Hausverkauf trotz Kredit
Das Haus verkaufen, um das Immobiliendarlehen vorzeitig tilgen zu können: Was auf den ersten Blick wie ein guter Plan wirkt, ist mit einigen Hürden verbunden. Denn im Normalfall wird bei der Tilgung des Kredits vor Ende der Zinsbindung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Erfahren Sie hier, ob sich eine vorzeitige Ablösung des Kredits für Sie lohnt und wie Sie die potenziellen Kosten vermeiden können.
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Das Wichtigste in Kürze:
- Wer sein Haus verkaufen und mit dem Erlös den laufenden Kredit tilgen will, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.
- Entscheidend ist, wie hoch dieser Betrag ausfällt – dafür verwendet die Bank zwei verschiedene Berechnungsmethoden.
- Je nach Art des Darlehens wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig – hier lohnt sich ein Blick in den Kreditvertrag.
- Wird eine Entschädigung fällig, sollten die Berechnungen immer genau unter die Lupe genommen werden.
- Wägen Sie ab, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt wirklich notwendig ist oder ob Sie gegebenenfalls noch warten können.
Haus verkaufen und Darlehen vorzeitig ablösen
Den Kredit mit den Erlösen aus dem Hausverkauf vorzeitig tilgen: So verlockend das auch klingt, in der Realität spricht ein Argument ganz besonders dagegen. Bei der vorzeitigen Tilgung verlangen Banken häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese soll den Gewinnverlust, der durch die nicht mehr gezahlten Zinsen entsteht, ausgleichen. Möchten Sie zum Beispiel Ihre Wohnung verkaufen, obwohl diese noch nicht abbezahlt ist, ist es entscheidend, zunächst einen Blick in den Kreditvertrag mit Ihrer Bank zu werfen. Dort ist festgelegt, ob eine Tilgung vor Ablauf der Zinsbindung überhaupt gestattet ist und welche Kosten auf Sie kommen, wenn es zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung kommt.
Lohnt sich der Immobilienverkauf bei laufender Finanzierung?
Um festzustellen, ob es sich lohnt Wohnung, Grundstück oder Haus zu verkaufen, wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist, ist es also entscheidend, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt. Zur Berechnung der Höhe können die Banken auf zwei verschiedene Methoden zurückgreifen. Beiden Rechnungen liegt zugrunde, dass der Gewinn, den die Bank mit dem vorzeitig zurückgezahlten Darlehen bei der Neuanlage erwirtschaften wird, genauso groß ist wie der geplante Gewinn durch die Darlehenszinsen.
Aktiv-Passiv-Methode
Die Bank ermittelt hier die Differenz zwischen der eingeplanten Darlehensrendite und dem Zinsgewinn, wenn die vorzeitig zurückgezahlte Summe in Pfandbriefen angelegt wird. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist in diesem Fall von der Restlaufzeit des Kredits und der Verzinsung der Pfandbriefe abhängig. Je länger die Restlaufzeit und je niedriger die Verzinsung, desto höher ist die Vorfälligkeitsentschädigung.
Aktiv-Aktiv-Methode
Bei dieser Methode gilt die Prämisse, dass die Bank die zurückgezahlte Summe direkt an einen neuen Kreditnehmer verleiht – allerdings zu geringeren Zinsen. Der daraus resultierende Zinsverschlechterungsschaden und die Gewinnmarge bilden die Grundlage für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Beispielrechnung für die Vorfälligkeitsentschädigung
| Restschuld | 150.000 Euro |
|---|---|
| Nominalzins | 4,5% |
| Derzeitige Ratenhöhe | 1.200 Euro |
| Jährliche Sondertilgung | 5.000 Euro |
Daraus ergibt sich folgende Vorfälligkeitsentschädigung:
| Zinsschaden | 11.399,41 Euro |
|---|---|
| Risikoersparnis | – 236,52 Euro |
| Verwaltungskostenersparnis | – 88 Euro |
| Bearbeitungsentgelt der Bank | + 200 Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 11.274,89 Euro |
Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…
Vorzeitige Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
In manchen Fällen müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen und damit den Kredit ablösen. Langlaufende Darlehen können Sie als Kreditnehmer ohne Probleme nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist einfach kündigen. Haben Sie einen Vertrag mit variablem Zinssatz, können Sie diesen mit einer Frist von drei Monaten auflösen. Eventuell wurde sogar ein vertragliches Ausstiegsrecht vereinbart – ein Blick in die Unterlagen lohnt sich garantiert.
Sollten Sie um die Vorfälligkeitsentschädigung nicht herumkommen, sollte zumindest die Berechnung genau unter die Lupe genommen werden. Häufig schleichen sich hier Fehler zugunsten der kreditgebenden Bank ein. Achten Sie darauf, ob Faktoren wie Risikoprämien, im Vertrag vereinbarte Sondertilgungen oder Ratenerhöhungen und die Gewinnmarge der Bank korrekt verrechnet wurden. Wenn Sie sich unsicher sind, können Ihnen Experten wie von der Verbraucherzentrale bei der Prüfung der Berechnung behilflich sein.
Haus verkaufen und Vorfälligkeitsentschädigung umgehen
Je nach individueller Situation müssen Sie Ihren Kredit beim Verkauf nicht zwangsläufig ablösen. Zwei Alternativen bieten sich hier an.
1) Haus verkaufen, Kredit behalten und auf Neufinanzierung übertragen
Wenn Sie in eine neue Immobilie investieren möchten, ist es in manchen Fällen nötig, den bestehenden Kredit auf die Neufinanzierung zu übertragen. Im Rahmen dieses sogenannten Pfandtausches wird das Sicherungsobjekt getauscht. Die Bank prüft hierbei, ob die neue Immobilie der Werthaltigkeit der alten entspricht. Der Kreditgeber kann frei entscheiden, ob er einem Pfandtausch zustimmt oder nicht. Besprechen Sie diese Möglichkeit also vor dem Verkauf mit Ihrem Kreditinstitut.
2) Haus verkaufen und Kredit auf den Käufer übertragen
Alternativ kann der Käufer Ihren laufenden Kredit übernehmen. Dieses Verfahren ist besonders dann erfolgsversprechend, wenn der Kaufpreis relativ hoch ist und entsprechend viel Kapital benötigt wird, Ihr Kredit mit guten Konditionen überzeugt und die generellen Rahmenbedingungen (Restlaufzeit, Tilgungsrate) dem potenziellen Käufer gefallen. Auch hier hat die Bank das letzte Wort. Sie prüft die Bonität des Käufers und entscheidet dann über die Übertragung des Kredits auf den neuen Schuldner.
Ist der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen, trotz Restschuld sinnvoll?
Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen und damit die Hypothek ablösen will, sollte sich diesen Schritt also genau überlegen. Berechnen Sie konkret, was Sie die vorzeitige Ablösung des Kredits am Ende tatsächlich kosten wird und fragen Sie sich, ob es nicht vielleicht einen besseren Zeitpunkt zum Verkauf gibt. Wenn Sie nicht von äußeren Umständen auf den sofortigen Verkauf angewiesen sind, kann es sich lohnen zu warten, bis eine reguläre Kündigung des Darlehens möglich ist. So umgehen Sie die Extrakosten der Vorfälligkeitsentschädigung und haben am Ende mehr vom Erlös des Verkaufs.
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Immobilie trotz Kredit mit Makler verkaufen
Gerade in diesem Fall kann der Einsatz eines Maklers sinnvoll sein. Zwar fallen auch hier durch die Provision zunächst zusätzlich Kosten an. Allerdings kann der Verkaufsexperte oftmals einen höheren Preis aushandeln, sodass die finanzielle Belastung durch die eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung weniger ins Gewicht fällt.
Suchen Sie sich einen Makler, der auf Ihre Art von Objekt spezialisiert ist. Er hilft Ihnen auch dabei, alle Unterlagen zusammenzustellen, die Sie für einen reibungslosen Verkauf benötigen.
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