Steuern beim Hausverkauf 2019-07-11T09:38:06+00:00

Steuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf

Beim Immobilienverkauf mit Gewinn gibt es steuerliche Grenzen und Fristen, die beachtet werden sollten. In bestimmten Fällen sind dann Steuern zu zahlen. Wer also beim Immobilienverkauf Steuern sparen will, sollte rechtzeitig auf die entsprechenden Regelungen bei Veräußerungsgewinnen achten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Grundsätzlich werden beim Immobilienverkauf nur Gewinne versteuert. Und hier kommt es auf die 10-Jahres-Frist und die Nutzungsart an.
  • Die 10-Jahres-Spekulationsfrist gilt nicht nur für Häuser, Wohnungen oder Grundstücke, sondern beispielsweise ebenfalls für Mieteigentumsanteile und Immobilienfonds-Anteile.
  • Beim Immobilienverkauf mit Gewinn hat jeder Verkäufer eine steuerliche Freigrenze von 600 Euro.
  • Bei häufigeren privaten Immobilienverkäufen droht die Zahlung von Gewerbesteuern.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Beim Verkauf von Immobilien fallen insbesondere dann Steuern an, wenn mit Gewinn verkauft worden ist. Denn grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 Einkommenssteuergesetz (EStG) steuerpflichtig. Dieser Gewinn aus einem solchen Veräußerungsgeschäft ist nach dem Steuerrecht der „Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten andererseits“. Nach einem Immobilienverkauf mit Gewinn, der als privates Veräußerungsgeschäft gilt, ist eine sogenannte Spekulationssteuer zu zahlen.

Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:

  • Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
  • Sie haben in den letzten fünf Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft.
  • Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre.
  • Sie haben die Immobilie die letzten 3 Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.

Wie hoch ist die Steuer bei Hausverkauf?

Die Höhe dieser Spekulationssteuer richtet sich dabei nach der individuellen Steuerklasse des Verkäufers.

Berechnungsschema für Spekulationssteuer

Veräußerungserlös
./. abzüglich Veräußerungskosten, wie zum Beispiel:

  • Verkaufsinserate
  • Maklerkosten
  • Telefonkosten
  • Fahrtkosten
  • eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung für Ablösung der Finanzierung
  • Schuldzinsen für Zeit des Leerstehens ohne Vermietungsabsicht
  • Renovierungskosten
  • sonstige Kosten
./. abzüglich Anschaffungskosten:

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten des Erwerbs
  • Grunderwerbssteuer
  • Notargebühren
  • Maklerkosten
  • Gebühr für Grundbucheintragung
  • sonstige Anschaffungskosten
./. oder abzüglich Herstellungskosten der Immobilie
= Gewinn aus der Veräußerung
./. Anteil eigenbewohnt
+ zzgl. in Anspruch genommener Abschreibungen (vermieteter Bereich)
= steuerlicher Veräußerungsgewinn

Beispielrechnung 1 für die Berechnung der Spekulationssteuer

PostenHöhe
Verkaufspreis Immobilie250.000 Euro
Anschaffungspreis220.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn22.000 Euro
Persönlicher Steuersatz40%
Zu zahlende Spekulationssteuer8.800 Euro

Beispielrechnung 2 für die Berechnung der Spekulationssteuer 

PostenHöhe
Verkaufspreis Immobilie400.000 Euro
./. Veräußerungskosten20.000 Euro
./. Anschaffungskosten275.000 Euro
= Veräußerungsgewinn105.000 Euro
./. Anteil eigenbewohnt 30%31.500 Euro
+ zzgl. genutzte Abschreibungen (vermieteter Bereich)16.500 Euro
= steuerlicher Veräußerungsgewinn90.000 Euro
Persönlicher Steuersatz35%
= zu zahlende Spekulationssteuer31.500 Euro

Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Der gewinnbringende Verkauf bleibt nur dann steuerfrei, wenn der Immobilienverkauf zehn Jahre nach dem Erwerb der Immobilie stattfindet. Aber auch bei Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren müssen nicht immer Gewinne versteuert werden.

Steuer für Verkauf wird berechnet

Eine der folgende Kriterien muss erfüllt sein, damit beim Immobilienverkauf keine Steuer anfällt:

  • Die Immobilie ist bereits 10 Jahre im Besitz des Verkäufers.
  • Der Eigentümer hat die Immobilie seit Kauf ausschließlich selbst bewohnt.
  • Der Eigentümer hat die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt.

Beispiel für steuerfreien Immobilienverkauf bei eigener Nutzung

Die Immobilie wurde im Jahr 2011 gekauft. Aber erst ab November 2016 wird sie selbst genutzt. Ein Verkauf mit Gewinn bleibt dann steuerfrei, auch wenn sie nach nur 15 Monaten eigener Nutzung bereits im Januar 2018, und innerhalb von zehn Jahren, wieder verkauft worden ist.

Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf

In diesen Fällen gilt die steuerliche Spekulationsfrist von 10 Jahren:

  • Vermietete Häuser und Wohnungen,
  • unbebaute Grundstücke,
  • Immobilienfonds-Anteile (geschlossene),
  • Erbbaurechte.

Für die Berechnung der 10-jährigen Spekulationsfrist ist nicht relevant, wann die Immobilie tatsächlich übernommen oder in das Grundbuch eingetragen worden ist. Es kommt allein auf das Datum der notariellen Beurkundung der entsprechenden Verträge an.

Es gibt viele Details, die bei der Spekulationsfrist zu beachten sind. Wie die 10-Jahres-Frist berechnet wird und auf was Sie noch achten sollten, erfahren Sie hier. Weiterlesen…

Freibetrag beim Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf

Selbst dann, wenn ein Veräußerungsgewinn bei einer nicht selbst genutzten Immobilie durch einen Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist erzielt worden ist, kann er unversteuert bleiben. Allerdings nur dann, wenn der Gewinn nicht über der Freigrenze von 600 Euro liegt. Diese Schwelle bezieht sich auf das gesamte Kalenderjahr. Es dürfen also keine weiteren Veräußerungsgeschäfte gemacht worden sein, die insgesamt den Betrag von 600 Euro im betreffenden Jahr übersteigen. Über diesen Betrag hinaus würde ein Gewinn nach persönlichem Einkommenssteuersatz zu versteuern sein. Aber: Ehegatten bekommen jeweils einen Freibetrag getrennt angerechnet, wenn jeder von ihnen Veräußerungsgewinne erzielt hat.

Gewinn beim Hausverkauf versteuern

Wie bei Wohnungen oder Grundstücken gilt: Wird ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder mit Gewinn verkauft, muss der Gewinn zum Einkommenssteuersatz versteuert werden. Das Haus lässt sich nur dann verkaufen, ohne dass eine Steuer zu zahlen ist, wenn es selbst genutzt wurde oder der Besitzerwechsel nach mehr als zehn Jahren erfolgte.

Steuer beim Verkauf von mehreren Immobilien

Werden privat öfter Häuser, Wohnungen oder Grundstücke gekauft und wieder verkauft, muss mit zusätzlichen Steuern gerechnet werden. Wer in den vergangenen fünf Jahren mehr als drei Immobilien privat verkauft hat, riskiert, vom Finanzamt zur Zahlung von Gewerbesteuer aufgefordert zu werden.

Denn dann nimmt das Finanzamt in der Regel an, dass diese Geschäfte nicht mehr im Rahmen einer rein privaten Vermögensverwaltung erfolgten. Das Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze wird als Indiz für einen gewerblichen Immobilienhandel gesehen. Allerdings werden zuvor geerbte Immobilien, Wohnungen oder Grundstücke nicht bei der Drei-Objekte-Grenzen mitgezählt.

Das müssen Sie beachten, wenn Sie mehrere Immobilien verkaufen

Immobilienverkauf in der Steuererklärung angeben

Wo muss ein Immobilienverkauf in der Steuererklärung angebeben werden?

Haben Sie Gewinne aus einem Immobilienverkauf erzielt, müssen Sie diese bei Ihrer Einkommenssteuererklärung in der Anlage SO für sonstige Einkünfte angeben.

  •  Im Abschnitt „Private Veräußerungsgeschäfte“ werden die genauen Daten zum Zeitpunkt der Anschaffung sowie der Veräußerung eingetragen.
  • Außerdem wird angegeben, ob Sie die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Wenn Sie sich unsicher sind, wie diese Felder korrekt ausgefüllt werden, wenden Sie sich unbedingt an einen Steuerberater.

Wohnung verkaufen und Steuern sparen

Wird eine vermietete Wohnung mit Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, ist in der Regel der Veräußerungsgewinn mit dem Einkommenssteuersatz zu versteuern.

Das müssen Sie beachten beim Verkauf Ihrer Immobilie

Das bedeutet, dass Sie den Wohnungsverkauf unbedingt in der Steuererklärung angeben müssen. Es ist also aus steuerlicher Sicht immer von Vorteil, die Wohnung wenn möglich nach einer 10-jährigen Haltezeit ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. Anders sieht es jedoch aus, wenn die Wohnung selbst genutzt worden ist: Hier ist der Gewinn bei Verkauf generell ohne Spekulationssteuer, selbst dann, wenn sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft wurde.

Grundstück erben und verkaufen: Welche Steuer?

Wer ein geerbtes Grundstück wieder mit Gewinn verkaufen will, riskiert, neben der Erbschaftssteuer auch noch eine Spekulationssteuer zu zahlen. Denn bei privaten Veräußerungsgeschäften werden für die 10-Jahres-Frist auch die Jahre des Besitzes in den Händen des Erblassers auf die Zeit beim Verkäufer (Erbe) hinzugerechnet.

Wurde ein Grundstück von einem Elternteil an die Kinder vererbt, wird die 10-jährige Spekulationsfrist von dem Zeitpunkt an berechnet, ab dem der betreffende Elternteil das Grundstück erworben hat. Sind zusammen mit der Zeit, in welcher die Kinder nun das Grundstück besitzen, weniger als zehn Jahre vergangen, muss die Spekulationssteuer gezahlt werden. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn ist dann mit dem Einkommenssteuersatz der Erben zu versteuern.

Wird für den Immobilienverkauf Umsatzsteuer berechnet?

Einkommenssteuer wird beim Immobilienverkauf also nur dann fällig, wenn er die genannten Kriterien nicht erfüllt und Gewinn erzielt wird. Denn der Gewinn wird auf das jährliche Einkommen angerechnet und somit nach dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Aber wie sieht es mit der Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer beim Immobilienverkauf aus? Hier können private Immobilienverkäufer aufatmen, denn Geschäfte mit Immobilien (Grundstücke mit oder ohne Gebäude) unterliegen nicht der Umsatzsteuerpflicht. Lediglich der gewerbliche Grundstücksverkauf ist umsatzsteuerpflichtig.

Steuern beim Immobilienverkauf im Ausland

Besitzen Sie eine Ferienimmobilie im Ausland, hängt die Versteuerung des Veräußerungsgewinns von der Nutzung ab. Haben Sie Ihr Ferienhaus über die ganzen Jahre hinweg selbst genutzt und nie vermietet, fallen keine Steuern an und auch die zehnjährige Spekulationsfrist gilt nicht.

Der Verkauf eines Grundstücks im Ausland kann Steuern nach sich ziehen, wenn dieses oder das sich darauf befindende Gebäude nicht selbst genutzt, sondern vermietet wurde. Steuerfrei bleibt der Immobilienverkauf in diesem Fall nur, wenn Sie ihn nach der 10-jährigen Spekulationsfrist vornehmen.

Wann ist ein Immobilienverkauf ohne Grunderwerbsteuer möglich?

Immobilienverkäufer sind von der Grunderwerbsteuer nicht betroffen, sie wird lediglich für den Käufer fällig. In Nordrhein-Westfallen beträgt Sie beispielsweise 6,5 Prozent des Kaufpreises – also in den meisten Fällen mehrere Tausend Euro. Sie zu umgehen, ist daher für Käufer besonders interessant, aber nur in Ausnahmefällen möglich. Die Ausnahme betrifft Veräußerungen an Personen, mit denen Sie in gerader Linie verwandt sind – beim Immobilienverkauf an die eigenen Kinder wird die Grunderwerbsteuer also nicht berechnet. Ebenso muss beim Immobilienverkauf unter Ehegatten keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Doch Vorsicht beim Immobilienverkauf unter Geschwistern: Hierbei handelt es sich nicht um eine gerade Verwandtschaftslinie!

Schenkungen im Sinne des Schenkungsgesetzes oder ein Grundstückserwerb im Todesfall eines Angehörigen sind ebenfalls Fälle, bei denen die Ausnahmeregelung zur  Steuerbefreiung greift.

Immobilie mit Makler steueroptimal verkaufen

Steuerangelegenheiten rund um den Immobilienverkauf können die Kompetenzen von privaten Verkäufern schnell übersteigen.

Es ist daher immer ratsam, sich im Zweifelsfall an einen Experten zu wenden. Wickeln Sie den Verkauf mit einem Makler ab, haben Sie einen solchen Experten direkt an Ihrer Seite. Er kann Ihnen Fragen rund um Steuern und Fristen beantworten oder vermittelt Sie an einen Steuerfachmann.

Ein Makler kann Sie beim Hausverkauf unterstützen
Die Kosten spielen beim Hausverkauf eine große Rolle

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

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