Haus ohne Zustimmung des Partners verkaufen 2019-05-27T17:07:18+02:00

Hausverkauf ohne Zustimmung des Ehepartners

Während einer Ehe nimmt das gemeinsame Zuhause eine ganz besondere Stellung ein. Kommt es zu einer Scheidung, ist es deshalb besonders schwierig, zu entscheiden, wie es mit der Immobilie weitergeht. Ob ein Hausverkauf ohne die Zustimmung des Ehepartners möglich ist und was Sie beim Verkauf bei einer Scheidung beachten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Entscheidend über die Eigentumsverhältnisse ist der Eintrag im Grundbuch. Dort kann entweder einer der Partner oder beide gemeinsam eingetragen sein.
  • Ein Verkauf im Alleingang ist nur als alleiniger Eigentümer möglich.
  • Für einen stressfreien Hausverkauf bei einer Trennung oder Scheidung empfiehlt sich die Unterstützung durch einen Makler.
  • Bei einem Verkauf kann es zu einem Zugewinnausgleich kommen, sodass ein Ausgleichanspruch fällig wird.
  • Eine Teilungsversteigerung gilt es unbedingt zu vermeiden, das Erlös in der Regel sehr gering ausfällt.
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Kann ich das Haus ohne Zustimmung des Ehepartners verkaufen?

Die Antwort darauf lautet: Es kommt darauf an! Tatsächlich besteht die Möglichkeit eines Hausverkaufs ohne die Zustimmung des Ehepartners. Diese Option ist allerdings an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und sollte nicht unüberlegt oder im Groll durchgeführt werden.

Grundsätzlich sind zwei Szenarien möglich:

1. Nur ein Ehepartner steht im Grundbuch

Der Eintrag im Grundbuch ist maßgeblich für die Entscheidung, was mit der Immobilie bei einer Scheidung passieren darf. Stehen Sie als Eigentümer alleine im Grundbuch, können Sie frei über das Haus und seinen Verkauf entscheiden. Es spielt dabei keine Rolle, ob das Haus erst während der Ehe gekauft wurde oder ob Sie es bereits mit in die Ehe gebracht haben. Es ist auch unerheblich, dass die Finanzierung gemeinsam unterschrieben wurde.

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2. Beide Ehepartner stehen im Grundbuch

Stehen beide Ehegatten gemeinschaftlich im Grundbuch, gehört ihnen das Haus auch zu gleichen Anteilen. Ein Hausverkauf ohne Zustimmung des jeweils anderen Ehepartners ist dann nicht möglich. In diesem Fall ist es dringend angeraten, eine gerechte Lösung für beide zu erarbeiten und emotionale Kurzschlussentscheidungen zu vermeiden. Im Endeffekt profitieren beide Partner von einer sachlichen Lösung ohne Streit.

Folgende Optionen haben Sie, wenn Sie gemeinsam im Grundbuch als Eigentümer vermerkt sind:

  • Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus.
  • Das Haus wird gemeinsam verkauft.
  • Die Immobilie wird auf ein gemeinsames Kind übertragen.
  • Falls baulich möglich: Das Haus wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Jeder Ehepartner erhält eine Wohnung.
  • Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt nur die Teilungsversteigerung.

Der Hausverkauf bei (oder nach) einer Scheidung

Auch wenn es schwerfallen mag: Sind beide Ehepartner gemeinsame Eigentümer, besteht die beste Lösung in einem gemeinsamen Verkauf der Immobilie.

Für einen reibungslosen Ablauf sollten Sie dabei auf Folgendes achten:

  • Vereinbaren Sie ein konkretes Auszugsdatum für beide Parteien.
  • Klären Sie ab, ob Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Kreditablösung verlangt.
  • Einigen Sie sich auf einen Angebots- und Mindestverkaufspreis.
  • Wie soll der Verkaufserlös untereinander aufgeteilt werden?
  • Wie wirkt sich der Verkauf auf den Zugewinnausgleich aus?
  • Klären Sie, was mit verkauft werden soll (Einbauküche o. Ä.).
  • Stellen Sie alle erforderlichen Unterlagen (Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Grundrisse etc.) rechtzeitig zusammen.
Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt 10 bis 60 Euro
Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt und Artchitekt Bei Neuberechnung: 160 bis 250 Euro
Baulastenverzeichnisauszug Vermessungs- und Katasteramt Je nach Gebührenverordnung der Gemeinde
Energieausweis Zulässiger Aussteller Zwischen 50 und 500 Euro
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Zugewinnausgleich bei Scheidung

Ohne einen notariellen Ehevertrag gilt in Deutschland der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass bei Beendigung der Ehe ein Ausgleich des Zugewinns stattfindet, der ausschließlich in Geld auszugleichen ist.

Dieser Zugewinn berechnet sich anhand des Anfangs- und des Endvermögens. Hat sich das Vermögen während der Ehe vermehrt, handelt es sich um einen Zugewinn. Die Differenz des Zugewinns beider Ehepartner entscheidet dann über die auszugleichende Höhe.

Beispiel für einen Zugewinnausgleich:

Ein Ehepartner steht als alleiniger Eigentümer der Immobilie im Grundbuch. Das Haus ist bereits abbezahlt und hat einen Wert von 300.000 Euro. Neben der Immobilie besteht kein weiteres Vermögen der Ehegatten. Nun hat der eine Ehepartner gegen den Eigentümer des Hauses einen Ausgleichsanspruch von 150.000 Euro.

Steuerfalle Spekulationssteuer

Sind beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch vermerkt und einer der beiden zieht wegen Trennung oder Scheidung aus, trifft die Selbstnutzung nur noch auf denjenigen zu, der im Haus verbleibt.

Bei einem Hausverkauf fallen Steuern an.

Für den anderen kann die Veräußerung steuerliche Folgen haben, wenn dabei ein Gewinn erzielt wird. Das gilt nicht nur für den Verkauf an andere Personen, sondern auch für die Übertragung an den im Haus verbliebenen Ehegatten.

Das kann im Ernstfall mehrere tausend Euro Kosten nach sich ziehen, wie die Beispielrechnung zeigt:

Posten Höhe
Ursprünglicher Kaufpreis 200.000 Euro
Zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen, Maklerprovision) 11.000 Euro
Verkaufspreis 230.000 Euro
Gewinn 19.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40%
Zu zahlende Spekulationssteuer 4.750 Euro

Teilungsversteigerung

Kann keine Einigung erzielt werden, können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Beide Ehepartner können diesen Antrag unabhängig voneinander stellen. Der Anteil am Eigentum spielt dabei keine Rolle. Das Haus wird in der Folge in einer öffentlichen Versteigerung durch das Vollstreckungsgericht veräußert. Aber Vorsicht: Der Erlös bleibt in der Regel weit hinter einem freien Verkauf zurück. Einer einvernehmlichen Lösung sollte deshalb immer der Vorrang gegeben werden.

Tipp: Profis für den Hausverkauf bei Scheidung

Eine Scheidung ist immer eine nervenaufreibende Sache. Oft hängen an der Immobilie viele gemeinsame Erinnerungen und der Verkauf fällt entsprechend schwer. Ein Immobilienmakler, der sich mit dem Hausverkauf bei Scheidung auskennt, kann Ihnen in dieser Zeit eine wertvolle Stütze sein. Die Experten kennen die Herausforderungen dieser schwierigen Phase und bieten Ihnen ihre professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilienverkauf.

Immobilie mit Makler verkaufen

Hausverkauf ohne Zustimmung des Ehepartners mit Makler

Eine Scheidung ist immer eine nervenaufreibende Sache. Oft hängen an der Immobilie viele gemeinsame Erinnerungen und der Verkauf fällt entsprechend schwer. Ein Immobilienmakler, der sich mit dem Hausverkauf bei Scheidung auskennt, kann Ihnen in dieser Zeit eine wertvolle Stütze sein. Die Experten kennen die Herausforderungen dieser schwierigen Phase und bieten Ihnen ihre professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilienverkauf.

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