Hausverkauf Kosten

Makler, Dokumente, Genehmigungen: Beim Hausverkauf fallen einige Kosten an – sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Eine Übersicht über die häufigsten Posten finden Sie in diesem Artikel.

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Beispielrechnung für Kosten beim Verkauf
Kosten für Energieausweis
Kosten für Grundschuldlöschung
Kosten für Vorfälligkeitsentschädigung
Steuern beim Verkauf
Kosten für Immobilienbewertung
Maklerkosten
Kosten für Käufer

Das Wichtigste in Kürze:

Als Verkäufer müssen Sie sich um zahlreiche Dokumente und Unterlagen kümmern. Energieausweise, Grundbuchauszug und Co. bekommen Sie nur gegen Gebühr.
Ein Wertgutachten kann ebenfalls mit mehreren tausend Euro zu Buche schlagen – allerdings können Sie diese Kosten durch den eventuell höher geschätzten Verkaufspreis wieder reinholen.
Vor allem Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigungen können Ihren Gewinn als Verkäufer erheblich schmälern. Informieren Sie sich vorher, welche Kosten in welcher Höhe auf Sie zukommen.

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Beispielrechnung für Kosten beim Hausverkauf

Posten	Kosten für Verkäufer	Kosten für Käufer
Energieausweis	500 Euro	0 Euro
Wertgutachten	2.000 Euro	0 Euro
Spekulationssteuer (Steuersatz 40%)	30.000 Euro	0 Euro
Löschung der Grundschuld	400 Euro	0 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung	14.000 Euro	0 Euro
Maklerkosten inkl. Mehrwertsteuer (3,57%)*	12.495 Euro	12.495 Euro
Notarkosten	0 Euro	3.000 Euro
Grundbuchgebühren	0 Euro	1.5000 Euro
Grunderwerbsteuer	0 Euro	22.750 Euro
Insgesamt	59.395 Euro	39.745 Euro

*In den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Bayern, Saarland, Baden-Württemberg, Bremen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen und Schleswig-Holstein wird die Provision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen. Hier übernimmt jede Partei 3,57% der Kaufsumme.

In diesem Fall bleiben dem Verkäufer nach der Rückzahlung seiner 100.000 Euro Restschuld (Rechnung siehe oben) und dem Abzug aller Kosten noch 190.605 Euro vom Verkaufspreis übrig – bei einer Ursprungsinvestition von 275.000 Euro also ein Minusgeschäft. Dieses Beispiel zeigt, dass gerade hinsichtlich Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung einige Monate oder Jahre Wartezeit bares Geld wert sind. Lassen Sie sich vor dem Hausverkauf von Experten beraten, um das beste Ergebnis erzielen zu können.

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Häuser und Wohnungen verkaufen sich nicht gänzlich kostenlos. Es gibt eine Reihe von Gebühren, die während des Verkaufsprozesses anfallen. Seit 2009 ist zum Beispiel die Vorlage eines gültigen Energieausweises beim Hausverkauf Pflicht.

Wer gegen dieses Gesetz verstößt und dabei erwischt wird, muss mit Bußgeldern rechnen. Investieren Sie also lieber vorher. Ein einfacher Verbrauchsnachweis, der auf den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen basiert, ist für 50 bis 80 Euro erhältlich.

Häufig möchten Kaufinteressenten jedoch einen detaillierten Bedarfsausweis sehen, anhand dessen sie die laufenden Kosten besser abschätzen können. Die entsprechende Analyse führt ein Fachmann durch, sie kostet etwa zwischen 300 und 500 Euro.

Weitere Unterlagen, die beim Hausverkauf unverzichtbar sind:

der Grundriss von Haus und Grundstück
der aktuelle Grundbuchauszug

Für diese Dokumente sollten Sie etwa 50 Euro einkalkulieren.

Kosten für die Löschung der Grundschuld beim Immobilien- und Grundstücksverkauf

Im Grundbuch ist auch vermerkt, ob und in welcher Höhe eine Grundschuld auf der Immobilie oder dem Grundstück lastet. Da Käufer generell eher eine unbelastete Immobilie einer belasteten vorziehen, sollte über die Löschung einer existierenden Grundschuld nachgedacht werden, um die Verkaufschancen zu erhöhen. Allerdings fallen bei dieser Löschung Kosten für den notwendigen Notar und das Grundbuchamt an. Bei einem Immobilienwert von beispielsweise 150.000 Euro sind das um die 300 Euro. Außerdem wichtig: Die Löschung der Grundschuld kann nur dann durchgeführt werden, wenn das entsprechende Darlehen komplett getilgt wurde.

Kosten für Vorfälligkeitsentschädigung beim Haus- oder Wohnungsverkauf

Wenn Sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf nutzen möchten, um Ihr Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, kommen im Normalfall Kosten in Form der Vorfälligkeitsentschädigung auf Sie zu. Mit dieser Gebühr möchten die Banken den Gewinnverlust durch die nun ausbleibenden Zinsen auffangen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeiten des Darlehens, der Summe und der verwendeten Berechnungsmethode ab.

Zwei Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind geläufig:

Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank berechnet die Differenz zwischen der ursprünglich geplanten Darlehensrendite und einem Zinsgewinn, der durch das Anlegen der vorzeitig zurückgezahlten Summe in Pfandbriefen erzielt wird.
Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank geht davon aus, dass die zurückgezahlte Summe zu einem niedrigeren Zinssatz an einen neuen Kreditnehmer verliehen wird und berechnet die dadurch verringerte Gewinnmarge.

Höhe des Restdarlehens	100.000 Euro
Zeitpunkt der Rückzahlung	4 Jahre vor Vertragsende
Sollzinssatz	4%
Monatliche Rate	1.000 Euro
Resultierender Zinsschaden der Bank	14.311,72 Euro
– Höhe der Risikoersparnis	337,27 Euro
– Verwaltungskostenersparnis	215,87 Euro
– Bearbeitungsentgelt der Bank	200 Euro
= Vorfälligkeitsentschädigung	13.958,58 Euro

In diesem Fall kostet Sie die vorzeitige Ablösung Ihres Kredits also fast 14.000 Euro extra. Deshalb ist es wichtig, alle Posten und Möglichkeiten vorher mit Ihrem Kreditinstitut detailliert durchzusprechen.

Steuer beim Hausverkauf: Spekulationssteuer

Ein weiterer Posten, der für Immobilienverkäufer anfallen kann, ist die Spekulationssteuer.

Ob Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie Steuern zahlen müssen, ist von folgenden Dingen abhängig:

die Höhe des Veräußerungsgewinns
der Zeitraum zwischen Kauf- und Verkauf der Immobilie
die Art der Nutzung der Immobilie.

Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:

Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
Sie haben in den letzten fünf Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft.
Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre.
Sie haben die Immobilie die letzten 3 Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.

Kaufjahr	Verkaufsjahr	Zeitraum	Nutzung	Steuer
2010	2018	weniger als 10 Jahre	nicht selbst genutzt	Spekulationssteuer fällig

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe dieser Spekulationssteuer richtet sich dabei nach der individuellen Steuerklasse des Verkäufers.

Beispielrechnung für Spekulationssteuer bei Hausverkauf

Posten	Höhe
Verkaufspreis der Immobilie	250.000 Euro
Anschaffungspreis	220.000 Euro
Persönlicher Steuersatz	40%
Zu versteuernder Gewinn	30.000 Euro
Zu zahlende Spekulationssteuer	12.000 Euro

Immobilienbewertung für den Verkauf

Bevor jedoch all die zusätzlichen Kosten anfallen, möchten Sie vermutlich wissen, wie viel Ihr Haus oder Grundstück überhaupt wert ist.

Bevor jedoch all die zusätzlichen Kosten anfallen, möchten Sie vermutlich wissen, wie viel Ihr Haus oder Grundstück überhaupt wert ist. Dafür können Sie einerseits auf kostenlose Tools zur Selbstbewertung zurückgreifen, oder für die Einschätzung eines Fachmannes vor Ort ein Wertgutachten in Auftrag geben. Dieses kann von einem Architekten, Bauingenieur oder offiziellen Gutachter durchgeführt werden. Kosten für das Gutachten sind abhängig vom Verkehrswert des Objekts und dem Aufwand. Ab 1.800 Euro aufwärts sollten Sie für diesen Posten einplanen.

Häuser von oben mit den jeweiligen Preisen

Erfahren Sie hier, wie Sie den richten Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Weiterlesen…

Maklerkosten beim Immobilienverkauf

Der günstigste Weg, um seine Immobilie zu verkaufen, ist der Verkauf von privat: Sie kümmern sich in Eigenregie um das Erstellen einer Anzeige, das Anfertigen eines professionellen Exposés mit ansprechenden Fotos und führen die Besichtigungen mit den Interessenten selbst durch.

Für Laien ist ein Hausverkauf ein erheblicher zeitlicher und organisatorischer Aufwand. Wer viel Zeit und Nerven sparen möchte, kann deshalb all diese Aufgaben an einen Makler auslagern. Die Kosten dafür können frei verhandelt werden, allerdings hat sich je nach Bundesland eine Provision zwischen vier und sieben Prozent des Verkaufspreises etabliert.

Sollte Ihr Makler eine deutlich höhere Provision verlangen, überprüfen Sie noch einmal die Seriosität des Anbieters. Wer die Provision zahlt, variiert ebenfalls von Region zu Region und kann auch individuell ausgehandelt werden. Während in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Bayern, Saarland, Baden-Württemberg, Bremen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen und Schleswig-Holstein die gerechte Aufteilung der Provisionszahlung zwischen Verkäufer und Käufer üblich ist, gilt in anderen Bundesländern das Bestellerprinzip und der Verkäufer übernimmt die Kosten komplett.

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers lohnt sich jedoch häufig trotz der hohen Maklergebühren: Der Experte kann Sie schon im Vorhinein dazu beraten, wie Sie die Kosten rund um den Hauskauf möglichst gering halten. So weiß er beispielsweise genau, welche Renovierungsarbeiten vor Verkauf sich wirklich lohnen. Auch klärt er Sie von Anfang an über die entstehenden Kosten auf, sodass keine Überraschungen auf Sie zukommen. Ein Makler, für den Immobilienverkäufe das Tagesgeschäft sind, ist routiniert darin, dem Verkäufer bestmöglich zur Seite zu stehen.

Kosten für Käufer beim Hausverkauf

Der Käufer kann also für die Maklerkosten aufkommen müssen. Dazu kommen auf jeden Fall die Grunderwerbsteuer sowie Grundbuchgebühren und Kosten für den Notar. Diese Posten sollten Sie als Verkäufer im Hinterkopf behalten und gegebenenfalls bei der Festlegung des Verkaufspreises berücksichtigen.