Immobilie an Ehepartner verkaufen 2019-05-28T11:31:13+02:00

Immobilie an Ehepartner verkaufen

Mit einem Immobilienverkauf an den Ehepartner können Eheleute häufig Steuern sparen. Mit dem Verkauf einer vermieteten Immobilie an den Ehemann oder die Ehefrau reduzieren sich die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung. Im Fall einer Scheidung ist der Immobilienverkauf an den Ehepartner günstig, wenn dieser die Immobilie weiterhin bewohnen möchte. Was genau es beim Immobilienverkauf unter Eheleuten zu beachten gibt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Beim Immobilienverkauf zwischen Eheleuten muss der erwerbende Ehepartner keine Grunderwerbsteuer zahlen.
  • Durch den Verkauf einer vermieteten Immobilie an den Ehepartner können sich deutliche Steuereinsparungen ergeben.
  • Ein Wohnungsverkauf ohne Zustimmung des Ehepartners ist in der Regel nicht möglich.
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Wie der Immobilienverkauf an Ehepartner Steuern spart

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie an den Ehepartner ist sinnvoll, wenn die folgenden beiden Bedingungen erfüllt sind:

  • Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie liegt höher als der Kaufpreis zum Zeitpunkt des Erwerbs.
  • Der Erwerb der Immobilie liegt mindestens zehn Jahre zurück, sodass keine Spekulationssteuer gezahlt werden muss.

Durch den gestiegenen Verkaufspreis ergeben sich per Gesetz jährlich höhere steuerliche Abschreibungen. Bei Immobilien, die nach 1925 gebaut wurden, betragen die Abschreibungen jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten. Durch den gestiegenen Kaufpreis erhöhen sich entsprechend die Abschreibungsraten. Die höheren Raten mindern die zu versteuernden Mieteinkünfte, was zu Steuersenkungen führt.

Muss beim Verkauf zwischen Ehepartnern Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Beim Immobilienverkauf zwischen Eheleuten muss der erwerbende Ehepartner keine Grunderwerbsteuer zahlen. Wichtig ist jedoch, dass die Ehepartner ein Geschäft abschließen, wie es auch zwischen fremden Dritten üblich wäre. Dazu gehört beispielsweise, dass der Kaufpreis später nicht zurückgeschenkt wird. Die Finanzverwaltung vermutet ansonsten schnell Scheingeschäfte oder Missbrauch von Steuergestaltungen.

Steuer für Verkauf wird berechnet

Beachten sollte der veräußernde Ehepartner, dass er die Immobilie nicht innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist an den Ehegatten verkauft. Beim Verkauf vermieteter Immobilien muss bei der Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb eine Spekulationssteuer gezahlt werden. Ihre Höhe ergibt sich aus dem Gewinn sowie dem persönlichen Steuersatz.

Immobilienverkauf an Ehepartner vor der Scheidung

Gerade im Fall einer Scheidung ist eine schnelle Einigung bezüglich des gemeinsamen Wohneigentums ratsam. Möchte einer der Ehepartner weiterhin in der Immobilie wohnen, kann er dem anderen den Eigentumsanteil abkaufen. Da beim Immobilienverkauf zwischen Eheleuten keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss, muss diese beim Verkauf nicht eingerechnet werden.

Ist ein Wohnungsverkauf ohne Zustimmung des Ehepartners möglich?

In der Regel treten die Eheleute, solange beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, gemeinsam als Verkäufer der Immobilie auf. Häufig kommt es jedoch vor, dass nur einer der Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist. Hier stellt sich die Frage, ob der im Grundbuch eingetragene Partner einen Wohnungsverkauf ohne die Zustimmung des Ehepartners veranlassen kann.

Solange kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, leben Ehepaare im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies bedeutet, dass beide Partner während der Ehe getrennte Vermögen haben und erst im Fall einer Scheidung ein Zugewinnausgleich stattfindet. Ist die Wohnung oder das Haus der einzige oder der entscheidende Vermögensgegenstand, darf der Wohnungsverkauf nicht ohne Zustimmung des Ehepartners stattfinden. Dies gilt auch, wenn nur einer der Partner im Grundbuch eingetragen ist. Zwar erhält der nicht im Grundbuch eingetragene Partner dadurch keine Eigentumsrechte, er kann jedoch die Zustimmung zum Verkauf verweigern.

Kommt es letztendlich zum Verkauf, steht der Kaufpreis – solange die Ehe besteht – rechtlich alleinig dem Verkäufer zu. Im Fall einer Scheidung wird jedoch der Zugewinn berechnet und ausgeglichen.

Welche Unterlagen benötigt man für den Immobilienverkauf an den Ehepartner?

Um den Verkaufsprozess Ihrer Immobilie an Ihren Ehepartner möglichst unkompliziert zu gestalten, sollten Sie möglichst früh damit beginnen, die benötigten Unterlagen zusammenzustellen. Je nachdem, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, sind unterschiedliche Dokumente nötig.

Unterlagen für den Wohnungsverkauf an den Ehepartner:

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug eigene Unterlagen bzw. Bauamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Grundriss Grundbuchamt
Teilungserklärung Grundbuchamt 10 Euro (unbeglaubigt)
20 Euro (beglaubigt)
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Energieausweis Sachverständiger Zwischen 80 und 500 Euro
Rücklagenübersicht Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5 Euro und 100 Euro für eine Abschrift
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) Eigene Unterlagen
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung

Unterlagen für den Hausverkauf an den Ehepartner:

Unterlagen Woher? Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt Je nach Größe 15 bis 60 Euro
Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt Falls verloren oder nie ausgestellt: Kosten für eine Kopie richten sich nach der Gebührenordnung des Landes
Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum Bauordnungsamt 160 bis 250 Euro bei Neuberechnung
Auszug Baulastenverzeichnis Vermessungs- und Katasteramt 15 bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
Energieausweis zugelassene Aussteller 80 bis 500 Euro

*Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfalls wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.

Nach dem erfolgreichen Verkauf sind außerdem folgende Unterlagen für den Käufer wichtig:

  • Versicherungsurkunden für das Haus
  • Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
  • Garantieurkunden
  • Wartungsverträge
  • aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
  • Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
  • Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen
Weites Feld in der Natur

Der Verkauf eines Grundstücks an den Ehegatten ist ein besonderer Fall. Ob sich dieses Vorgehen lohnt, welche Regeln und Gesetze zu beachten sind und welche Kosten eventuell entstehen, erfahren Sie hier. Weiterlesen…

Immobilie unter Eheleuten mit Makler verkaufen

Insbesondere wenn es darum geht, eine vermietete Immobilie an den Ehepartner zu verkaufen, kann ein Immobilienmakler behilflich sein. Er kann nicht nur den aktuellen Verkehrswert einschätzen, der für die Steuereinsparungen maßgeblich ist. Zusätzlich kann er Sie beide während des Verkaufsprozesses beraten, sodass Sie rund um den Verkauf Kosten und Gebühren sparen.

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