Hausverkauf bei Scheidung
Eine der größten Streitgründe bei einer Trennung ist ein gemeinsames Haus. Welche Vorteile ein Immobilienverkauf bei einer Trennung oder Scheidung hat, welche Kosten anfallen und welche Optionen es neben dem Hausverkauf noch gibt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
- Wann ist der Hausverkauf bei Trennung sinnvoll?
- Ist es möglich, zu verkaufen, wenn einer nicht will
- Wer übernimmt den Immobilienkredit bei einer Trennung?
- Welche Alternativen gibt es zum Verkauf an Dritte?
- Notwendige Unterlagen
- Steuern beim Immobilienverkauf
- Immobilie steuerfrei verkaufen
- Haus nach Scheidung mit einem Makler verkaufen
Das Wichtigste in Kürze:
- Es gibt zwar gesetzliche Regelungen, was nach der Trennung welchem Ehepartner zusteht, in einem Ehevertrag können aber individuelle Vereinbarungen getroffen werden.
- Ein Immobilienverkauf nach der Trennung hat den entscheidenden Vorteil, dass der Erlös zu gleichen Teilen unter den Ehepartnern aufgeteilt werden kann.
- Die Zugewinngemeinschaft ist die klassische Variante des Güterstands, Ehepartner können sich aber auch für die Gütertrennung oder die Gütergemeinschaft entscheiden. Das muss dann allerdings im Ehevertrag festgehalten werden.
- Eine Teilungsversteigerung kann eine Möglichkeit sein, wenn sich die Parteien nicht über einen Verkauf einigen können.
- Den Immobilienkredit muss die Person weiter tilgen, die den Kreditvertrag unterschrieben hat.
- Als Alternative kommt die Realteilung oder Überschreibung der Immobilie infrage.
Immobilienverkauf nach Trennung: Wer bekommt was?
Bei einer Scheidung muss das gemeinsame Leben plötzlich aufgeteilt werden. Welchem Ehepartner was zusteht, ist gesetzlich geregelt. Allerdings können individuelle Vereinbarungen wie ein Ehevertrag darüber hinaus festlegen, wie das gemeinsame Vermögen aufgeteilt wird.
Die Vorteile beim Hausverkauf nach einer Trennung liegen auf der Hand: Der Erlös kann einfacher auf die zwei Parteien verteilt werden; komplizierte Regelungen, wer welche Nutzungsrechte oder Pflichten hat, werden hinfällig. Ob sich der Verkauf für beide Eheleute lohnt, hängt von den vorher getroffenen Vereinbarungen ab.
Wann und wieso ist der Hausverkauf bei Trennung sinnvoll?
Der Verkauf des gemeinsamen Hauses ist immer dann sinnvoll, wenn vorab keine speziellen Regelungen bezüglich des Vorgehens bei einer Trennung getroffen wurde. Dazu gehört neben den vielen verschiedenen Ausführungen eines Ehevertrags vor allem die klassische Gütertrennung.
Die Gütertrennung ist einer von drei rechtlich anerkannten Güterständen:
Zugewinngemeinschaft:
Beim Verkauf des gemeinsamen Hauses wird der Gewinn gerecht aufgeteilt. Die Zugewinngemeinschaft ist der gesetzliche Güterstand, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Gütertrennung/Gütergemeinschaft:
Bei der Gütertrennung und der Gütergemeinschaft wurde vertraglich geregelt, wie im Falle einer Trennung die Vermögenswerte aufgeteilt werden. Ein Verkauf des Hauses oder die gerechte Aufteilung des Gewinns sind hier also nicht zwingend.
Ist es möglich, Haus oder Wohnung zu verkaufen, wenn einer nicht will?
Leider sind sich Eheleute nicht immer einig, was nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Was tut man beispielsweise, wenn eine Partei das Haus oder die Wohnung gerne verkaufen möchte, die andere aber nicht? Hier gibt es die Möglichkeit der Teilungsversteigerung.
Ein Antrag auf Teilungsversteigerung kann von jeder Seite gestellt werden – ein Einspruch ist innerhalb von zwei Wochen möglich. Vor Gericht hat der Einwand zum Beispiel dann gute Chancen, wenn das Wohl der gemeinsamen Kinder unter der Maßnahme leiden würde. Bei erfolgreichem Einwand kann das Verfahren für mehrere Monate auf Eis gelegt werden.
Der Antrag auf Teilungsversteigerung sollte allerdings gut überlegt sein. Der Verkaufserlös ist im Normalfall so niedrig, dass nicht einmal eine bestehende Baufinanzierung davon getilgt werden kann und beide Eheleute mit Restschulden zurückbleiben. Eine Teilversteigerung lohnt sich demnach nur, wenn der Kredit bereits komplett abbezahlt wurde. Bei den meisten Trennungen ist das nicht der Fall. Deshalb sollten sich die Eheleute stets darum bemühen, das Haus gemeinsam zu einem guten Preis zu verkaufen.
Wer übernimmt den Immobilienkredit bei einer Trennung?
Bei der Frage, wer bei einer Scheidung für den laufenden Immobilienkredit aufkommt, ist die Sachlage eindeutig: Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, muss zahlen.
Ob Sie bereits vor dem Hausverkauf direkt nach der Trennung ausgezogen sind oder noch in der gemeinsamen Immobilie wohnen, spielt dabei keine Rolle. Wenn beide Eheleute den Kreditvertrag unterzeichnet haben, hat die Bank die Möglichkeit, sich eine der beiden Parteien auszusuchen.
Gemeinsam wohnen bleiben oder Hausverkauf an die Ehefrau – welche Alternativen gibt es zum Verkauf an Dritte?
Nicht immer muss die gemeinsame Immobilie nach einer Trennung an Dritte verkauft werden. Gerade, wenn sich die Eheleute im Guten trennen, gibt es zwei weitere Möglichkeiten, Haus oder Wohnung gerecht aufzuteilen.
Realteilung:
Bei der Realteilung wird die gemeinsame Immobilie so aufgeteilt, dass zwei voneinander unabhängige Wohneinheiten entstehen. So werden die Geschiedenen zwar direkte Nachbarn, beide Parteien können jedoch weiterhin am gewohnten Ort wohnen bleiben. Diese Alternative ist allerdings nur sinnvoll, wenn sich der Grundriss des Hauses dafür anbietet. Bei einer Wohnung bietet sich in der Regel nur an, die Wohnung nach der Trennung zu verkaufen oder einen Verkauf beziehungsweise eine Überschreibung der Wohnung an den Ehepartner in Erwägung zu ziehen.
Überschreibung:
Meistens stehen bei einer während der Ehe erworbenen Immobilie beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch. Wenn sich beide Partner nach der Trennung darauf einigen, dass einer von ihnen in Haus oder Wohnung wohnen bleibt, kann der andere Partner seinen Anteil der Immobilie übertragen lassen. Im Grunde entspricht dies einem Hausverkauf an die Ehefrau oder den Ehemann. Gerade bei Familien ist diese Regelung häufig sinnvoll: So können die Kinder mit einem Elternteil in der gewohnten Umgebung bleiben.
Welche Variante die beste ist, hängt also von der individuellen Situation, dem Verhältnis zwischen den Eheleuten, dem Stand der Finanzierung und der Ausgestaltung eines eventuell vorhandenen Ehevertrags ab. Generell gilt: Eine gemeinschaftliche Lösung ist immer besser für alle Beteiligten – emotional wie finanziell.
Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf nach einer Trennung?
Der Hausverkauf bei einer Scheidung ist ein umfangreicher Prozess, der einer sorgfältigen Vorbereitung bedarf. Damit der Verkauf reibungslos funktioniert, sollten alle Unterlagen rechtzeitig vorliegen und mindestens drei Monate vor dem geplanten Verkauf beantragt werden. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie benötigen, woher Sie sie beziehen können und welche Kosten dabei auf Sie zukommen.
| Dokument | Bezugsquelle | Kosten |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | 20 Euro |
| Lageplan mit Flurkartenauszug | Katasteram | 15 bis 60 Euro |
| Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum | Bauordnungsamt | 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung |
| Baulastenverzeichnisauszug | Vermessungs- und Katasteramt | Je nach Gebührenverordnung der Gemeinde |
| Energieausweis | Zulässiger Sachverständiger | Zwischen 50 und 500 Euro |
| Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen | Handwerkerrechnungen etc. | variabel |
| Zusätzlich bei Eigentumswohnungen | ||
| Teilungserklärung | Grundbuchamt | Je nach Immobilienwert |
| Aufteilungsplan, Hausordnung, Jahreswirtschaftspläne, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung, Rücklagenübersicht | Hausverwaltung | keine |
Spekulationssteuer bei Scheidung
Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:
- Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
- Sie haben in den letzten fünf Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft.
- Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre.
- Sie haben die Immobilie die letzten 3 Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.
Beispielrechnung für die Spekulationssteuer
| Posten | Höhe |
|---|---|
| Verkaufspreis Immobilie | 250.000 Euro |
| Anschaffungspreis | 220.000 Euro |
| Zu versteuernder Gewinn | 22.000 Euro |
| Persönlicher Steuersatz | 40% |
| Zu zahlende Spekulationssteuer | 8.800 Euro |
Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…
Bei der Berechnung der Spekulationssteuer ist der persönliche Steuersatz immer entscheidend. Die tatsächliche Höhe richtet sich also nach der Höhe Ihrer Gesamteinkünfte.
Folgende Dinge sollten Eheleute beachten:
Eheleute sollten allerdings aufpassen, dass diese Regelung nicht zur Steuerfalle wird.
- Wenn das Haus nur einem der Ehepartner gehört und dieser nach der Trennung auszieht, fällt das nicht mehr unter die Selbstnutzung.
- Sind beide Eheleute Eigentümer und einer zieht aus der gemeinsam genutzten Immobilie aus, trifft die Erfüllung der Selbstnutzung nur auf denjenigen zu, der im Haus verbleibt.
- Soll die Immobilie zur Hälfte an den Ehepartner übertragen werden, der im Haus bleiben möchte, handelt es sich bei einer solchen Übertragung um einen Verkauf. Findet der Auszug dann schon vor dem Verkauf statt, ist die Selbstnutzung nicht mehr gegeben.
Sind Sie sich unsicher, welches Prozedere in Ihrem Fall den größten Vorteil hat, sollten Sie sich mit Ihren Fragen an einen Immobilienmakler wenden. Er hilft Ihnen dabei, eine Lösung zu finden, die für alle Parteien sinnvoll ist.
Wann kann ich steuerfrei verkaufen?
Eine der folgende Kriterien muss erfüllt sein, damit beim Immobilienverkauf keine Steuer anfällt:
- Die Immobilie ist bereits 10 Jahre im Besitz des Verkäufers.
- Der Eigentümer hat die Immobilie seit Kauf ausschließlich selbst bewohnt.
- Der Eigentümer hat die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt.
Beim Immobilienverkauf mit Gewinn gibt es steuerliche Grenzen und Fristen, die beachtet werden sollten. Erfahren Sie hier, wie Sie die Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen können, wie Sie den Verkauf in der Steuererklärung angeben und vieles mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf. Weiterlesen…
Haus nach Scheidung mit Makler verkaufen
Der Hausverkauf nach einer Trennung ist immer eine emotionale Angelegenheit. Ein erfolgreicher Verkauf lässt sich jedoch nur mit einem kühlen Kopf und der nötigen Distanz erzielen. Deshalb kann gerade bei einem Hausverkauf wegen Trennung ein Makler besonders hilfreich sein.
Er nimmt Ihnen viel Arbeit ab und kümmert sich um alle anfallenden Aufgaben wie die Immobilienwertschätzung, die Erstellung eines Exposés und das Durchführen von Besichtigungen. Die Maklerprovision kann dann zwischen beiden Eheleuten aufgeteilt werden. Durch die Expertise des Profis wird oftmals auch ein höherer Verkaufspreis erzielt – davon profitieren letztlich alle Parteien.
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