Kosten beim Hausverkauf 2019-05-27T17:05:44+00:00

Hausverkauf Kosten

Makler, Dokumente, Genehmigungen: Beim Hausverkauf fallen einige Kosten an – sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Eine Übersicht über die häufigsten Posten finden Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Als Verkäufer müssen Sie sich um zahlreiche Dokumente und Unterlagen kümmern. Energieausweise, Grundbuchauszug und Co. bekommen Sie nur gegen Gebühr.
  • Ein Wertgutachten kann ebenfalls mit mehreren tausend Euro zu Buche schlagen – allerdings können Sie diese Kosten durch den eventuell höher geschätzten Verkaufspreis wieder reinholen.
  • Vor allem Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigungen können Ihren Gewinn als Verkäufer erheblich schmälern. Informieren Sie sich vorher, welche Kosten in welcher Höhe auf Sie zukommen.

Beispielrechnung für Kosten beim Hausverkauf

PostenKosten für VerkäuferKosten für Käufer
Energieausweis500 Euro0 Euro
Wertgutachten2.000 Euro0 Euro
Spekulationssteuer (Steuersatz 40%)30.000 Euro0 Euro
Löschung der Grundschuld400 Euro0 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung14.000 Euro0 Euro
Maklerkosten inkl. Mehrwertsteuer (3,57%)*12.495 Euro12.495 Euro
Notarkosten0 Euro3.000 Euro
Grundbuchgebühren0 Euro1.5000 Euro
Grunderwerbsteuer0 Euro22.750 Euro
Insgesamt59.395 Euro39.745 Euro

*In den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Bayern, Saarland, Baden-Württemberg, Bremen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen und Schleswig-Holstein wird die Provision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen. Hier übernimmt jede Partei 3,57% der Kaufsumme.

In diesem Fall bleiben dem Verkäufer nach der Rückzahlung seiner 100.000 Euro Restschuld (Rechnung siehe oben) und dem Abzug aller Kosten noch 190.605 Euro vom Verkaufspreis übrig – bei einer Ursprungsinvestition von 275.000 Euro also ein Minusgeschäft. Dieses Beispiel zeigt, dass gerade hinsichtlich Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung einige Monate oder Jahre Wartezeit bares Geld wert sind. Lassen Sie sich vor dem Hausverkauf von Experten beraten, um das beste Ergebnis erzielen zu können.

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Häuser und Wohnungen verkaufen sich nicht gänzlich kostenlos. Es gibt eine Reihe von Gebühren, die während des Verkaufsprozesses anfallen. Seit 2009 ist zum Beispiel die Vorlage eines gültigen Energieausweises beim Hausverkauf Pflicht.

Wer gegen dieses Gesetz verstößt und dabei erwischt wird, muss mit Bußgeldern rechnen. Investieren Sie also lieber vorher. Ein einfacher Verbrauchsnachweis, der auf den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen basiert, ist für 50 bis 80 Euro erhältlich.

Energieausweis mit Lupe

Häufig möchten Kaufinteressenten jedoch einen detaillierten Bedarfsausweis sehen, anhand dessen sie die laufenden Kosten besser abschätzen können. Die entsprechende Analyse führt ein Fachmann durch, sie kostet etwa zwischen 300 und 500 Euro.

Weitere Unterlagen, die beim Hausverkauf unverzichtbar sind:

  • der Grundriss von Haus und Grundstück
  • der aktuelle Grundbuchauszug

Für diese Dokumente sollten Sie etwa 50 Euro einkalkulieren.

Kosten für die Löschung der Grundschuld beim Immobilien- und Grundstücksverkauf

Im Grundbuch ist auch vermerkt, ob und in welcher Höhe eine Grundschuld auf der Immobilie oder dem Grundstück lastet. Da Käufer generell eher eine unbelastete Immobilie einer belasteten vorziehen, sollte über die Löschung einer existierenden Grundschuld nachgedacht werden, um die Verkaufschancen zu erhöhen. Allerdings fallen bei dieser Löschung Kosten für den notwendigen Notar und das Grundbuchamt an. Bei einem Immobilienwert von beispielsweise 150.000 Euro sind das um die 300 Euro. Außerdem wichtig: Die Löschung der Grundschuld kann nur dann durchgeführt werden, wenn das entsprechende Darlehen komplett getilgt wurde.

Kosten für Vorfälligkeitsentschädigung beim Haus- oder Wohnungsverkauf

Wenn Sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf nutzen möchten, um Ihr Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, kommen im Normalfall Kosten in Form der Vorfälligkeitsentschädigung auf Sie zu. Mit dieser Gebühr möchten die Banken den Gewinnverlust durch die nun ausbleibenden Zinsen auffangen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeiten des Darlehens, der Summe und der verwendeten Berechnungsmethode ab.

Zwei Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind geläufig:

  • Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank berechnet die Differenz zwischen der ursprünglich geplanten Darlehensrendite und einem Zinsgewinn, der durch das Anlegen der vorzeitig zurückgezahlten Summe in Pfandbriefen erzielt wird.
  • Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank geht davon aus, dass die zurückgezahlte Summe zu einem niedrigeren Zinssatz an einen neuen Kreditnehmer verliehen wird und berechnet die dadurch verringerte Gewinnmarge.
Höhe des Restdarlehens100.000 Euro
Zeitpunkt der Rückzahlung4 Jahre vor Vertragsende
Sollzinssatz4%
Monatliche Rate1.000 Euro
Resultierender Zinsschaden der Bank14.311,72 Euro
– Höhe der Risikoersparnis337,27 Euro
– Verwaltungskostenersparnis215,87 Euro
– Bearbeitungsentgelt der Bank200 Euro
= Vorfälligkeitsentschädigung13.958,58 Euro

In diesem Fall kostet Sie die vorzeitige Ablösung Ihres Kredits also fast 14.000 Euro extra. Deshalb ist es wichtig, alle Posten und Möglichkeiten vorher mit Ihrem Kreditinstitut detailliert durchzusprechen.

Steuer beim Hausverkauf: Spekulationssteuer

Ein weiterer Posten, der für Immobilienverkäufer anfallen kann, ist die Spekulationssteuer.

Ob Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie Steuern zahlen müssen, ist von folgenden Dingen abhängig:

  1. die Höhe des Veräußerungsgewinns
  2. der Zeitraum zwischen Kauf- und Verkauf der Immobilie
  3. die Art der Nutzung der Immobilie.

Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:

  • Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
  • Sie haben in den letzten fünf Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft.
  • Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre.
  • Sie haben die Immobilie die letzten 3 Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.
KaufjahrVerkaufsjahrZeitraumNutzungSteuer
20102018weniger als 10 Jahrenicht selbst genutztSpekulationssteuer fällig

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe dieser Spekulationssteuer richtet sich dabei nach der individuellen Steuerklasse des Verkäufers.

Beispielrechnung für Spekulationssteuer bei Hausverkauf

PostenHöhe
Verkaufspreis der Immobilie250.000 Euro
Anschaffungspreis220.000 Euro
Persönlicher Steuersatz40%
Zu versteuernder Gewinn30.000 Euro
Zu zahlende Spekulationssteuer12.000 Euro

Immobilienbewertung für den Verkauf

Bevor jedoch all die zusätzlichen Kosten anfallen, möchten Sie vermutlich wissen, wie viel Ihr Haus oder Grundstück überhaupt wert ist.

Bevor jedoch all die zusätzlichen Kosten anfallen, möchten Sie vermutlich wissen, wie viel Ihr Haus oder Grundstück überhaupt wert ist. Dafür können Sie einerseits auf kostenlose Tools zur Selbstbewertung zurückgreifen, oder für die Einschätzung eines Fachmannes vor Ort ein Wertgutachten in Auftrag geben. Dieses kann von einem Architekten, Bauingenieur oder offiziellen Gutachter durchgeführt werden. Kosten für das Gutachten sind abhängig vom Verkehrswert des Objekts und dem Aufwand. Ab 1.800 Euro aufwärts sollten Sie für diesen Posten einplanen.

Häuser von oben mit den jeweiligen Preisen

Erfahren Sie hier, wie Sie den richten Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Weiterlesen…

Maklerkosten beim Immobilienverkauf

Der günstigste Weg, um seine Immobilie zu verkaufen, ist der Verkauf von privat: Sie kümmern sich in Eigenregie um das Erstellen einer Anzeige, das Anfertigen eines professionellen Exposés mit ansprechenden Fotos und führen die Besichtigungen mit den Interessenten selbst durch.

Für Laien ist ein Hausverkauf ein erheblicher zeitlicher und organisatorischer Aufwand. Wer viel Zeit und Nerven sparen möchte, kann deshalb all diese Aufgaben an einen Makler auslagern. Die Kosten dafür können frei verhandelt werden, allerdings hat sich je nach Bundesland eine Provision zwischen vier und sieben Prozent des Verkaufspreises etabliert.

Sollte Ihr Makler eine deutlich höhere Provision verlangen, überprüfen Sie noch einmal die Seriosität des Anbieters. Wer die Provision zahlt, variiert ebenfalls von Region zu Region und kann auch individuell ausgehandelt werden. Während in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Bayern, Saarland, Baden-Württemberg, Bremen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen und Schleswig-Holstein die gerechte Aufteilung der Provisionszahlung zwischen Verkäufer und Käufer üblich ist, gilt in anderen Bundesländern das Bestellerprinzip und der Verkäufer übernimmt die Kosten komplett.

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers lohnt sich jedoch häufig trotz der hohen Maklergebühren: Der Experte kann Sie schon im Vorhinein dazu beraten, wie Sie die Kosten rund um den Hauskauf möglichst gering halten. So weiß er beispielsweise genau, welche Renovierungsarbeiten vor Verkauf sich wirklich lohnen. Auch klärt er Sie von Anfang an über die entstehenden Kosten auf, sodass keine Überraschungen auf Sie zukommen. Ein Makler, für den Immobilienverkäufe das Tagesgeschäft sind, ist routiniert darin, dem Verkäufer bestmöglich zur Seite zu stehen.

Kosten für Käufer beim Hausverkauf

Der Käufer kann also für die Maklerkosten aufkommen müssen. Dazu kommen auf jeden Fall die Grunderwerbsteuer sowie Grundbuchgebühren und Kosten für den Notar. Diese Posten sollten Sie als Verkäufer im Hinterkopf behalten und gegebenenfalls bei der Festlegung des Verkaufspreises berücksichtigen.

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