Hausverkauf bei mehreren Eigentümern
Erbe, Ehe oder Kapitalanlage: Stehen mehrere Eigentümer im Grundbuch, kann es dafür verschiedene Gründe geben. Relevant wird es oft erst dann, wenn es um einen Verkauf geht. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie beim Verkauf einer Immobilie mit mehreren Eigentümern beachten müssen.
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Das Wichtigste in Kürze:
- Gibt es mehrere Eigentümer, kann eine Immobilie nicht im Alleingang verkauft werden.
- Es muss immer die Zustimmung aller Eigentümer eingeholt werden.
- Eine Teilungsversteigerung gilt es unbedingt zu vermeiden.
- Eine Grundstücksteilung kann mit erheblichen Kosten verbunden sein und sollte gut überlegt werden.
Immobilienverkauf bei mehreren Eigentümern
Wurden zwei oder mehr Eigentümer im Grundbuch einer Immobilie oder eines Grundstücks eingetragen, gehört das Objekt auch entsprechend allen eingetragenen Personen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Ehepaar eine Immobilie erworben hat und gemeinsam im Grundbuch steht. Auch im Rahmen einer Erbengemeinschaft werden mehrere Eigentümer verzeichnet.
Soll eine Wohnung, ein Haus oder Grundstück mit mehreren Eigentümern verkauft werden, ist immer die Zustimmung der Miteigentümer einzuholen. Nach § 47 Grundbuchordnung muss jeder Anteil der Eigentümer in Bruchteilen angegeben werden – man spricht hier von einem sogenannten Bruchteilseigentum.
Sonderfall Wohnungseigentümergemeinschaft
Von einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer dann die Rede, wenn die Immobilie in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt wurde. Eine solche Gemeinschaft besteht aus mindestens zwei Personen und wird im Grundbuch vermerkt. Möchte ein Käufer also beispielsweise eine Wohnung in einer Immobilie mit Wohnungseigentümergemeinschaft erwerben, kauft er Teileigentum. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer muss bei einem Verkauf einen eigenständigen Kaufvertrag für eine Übertragung aufsetzten.
Wird nur eine Wohnung aus einem Objekt mit Wohnungseigentümergemeinschaft verkauft, muss jeder der Miteigentümer dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beurkunden. Da es sich um einen Wohnungsverkauf mit mehreren Eigentümern handelt, muss der Verkauf jeder einzelnen Wohnung im Grundbuch eingetragen werden und nachvollziehbar sein.
Wohnungsverkauf mit zwei Eigentümern
Ob Haus oder Wohnung: Erwerben zwei Personen gemeinsames Eigentum, muss die Entscheidung über einen Verkauf auch gemeinsam getroffen werden. Keiner der Ehepartner kann die Wohnung verkaufen, wenn beide im Grundbuch stehen und ein Partner nicht zustimmt. Beide Seiten profitieren von einer friedlichen Einigung und dem gemeinsamen Verkauf der Wohnung.
Hausverkauf mit zwei Eigentümern
Ein Ehegatte allein kann nicht einfach das gemeinsame Haus verkaufen, wenn beide im Grundbuch stehen. Kann keine Einigung erzielt werden, bleibt als letzte Möglichkeit nur noch die Teilungsversteigerung. Unabhängig von den jeweiligen Eigentumsanteilen kann jeder Ehepartner einen Antrag dafür stellen und den verkaufsunwilligen Partner zu einer Veräußerung zwingen.
Bei einer Teilungsversteigerung handelt es sich um eine Form der Zwangsversteigerung, die unbedingt verhindert werden sollte. In der Regel wird ein bis zu 30 Prozent geringerer Preis erzielt, als es bei einem regulären Verkauf der Fall wäre.
Umgekehrt kann ein Ehegatte, der alleine als Eigentümer im Grundbuch steht, die Immobilie auch im Alleingang verkaufen. Der andere Ehepartner kann nur dann Einspruch erheben, wenn mit dem Verkauf das gesamte Vermögen des Verkaufenden betroffen wäre.
Wie verkaufe ich ein Haus mit zwei Eigentümern?
Im besten Fall konnten Sie sich friedlich auf einen gemeinsamen Verkauf der Immobilie verständigen
Ist diese Entscheidung getroffen, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:
- Setzen Sie einen Zeitpunkt für den Auszug fest.
- Legen Sie mit einer Wertermittlung den Mindestverkaufspreis fest.
- Besteht noch eine Finanzierung, klären Sie mit Ihrer Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird.
- Legen Sie fest, wie der Erlös aufgeteilt wird.
- Berechnen Sie die Auswirkungen des Verkaufs auf den Zugewinnausgleich.
- Lassen Sie einen Energieausweis ausstellen.
- Sammeln und sortieren Sie alle Unterlagen für das Haus.
- Dokumentieren Sie sorgfältig alle Mängel der Immobilie.
- Brauchen Sie Unterstützung bei der Vermarktung der Immobilie, hilft Ihnen ein Makler gerne weiter.
Wie verkaufe ich ein Grundstück mit mehreren Eigentümern?
Das wohl häufigste Beispiel für den Verkauf eines Grundstücks mit mehreren Eigentümern liegt im Falle einer Erbengemeinschaft vor. Finden die Eigentümer keine Verwendung für das Grundstück oder können es nicht gerecht aufteilen, bietet es sich an, das Grundstück anteilig zu verkaufen. Klassischerweise wird in diesem Fall eine sogenannte Realteilung vorgenommen. Hierbei wird nach §19 Absatz 1 Baugesetzbuch eine Abschreibung der Grundstücksteile vorgenommen und jeder Teil als eigenständiges Grundstück in das Grundbuch eingetragen.
Bedingungen für den anteiligen Verkauf eines Grundstücks mit zwei oder mehr Eigentümern
Um die Grundstücksteile separat zu verkaufen, reicht es nicht aus, eine grobe Einteilung des Grundstücks vorzunehmen. Für die Realteilung müssen diverse Ämter und Behörden eine Genehmigung ausstellen, die unter anderem davon abhängt, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Manche Grundstücke sind sogar gänzlich von einer Teilung ausgeschlossen, weshalb der erste Weg immer zum örtlichen Bauamt führen sollte. Dort wird der geltende Bebauungsplan ausgestellt, der Informationen über die Möglichkeiten der Teilung enthält.
Eine Grundstücksteilung ist außerdem mit verschiedenen Kosten verbunden, die von diversen Faktoren abhängig sind:
- Wert des Grundstücks
- Größe des Grundstücks
- Menge der Grenzsteine
- Menge der Parzellen
- Notarkosten
- ortsabhängige Gebühren
Je nach Größe und Wert des Grundstücks sind Kosten in Höhe von mehreren Tausend Euro keine Seltenheit.
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