Haus verkaufen und wohnen bleiben 2019-05-28T11:20:15+02:00

Haus oder Wohnung verkaufen und darin wohnen bleiben

Gerade für Hausbesitzer im Rentenalter stellt sich die Frage: Sollte ich meine Wohnung oder mein Haus verkaufen, um meine Rente aufzubessern? Und kann ich nach dem Verkauf darin wohnen bleiben? Das Stichwort lautet hier „Immobilienverrentung“. Ob sich dieses Modell für Sie lohnt, welche Unterschiede es gibt und was generell zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Das eigene Haus zu verkaufen, aber darin wohnen zu bleiben, ist ein Konzept, das insbesondere für ältere Immobilienbesitzer interessant ist.
  • Wichtigste Voraussetzung ist, dass die Immobilie nicht mehr mit einer Grundschuld belastet ist.
  • Es gibt verschiedene Modelle, die je nach Ausgangslage unterschiedliche Vor- und Nachteile für Investor und Immobilienbesitzer bieten.
  • Bei der Formulierung des Kaufvertrages sollte ein Augenmerk auf die Besonderheiten dieses Verkaufsmodells gelegt werden.
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Warum sollte ich mein Haus verkaufen, aber wohnen bleiben?

Die meisten Anbieter, die das Modell „Haus verkaufen und wohnen bleiben“ bewerben, richten sich dabei an die Zielgruppe der über sechzigjährigen Immobilienbesitzer. Diese stehen häufig vor der Frage, ob sich der Verkauf des Eigentums lohnt, um die Differenz zwischen steigenden Lebenshaltungskosten und immer niedrigeren Renten durch den Gewinn aufzufangen.

Der Vorteil liegt klar auf der Hand: Eigentümer können in ihren gewohnten vier Wänden bleiben und müssen weniger finanzielle Einschränkungen hinnehmen. Damit dieser Schritt keine bösen Überraschungen mit sich bringt, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile zu kennen – und auch die Motive des Investors zu hinterfragen, der Sie nach dem Immobilienverkauf weiter in Ihrem Haus wohnen lässt.

Immobilie verkaufen und eine Rente vom neuen Eigentümer erhalten

Die wichtigste Voraussetzung für eine Immobilienverrentung ist die Belastungsfreiheit der Immobilie. Kein Investor wird sich auf dieses Verfahren einlassen, wenn Haus oder Wohnung mit einer Grundschuld belastet sind.

Modell 1: Die Leibrente (Immobilienverrentung)

Bei der klassischen Form der Immobilienverrentung handelt es sich um eine Art Verkauf auf Raten. Der Käufer zahlt monatlich einen Betrag an den Verkäufer, der diesen als Rente zur freien Verfügung nutzen kann. Außerdem wird ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, sodass rechtlich festlegt ist, dass der ehemalige Eigentümer in der Immobilie bleiben kann.

Wie hoch die monatlichen Raten und damit die Rentenzahlung ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Wert der Immobilie
  • Einmalig anfallende Extrakosten
  • Alter und Lebenserwartung des Verkäufers
  • Garantierter Zeitraum der Rentenzahlung
  • Wert des Wohnrechts

Modell 2: Die Zeitrente

Ähnlich wie die Leibrente funktioniert das Prinzip Zeitrente. Der größte Unterschied: Käufer und Verkäufer legen vorab einen Zeitraum fest, über den die monatlichen Raten gezahlt werden. Der Vorteil für den Investor: Wenn der Verkäufer nach dem Ende der Laufzeit noch am Leben ist, muss die Rente nicht weitergezahlt werden. Das Wohn- oder Nießbrauchrecht ist auch hier meistens Teil der vertraglichen Vereinbarungen.

Modell 3: Die Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek wird die belastungsfreie Immobilie mit einer Grundschuld belastet. Der Belastungswert wird vorher zwischen Eigentümer und Bank vereinbart. Die festgelegte Summe zahlt die Bank dann als eine Art „Darlehen“ entweder als Einmalzahlung, in monatlichen Raten oder in einer Mischform an den Eigentümer aus. Beim Tod des Eigentümers können die Erben die Grundschuld dann sofort begleichen oder das Haus verkaufen und den Erlös zur Tilgung der Bankschulden nutzen.

Wer profitiert von der Immobilienverrentung?

Vorteile und Motive des Verkäufers Vorteile und Motive des Käufers
Kapital wird schnell und unkompliziert beschafft Langjährig gesicherte Vermietung
Keine Bonitäts- und Kreditprüfung für den Kapitalerwerb nötig Geringer Kapitaleinsatz beim Modell der Rentenzahlung
Geringe Besteuerung Erzielbare Rendite
Bei Wohn- oder Nießbrauchrecht ist kein Umzug nötig Spekulation auf höheren Gewinn durch steigende Immobilienpreise
Kosteneinsparung durch einfache Vertragsabwicklung Spekulation auf kurze Lebenserwartung und damit schnelleren Profit
Bei langer Lebenserwartung Vorteile gegenüber dem Investor

Welche Vorteile wann zum Tragen kommen, hängt von der Wahl des speziellen Modells ab. Drei Methoden haben sich im noch jungen Markt des Geschäfts rund um das Prinzip „Haus verkaufen, aber wohnen bleiben“ bisher bewährt.

Wie ist die Immobilienverrentung zu versteuern?

Die Rentenzahlungen, die Sie als Verkäufer erhalten, sind gemäß dem EstG zu versteuern. Für den neuen Käufer kann im Falle eines Weiterverkaufs Spekulationssteuer anfallen. Diese ist zu entrichten, wenn zwischen Kauf und Verkauf der nicht selbst genutzte Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz.

Posten Höhe
Verkaufspreis Einliegerwohnung 250.000 Euro
Anschaffungspreis 220.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 30.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40%
Zu zahlende Spekulationssteuer 12.000 Euro

Immobilie verkaufen und sie vom neuen Eigentümer mieten

Möglich ist, die Immobilie zum vollen Preis zu verkaufen und sie anschließend vom neuen Eigentümer zu mieten. Auf diese Weise können Sie mögliche Belastungen der Immobilie an die Bank zurückzahlen und müssen sich danach nicht mehr um die Instandhaltung des Hauses kümmern.

Immobilie verkaufen und Wohnrecht vereinbaren

Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie können Sie statt der Miete auch ein Wohnrecht mit dem neuen Eigentümer vereinbaren, das Ihnen mehr Sicherheit als die Miete bietet. Hier gibt es mit dem lebenslangen und dem zeitlich begrenzten Wohnrecht zwei Optionen. Beide Alternativen werden im Grundbuch eingetragen, wodurch sich ein geringerer Kaufpreis ergibt.

Ein Wohnrecht kann für die gesamte Immobilie oder nur einen Teil eingeräumt werden. Als Wohnrechtsinhaber tragen Sie nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten sowie Kosten für Schönheitsreparaturen. Das lebenslange Wohnrecht gilt bis zum Lebensende des Wohnrechtsinhabers, während das zeitlich begrenzte Wohnrecht auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt ist. Dies sollte nur vereinbart werden, wenn Sie sich sicher sind, ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr in der Immobilie wohnen zu wollen.

Wer sich nicht länger mit den Rechten und Pflichten des Eigentümerdaseins abgeben möchte, aber trotzdem sein Eigenheim nicht aufgeben will, der kann seine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen. Was genau das bedeutet, worauf Sie dabei achten müssen und ob das Wohnrecht unter Umständen aufgehoben werden kann, erfahren Sie in diesem Ratgeber. Weiterlesen…

Grundbuch mit Richterhammer

Immobilie aufteilen und teilweise verkaufen

Falls es baulich möglich ist, könnten Sie Ihre Immobilie in mindestens zwei Wohneinheiten aufteilen, die eigenständig nutzbar sind. Während Sie in einer der Einheiten wohnen bleiben können, können Sie den restlichen Teil der Immobilie verkaufen. Hierfür sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde sowie eine Teilungserklärung eines Notars notwendig.

Immobilie behalten und Grundstück teilweise verkaufen

Für den Fall, dass Sie ein großes Grundstück besitzen, könnten Sie dieses aufteilen und somit ein weiteres Baugrundstück schaffen, das Sie anschließend verkaufen. Hat das neu geschaffene Grundstück keinen Anschluss an den öffentlichen Verkehrsraum, lassen Sie im Grundbuch ein Wegerecht eintragen, wodurch der Zugang gesichert wird. Neben der Kapitalbeschaffung hat diese Lösung den Vorteil, dass Sie weniger Grundstückspflege betreiben müssen.

Reihenhaus mit Garten

Was bei einem anteiligen Grundstücksverkauf zu beachten ist, welche Optionen es gibt und welche Kosten dabei auf Sie zukommen, verrät dieser Artikel. Weiterlesen…

Immobilie von Miterben oder Ehepartner kaufen und darin wohnen bleiben

Haben Sie als Miterbe einer Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt, können Sie sie im gegenseitigen Einvernehmen von den anderen Miterben abkaufen. Den Kaufpreis ermitteln Sie durch ein fundiertes Wertgutachten. Auch nach der Scheidung von Ihrem Ehepartner bietet sich eine ähnliche Lösung an: Kaufen Sie den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners, werden Sie alleiniger Eigentümer der Immobilie, sodass Sie weiter darin wohnen bleiben können.

Vertrag für den Hausverkauf

Neben den üblichen Vertragsaspekten müssen Sie die Besonderheiten im Auge behalten, die eine Rolle spielen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und darin wohnen bleiben möchten. Ein Fehler im Vertrag kann dazu führen, dass die geplante Entlastung durch die Zusatzrente ins Gegenteil umschlägt.

Speziell die Regelungen zu folgenden Themen sollten Sie prüfen und bereits im Voraus mit einem Notar besprechen:

  • Konkrete Ausgestaltung der Leib- oder Zeitrente
  • Höhe und Laufzeit der Rentenzahlungen
  • Vereinbarung oder Ausschluss eines Rückübertragungsrechts
  • Regelungen bei Auszug des Verkäufers
  • Kostenverteilung hinsichtlich Instandhaltung, Renovierungen und Co.
  • Wohnrecht vs. Nießbrauch

Besonders der letzte Punkt sollte durchdacht werden: Muss der Verkäufer später in ein Pflege- oder Altenheim ziehen, würde ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht mit dem Auszug verfallen. Nur der Eintrag des Nießbrauchrechts im Grundbuch sichert die lebenslange Nutzung von Haus oder Wohnung zu.

Welche Unterlagen werden bei einem Verkauf benötigt?

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 20 Euro
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteram 15 bis 60 Euro
Baupläne Bauordnungsamt oder Architekt keine
Baulasenverzeichnisauszug Vermessungs- und Katasteramt Je nach Gebührenverordnung der Gemeinde
Energieausweis Zulässiger Sachverständiger Zwischen 50 und 500 Euro
Teilungserklärung (bei aufgeteilten Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen) Grundbuchamt Abhängig vom Immobilienwert
Steuer für Verkauf wird berechnet

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

Immobilie mit Makler verkaufen und wohnen bleiben

Wer mit dem Gedanken spielt, seine Wohnung oder sein Haus zu verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben möchte, sollte sich diesen Schritt also gut überlegen.

Prüfen Sie vorab:

  • Ist der Anbieter oder Investor seriös? Hat er bereits Erfahrungen im Bereich der Immobilienverrentung?
  • Wird der Immobilienwert richtig geschätzt? Wurden alle Aspekte wie Lage und Ausstattung entsprechend bei der Schätzung berücksichtigt?
  • Von welcher Lebenserwartung wird bei der Berechnung ausgegangen?
  • Ist die berechnete Rentenzahlung hoch genug, um auch bei steigenden Kosten noch einen spürbaren Effekt zu haben?
Ein Makler kann Sie beim Hausverkauf unterstützen

Wenn Sie alle Aspekte beachten und bei der Vertragserstellung rechtlichen Beistand haben, können eine Immobilienverrentung oder die Einrichtung eines Wohnrechts Möglichkeiten sein, um sich einen angenehmen Lebensabend ohne finanzielle Sorgen zu schaffen. Ein versierter Immobilienmakler kann Ihnen mit dem nötigen Know-how zur Seite stehen und Ihnen die passenden Ansprechpartner vermitteln.

Im Idealfall hat er bereits Erfahrungen mit dieser Art der Immobilienvermarktung gemacht und weiß, wo er passende Interessenten findet. Auch bei der Zusammenstellung der für den Verkauf benötigten Unterlagen hilft Ihnen der Makler gerne.

Gerade weil sich die Formen des Immobilienverkaufs, bei denen Sie das Objekt verkaufen und darin wohnen bleiben, komplizierter gestalten, ist die Beauftragung eines Maklers eine sinnvolle Investition. Der Immobilienexperte steht Ihnen in den Verhandlungen zur Seite und stellt so sicher, dass Sie die Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen.

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