellen. Durch seine Erfahrungen auf dem regionalen Markt kann er Ihnen ebenso bei der Preisfindung und der groben Zusammensetzung der Ratenzahlungen behilflich sein.

Hinweis:

Der Vertrag für einen Ratenkauf sollte detailliert und professionell aufgesetzt sein, weshalb wir Ihnen die Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt unbedingt raten. Wegen der finanziellen Risiken eines Immobilienverkaufs auf Raten ist die vertragliche Absicherung besonders wichtig. Im Kaufvertrag sollten folgende Aspekte unbedingt enthalten sein:

  • Die Laufzeit des Mietvertrags bis zum Zeitpunkt des vollständigen Kaufs
  • Der Anteil monatlicher Raten, die vom Kaufpreis abgezogen werden
  • Eine Rücktrittsklausel für den Fall, dass der Käufer zahlungsunfähig wird

So lohnt sich der Mietkauf für den Verkäufer

Einfach gesagt gewährt der Verkäufer dem Käufer ein Darlehen, welches dieser ratenweise über die Miete zurückzahlen kann. Bei einer Kaltmiete von 1000 Euro und einem Abzahlungsanteil von 80 Prozent reduziert sich der Kaufpreis beispielsweise monatlich um 800 Euro. Je niedriger der monatliche Abzahlungsanteil, desto eher lohnt sich der Mietkauf für den Verkäufer. Durch die Nachteile für den Käufer wird es dadurch jedoch schwieriger, Interessenten zu finden.

Holen Sie sich deshalb unbedingt einen Experten an die Seite, der Sie unterstützt und dafür sorgt, dass der Verkauf nicht zu Ihrem Nachteil ist. Sämtliche Vereinbarungen rund um das Wohnrecht wie beispielsweise Regelungen zum Thema Nebenkosten sollten schriftlich festgehalten werden – auch wenn es um Geschäfte innerhalb der Familie geht. Wer alle wichtigen Aspekte beachtet, kann das Leben in einem Haus mit Wohnrecht in vollen Zügen genießen.

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Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf auf Raten?

Folgende Unterlagen werden benötigt, wenn Sie Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück auf Raten verkaufen möchten. Sollten diese nicht vorliegen, können sie in verschiedenen Ämtern neu beantragt werden.

Unterlagen Wo zu beantragen Gebühren
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt Je nach Größe 15 Euro bis 60 Euro
Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt Falls verloren oder nicht ausgestellt:
Kosten für eine Kopie richten sich nach Gebührenordnung des Landes
Berechnung von Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauten Raum Bauordnungsamt 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung
Auszug Baulastenverzeichnung Vermessungs- und Katasteramt 15 Euro bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
Energieausweis Zugelassene Aussteller 80 Euro bis 500 Euro

Bei der Übergabe des Objekts sind außerdem folgende Unterlagen für den Käufer oder Mietkäufer hilfreich:

  • Versicherungsurkunden für die Immobilie
  • Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
  • Aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
  • Garantieurkunden
  • Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
  • Wartungsverträge
  • Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen

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