Unterlagen für den Immobilienverkauf 2019-07-10T16:42:41+02:00

Unterlagen für den Immobilienverkauf

Grundbuchauszug, Energieausweis und mehr: Der Verkauf einer Immobilie ist immer mit einigen Unterlagen verbunden, die für eine sichere Planung rechtzeitig beantragt werden müssen. Erfahren Sie hier, welche Dokumente wichtig sind, wo sie diese beantragen und welche Kosten damit verbunden sein können.

Darauf kommt es an: Unterlagen für den Immobilienverkauf

  • Immobilienverkauf im Allgemeinen: Stellen Sie rechtzeitig alle Unterlagen zusammen, die für den Kaufinteressenten, aber auch den Notar, Makler und die Bank wichtig sind. Dazu gehören beispielsweise Grundrisse und Grundbuchauszüge.
  • Wohnungsverkauf: Jeder Verkäufer sollte darauf achten, dass der Käufer Anspruch auf bestimmte Unterlagen und Informationen hat, die ihm übergeben werden müssen. Das betrifft beispielsweise die Teilungserklärung oder Protokolle der Eigentümerversammlungen.
  • Grundstücksverkauf: Wenn amtliche Dokumente oder Pläne benötigt werden, sind Gebühren für Kopien oder Originale fällig. Diese können je nach Gebührenordnung des Bundeslandes unterschiedlich ausfallen.
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Unterlagen: Gute Vorbereitung ist der halbe Verkauf

Vertrauen ist gut, Kontrolle besser: Wenn es um den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf geht, wollen Kaufinteressenten nicht nur schöne Prospekte, Werbebotschaften oder Schönwetterfotos sehen, die eine Immobilie von der besten Seite zeigen. Käufer wollen auch die Fakten vor einem Kauf prüfen – je mehr das möglich ist, um so besser. Auch wenn mit jedem Verkauf das „Bauchgefühl“ und der erste Eindruck der Kaufinteressenten immer noch eine gewisse Rolle spielen, können doch gut und präzise aufbereitete Unterlagen mit aussagekräftigen Exposés, Flächenberechnungen, aktuellem Energieausweis und anderen Dokumenten ein wahrer Verkaufsbeschleuniger sein.

Unterlagen für den Makler-Verkauf

In der Regel werden Verkäufer mit dem Verkauf die professionelle Hilfe von einem Immobilienmakler in Anspruch nehmen und diesen mit den weiteren Schritten beauftragen. Dieser wird zunächst selbst ein Exposé für eine besonders professionelle und verkaufsfördernde Präsentation der Immobilie erstellen. Dazu benötigt der Makler folgende wichtige Informationen zum Verkaufsobjekt:

Makler sind eine professionelle Hilfe beim Immobilienverkauf.
  • Grundrisse
  • Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • bei Vermietung: Nettokaltmieten und Wohnnebenkostenberechnungen (Betriebskosten)
  • insbesondere für das Exposé: Lage, Geschichte des Hauses, Wissenswertes und Spezifisches zum Objekt
  • Fotos von innen und außen

Natürlich wird jeder Immobilienmakler bei noch fehlenden Unterlagen mit Rat und Tat einem Verkäufer zur Seite springen. Er wird am besten wissen, welche Dokumente mögliche Kaufinteressenten bei der jeweiligen Immobilie besonders interessieren dürften. Dazu gehören in der Regel folgende:

Unterlagen Woher? Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt Je nach Größe 15 Euro bis 60 Euro
Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt Kosten für eine Kopie richten sich nach Gebührenordnung des Landes
Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum Bauordnungsamt 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung
Auszug Baulastenverzeichnis Vermessungs- und Katasteramt 15 Euro bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
Energieausweis Sachverständiger 80 Euro bis 500 Euro

Gerade in puncto Bildmaterial sind Makler gerne behilflich. Bei ihrer ersten Besichtigung der Immobilie oder des Grundstücks machen sie, wenn nicht vorhanden, aktuelle Fotos vom Objekt. Diese Unterlagen und Dokumente sind dann zunächst das Minimum für einen Makler, um den Verkaufsprozess starten und das Objekt entsprechend inserieren zu können.

Grundstück verkaufen: Welche Unterlagen werden gebraucht?

Soll der Makler ein Grundstück verkaufen, braucht er unter anderem diese Unterlagen:

Unterlagen Wo zu beantragen Kosten
Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Außen- oder Luftbildaufnahmen vom Grundstück, Liegenschaftskarte Gemeinde bzw. Bauamt kann bei vielen Gemeinden kostenlos online heruntergeladen/eingesehen werden
Grundsteuerbescheid Finanzamt kostenlos
Grundbuchauszug Grundbuchamt Beglaubigter Ausdruck 20 Euro
Altlasten (-verzeichnis) Gemeinde Einfache Anfragen kostenlos
Baulasten Bauaufsichtsbehörde Je nach Baulast 50 bis 250 Euro

Denken Sie daran, dass für amtliches Kartenmaterial und Nachweise Gebühren für Kopien oder Originale berechnet werden.

Stichwort Betriebskosten: Welche Unterlagen sind gefragt?

Darüber hinaus wird ein Kaufinteressent besonderes Interesse an allen Daten oder Informationen haben, die ihm offenlegen, wie hoch die laufenden Kosten einer Immobilie in den Bereichen

  • Energie
  • Unterhalt
  • Pflege
  • Instandhaltung
  • Abgaben, Steuern, Gebühren, Erschließungs- oder Straßenbeitragskosten

sind. Schließlich spielen die Betriebskosten bei einer Fremdfinanzierung eine nicht unbedeutende Rolle. Daher sollten nach weiterem Kaufinteresse beim Verkäufer diese Unterlagen vorhanden sein:

  • Baupläne (1:100) und sofern vorhanden, detailliertere Werkpläne (1:50) mit Grundrissen einzelner Etagen, Schnitt und Ansichten (ggf. beim Bauamt und Archiven anfragen)
  • Berechnungen von Architekten (Wohnfläche und Nutzflächen, Zimmergrößen)
  • Baubeschreibungen, gerade bei An- und Umbauten
  • Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen)
  • eventuelle Auflagen (z.B. Denkmalschutz)

Oft gefragt: Gutachten und Nachweise

Insbesondere bei größeren Immobilien werden Kaufinteressenten gerne – wenn vorhanden – entsprechende Nachweise oder Gutachten zum

  • Wärmeschutz
  • Schallschutz
  • Bausubstanz
  • Holzschutz
  • Immobilienwert

einsehen wollen.

Welche Unterlagen bekommt der Käufer beim Wohnungsverkauf?

Beim Wohnungsverkauf sind neben den bei Immobilien üblichen Dokumenten und Urkunden über die wirtschaftlichen, rechtlichen oder baulichen Verhältnisse einige spezielle Unterlagen erforderlich. So müssen bei Eigentumswohnungen vor allem diese Unterlagen vom Verkäufer übergeben werden:

Dokument Woher? Preis
Grundriss Eigene Unterlagen bzw. Bauamt
Teilungserklärung Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigt)
20,00 Euro (beglaubigt)
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigt)
20,00 Euro (beglaubigt)
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Abschrift
Energieausweis Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) Eigene Unterlagen

Dabei genügen nicht Auszüge aus den Protokollen oder die sogenannten „wesentlichen Punkte“. Immobilienverkäufer sollten immer die vollständigen Unterlagen an den Kaufinteressenten übergeben, um nicht unnötige Nachfragen oder Zweifel aufkommen zu lassen.

Welche Unterlagen braucht die finanzierende Bank?

Ist der Käufer auf eine Finanzierung über ein Bank- oder Bauspardarlehen angewiesen, sind noch zusätzliche Dokumente erforderlich. Dann braucht der Käufer vom Verkäufer diese Unterlagen für die Bank:

  • Exposé
  • Grundbuchauszug (Wer ist der Eigentümer? Hypothekenbelastungen?)
  • Pläne des Architekten
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Kopie der Gebäudeversicherung
  • Wohnnebenkostenberechnung
  • Kaufvertrag oder Grundbuchauszug

Stichwort: Architektenpläne

Für die Bank sollten solche Pläne des Architekten bereitgehalten werden, die am besten die Immobilie und ihre An- oder Umbauten beschreiben. Das sind in der Regel:

  • Grundriss (pro Etage): Aufteilung der Räume und der Quadratmeter
  • Querschnitt: Querschnitt mit allen Stockwerken (“durchgesägt”)
  • Flurkarte: Überblick zum Grundstück der Immobilie sowie Nachbargrundstücke
  • Wohnflächenberechnung: ermittelte Wohnfläche ohne die Nutzfläche
  • Berechnung Umbauter-Raum (auch für Garage) / Kubaturberechnung (Quadratmeter) für die einzelnen Räume.

Die von der Bank angeforderten Unterlagen müssen in der Regel nicht im Original vorgelegt werden. Oft genügen Kopien. Es ist daher sinnvoll, sich von jedem Dokument mehrfach Kopien anfertigen zu lassen.

Ganz wichtig: Unterlagen für den Immobilienverkauf, die der Notar benötigt

Wird ein Notar beauftragt, einen Kaufvertrag zu erstellen, so benötigt dieser üblicherweise vom Verkäufer einige wichtige Unterlagen für den rechtswirksamen Immobilienverkauf:

  • Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse) inklusive eventuell eingetragener
    Wegerechte,
    Dienstbarkeiten,
    Vorkaufsrechte,
    Rechte der Abteilung II,
    Rechte der Abteilung III
  • Kaufgegenstandsbeschreibung inklusive (falls vorhanden)
  • Teilungserklärung (Wohnungen)
  • Aufteilungsplan (Wohnungen)
  • Inventarverzeichnis (falls mit verkauft)
  • Instandhaltungsrücklagen nach WEG (Wohnungen)
  • Verwalterzustimmung bei WEG (Wohnungen)
  • Anlagen zum Vertrag (z.B. Energieausweis!)
  • Vollmachten

Nachdem der Notar auch Einsicht in den Grundbuchstand genommen hat und über die nötigen Dokumente sowie Angaben verfügt, erstellt er einen Entwurf des notariellen Kaufvertrags. Er schickt den Entwurf per Post an Verkäufer wie Käufer ungefähr zwei Wochen vor Vertragsabschluss.

Fazit: Unterlagen für den Immobilienverkauf rechtzeitig vorbereiten

Grundsätzlich sollte die Sichtung und Vorbereitung der notwendigen Unterlagen für den Immobilienverkauf rechtzeitig vor Verkaufsstart beginnen. Wenn ein beauftragter Makler erst mühsam die fehlenden Dokumente recherchieren oder eventuell beim Bauamt besorgen muss, kann das den Verkauf unnötig verzögern. Das gilt insbesondere für den mit der Verkaufsabwicklung beauftragten Notar, wenn noch wichtige Angaben zur Immobilie oder amtliche Dokumente fehlen.

Außerdem dienen unklare Fakten oder fehlende Dokumente, die dem Käufer für seine Entscheidung wichtig sind, nicht gerade der Vertrauensbildung. Sie lösen nur unnötig weitere zeitraubende Rückfragen aus. Das ist gerade dann besonders nachteilig, wenn der Käufer über eine Bank den Kaufpreis finanzieren muss. Hier kann jedes fehlende Dokument kritisch für den weiteren Verkaufsfortschritt sein. Ist der Entschluss gefasst, die eigene Immobilie zu verkaufen, sollten daher mindestens acht bis 12 Wochen eingeplant werden, um alle notwendigen Dokumente zu sammeln.

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