Haus ver­kau­fen und woh­nen blei­ben: Vor­tei­le, Mo­del­le & Tipps

Seien es finanzielle Engpässe durch steigende Lebenshaltungskosten im Rentenalter oder der Umstand, dass Eigentümer:innen die Verantwortung über das Eigentum abgeben wollen. Es gibt viele gute Gründe dafür, das eigene Haus zu verkaufen und darin wohnen bleiben zu wollen. Für ein solches Vorgehen gibt mehrere Optionen zur Auswahl, die jeweils spezifische Vorteile bieten.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Möglichkeiten es für einen Hausverkauf mit Wohnrecht gibt und welche von ihnen eventuell für Sie in Frage kommen.

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Die eigene Immobilie verkaufen und trotzdem wohnen bleiben? Das klingt im ersten Moment widersprüchlich, da mit einem Verkauf üblicherweise auch ein Umzug einhergeht. Dank lebenslangem Wohnrecht ist es möglich, das Eigenheim zu verkaufen und gleichzeitig bis zum Lebensende darin wohnen zu bleiben. Diese Variante gewinnt immer mehr an Beliebtheit bei Eigentümer:innen, und das aus guten Gründen.

• Gewohnte Umgebung nicht verlassen müssen
• Geld aus gebundenem Vermögen lösen
• Nachkommen wollen Immobilie nicht im Familienbesitz halten
• Verkauf mit befristetem Wohnrecht, um einen Umzug zu überbrücken

Der wohl häufigste Grund bei einem Verkauf mit Wohnrecht liegt darin, das Eigenheim und damit die gewohnte Umgebung nicht verlassen zu müssen. Besonders wenn Eigentümer:innen schon viele Jahre und Jahrzehnte dort leben und fest verwurzelt sind, stellt ein Umzug eine hohe emotionale Hürde dar. Viele scheuen eine solche einschneidende Lebensveränderung im hohen Alter und sind daher nicht bereit, ihre Immobilie zu verkaufen, wenn damit ein Umzug verbunden ist.

Grundstücke und Immobilie sind in den letzten Jahren deutlich im Wert gestiegen. Doch mehr verfügbares Geld haben Eigentümer:innen dadurch nicht, denn das Vermögen ist gebunden. Mit einem Verkauf kann der Vermögenswert der Immobilie „gelöst“ werden und wird damit verfügbar.

Bei einem Immobilienverkauf mit Wohnrecht können die Verkäufer:innen nicht nur weiterhin in ihrem Eigenheim wohnen bleiben, sondern verfügen anschließend wieder über ein hohes bewegliches Vermögen. Dabei kann die Kaufpreiszahlung entweder einmalig erfolgen oder in Form von monatlichen Renten ausgezahlt werden. Außerdem sind Verkäufer:innen durch den Verkauf nicht mehr Eigentümer:innen der Immobilie und somit von vielen kostenintensiven Pflichten wie Instandhaltung, Reparaturen und Grundsteuerzahlungen entbunden.

Ist bereits klar, dass keine Person innerhalb der Familie die Immobilie später einmal selbst bewohnen möchte, kann der Immobilienverkauf mit Wohnrecht ebenfalls sinnvoll sein. So können sich Eigentümer:innen beispielsweise auch schon zu Lebzeiten um die Aufteilung ihres Vermögens für alle Erb:innen kümmern.

Es gibt noch weitere Gründe, die für einen Immobilienverkauf mit Wohnrecht sprechen. Möglicherweise wollen Eigentümer:innen nicht mehr die Verantwortung für das Eigentum tragen und für die damit verbundenen Aufgaben bürgen. Es kann auch eine finanzielle Notlage vorliegen, beispielsweise wenn die monatliche Rente zum Leben nicht mehr reicht. Hier kann ein Immobilienverkauf gegen Leibrente und mit eingeräumten lebenslangen Wohnrecht eine Lösung sein.

Nicht immer ist die gekaufte Immobilie der Ort, an dem man bis zu seinem Lebensende wohnen möchte. Auch hier kann ein Verkauf mit befristetem Wohnrecht sinnvoll sein. Vor allem junge Eigentümer:innen, die eine Immobilie verkaufen möchten, um eine neue zu kaufen, sehen sich mit dem Dilemma konfrontiert, eine „Zwischenbleibe“ zu finden. Um diesen Zeitraum zu überbrücken, kann der Verkauf mit einem befristeten Wohnrecht kombiniert werden. Dieses erlischt nach einer festgelegten Zeit. So können die vorherigen Eigentümer:innen in aller Ruhe auf die Suche nach einem neuen Domizil gehen und müssen nicht sofort ausziehen. Das befristete Wohnrecht kann entweder mietfrei sein oder zu einem fest vereinbarten Mietzins weiter bewohnt werden.

Die Möglichkeit, das eigene Haus zu verkaufen und trotzdem weiter darin wohnen zu können, spricht besonders Rentner:innen an. Dank eingetragenem Wohnrecht ist der Verbleib in der Immobilie garantiert und sie erhalten meist sofort anderweitig verwendbares Kapital. Eine schmale Rente beispielsweise kann damit gut aufgestockt werden. Der finanzielle Spielraum wird erweitert, ohne dass das langjährig vertraute Wohnumfeld aufgegeben werden muss.

Wie sinnvoll ein Immobilienverkauf mit Wohnrecht ist, hängt stark von der individuellen Situation ab. Ein hoher Verkehrswert der Immobilie sowie ein allgemein guter Zustand des Objekts sind beispielsweise sehr gute Voraussetzungen. Doch es gibt noch weitere wichtige Faktoren, die im Zweifel entscheidend sein können. Dazu zählt unter anderem das eigene Lebensalter oder die Entscheidung, ob die Kaufpreiszahlung einmalig oder in monatlichen Renten ausgezahlt werden soll.

Diese spezielle Form des Immobilienverkaufs bringt für beide Seiten spannende Chancen und verlockende Vorzüge mit sich. In der folgenden Übersicht haben wir die zentralen Vorteile eines Hausverkaufs mit Wohnrecht zusammengefasst:

Es sind zwar noch nicht viele Anbieter:innen und Investor:innen auf dem Markt. Dennoch haben sich über die Jahre einige Modelle zum Prinzip "Haus verkaufen und darin wohnen bleiben" herauskristallisiert:

1. Rückmietverkauf: Haus verkaufen und als Mieter wohnen bleiben
2. Hausverkauf mit Wohnrecht: Verkaufen und wohnen bleiben
3. Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht
4. Teilverkauf: Haus anteilig verkaufen und Nießbrauch erhalten
5. Immobilienrente: Verkauf mit zeitlich begrenzten Rentenzahlungen
6. Leibrente: Hausverkauf gegen lebenslange Rentenzahlungen
7. Umkehrhypothek: Immobilie im Alter mit Grundschuld belasten
8. Grundstück teilen und Bauplatz verkaufen

Bei diesem Modell wird auch von „Sale and lease back“ gesprochen. Sie verkaufen Ihre Immobilie und erhalten für die Zukunft einen Mietvertrag. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und zurückmieten, sollten Sie sich vertraglich so absichern, dass Sie dauerhaft dort wohnen können. Hier kann beispielsweise der Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zu Ihren Gunsten vereinbart werden. Ebenfalls sinnvoll ist die Festlegung des Mietzinses sowie der Nebenkosten. Auf diese Weise können sich Eigentümer:innen auch gegen stetige Mieterhöhungen absichern.

Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht ändert sich an der Wohnsituation nichts, jedoch geht das Recht auf Eigentum auf den:die Käufer:in über. Dank eines im Grundbuch eingetragenen unbefristeten Wohnrechts ist Ihnen garantiert, dass Sie die Immobilie bis zum Lebensende bewohnen dürfen. Die Kaufpreiszahlung kann hierbei entweder als Einmalzahlung oder in monatlichen Rentenzahlungen erfolgen. Auch eine Kombination aus beidem ist möglich.

Die eigene Immobilie mit Nießbrauch zu verkaufen ist ebenfalls eine Variante, bei der Sie lebenslang im Objekt wohnen dürfen. Ein eingetragenes Nießbrauchrecht bietet aber noch weitreichendere Rechte als das Wohnrecht. Sie dürfen die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die daraus resultierende Einkünfte einbehalten (Fruchtziehung). Da Sie bei dieser Option mehr Rechte behalten, fällt dafür die Zahlung, die Sie von dem:der Käufer:in erhalten, typischerweise etwas niedriger aus

Sie verkaufen bei dieser Vorgehensweise einen Anteil von bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie und erhalten dafür den anteiligen Kaufpreis. Sie verlieren dadurch zwar das Recht am Eigentum für den verkauften Anteil der Immobilie, erhalten für diesen Teil aber das Nießbrauchrecht. Das bedeutet, dass Sie in wirtschaftlicher Hinsicht weiterhin Eigentümer:in der ganzen Immobilie bleiben. Meist wird bei einem Teilverkauf ein Rückkaufrecht vereinbart, sodass der zuvor verkaufte Anteil später wieder zurückerworben werden kann.

Die Immobilienrente meint eine Verrentung des Vermögenswertes einer Immobilie. Das heißt, die Wohnung oder das Haus wird gegen eine vereinbarte Kaufpreissumme verkauft, die dann in monatlichen Rentenzahlungen ausbezahlt wird. Die Laufzeit ist dabei Verhandlungssache. Üblicherweise lassen sich Verkäufer:innen ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, sich ein Nießbrauchrecht grundbuchlich zu sichern.

Sind die vereinbarten Rentenzahlungen zeitlich begrenzt, spricht man von einer Zeitrente. Eine andere Form ist die sogenannte abgekürzte Leibrente, bei der es zwei Ablauffristen gibt: zum einen der Todeszeitpunkt des:der Begünstigten und zum anderen ein individuell vereinbarter Zeitpunkt. Tritt eines der beiden Ereignisse ein, enden die Zahlungen. Werden die monatlichen Rentenzahlungen ausschließlich bis zum Tod der begünstigten Person gezahlt, handelt es sich um eine klassische Leibrente.

In diesem Fall verkaufen Immobilienbesitzer:innen ihr Wohneigentum gegen lebenslange Rentenzahlungen in vereinbarter Höhe. Wie hoch die Leibrente dabei ausfällt, hängt insbesondere vom Verkehrswert der Immobilie sowie von der statistischen Restlebenserwartung von dem:der Verkäufer:in ab. Ein solcher Hausverkauf auf Rentenbasis erfolgt im Regelfall immer mit dem Erhalt eines lebenslangen Wohnrechts.

Der große Vorteil der Leibrente liegt darin, dass Sie als Verkäufer:in Ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen müssen und bis zu Ihrem Ableben ein zusätzliches Einkommen haben. Dies bietet Planungssicherheit und finanzielle Stabilität im hohen Alter.

Bei einer Umkehrhypothek wird die (nahezu) belastungsfreie Immobilie von der Bank mit einer Grundschuld zum vorher von der Bank ermittelten Beleihungswert belastet. Im Gegenzug erhält der:die Eigentümer:in ein endfälliges Darlehen in Form einer einmaligen Auszahlung oder in monatlichen Raten. Auch eine Kombination aus beidem ist möglich.

Falls die Alteigentümer:innen versterben, haben die Erb:innen die Möglichkeit, das endfällige Darlehen samt Zinskosten abzulösen. Weitaus gängiger ist, dass mit dem Tod der Eigentümer:innen die offenen Schulden durch einen Immobilienverkauf beglichen werden.

Wenn Sie über eine größere Liegenschaft verfügen, kann diese eventuell geteilt werden. Durch die Abtrennung einer bestimmten Fläche können Sie diese einzeln verkaufen, während Sie selbst weiterhin in Ihrem Haus bleiben. Das bietet sich besonders dann an, wenn Sie bislang Bauland als Gartenfläche genutzt haben und ohnehin im höheren Alter weniger Gartenarbeit verrichten möchten. 

• Wie bei einem normalen Immobilienverkauf müssen auch bei einer Verrentung alle Details in einem Kaufvertrag fest vereinbart werden. Er wird daher notariell beurkundet. Im Vertrag sollte daher näher geregelt werden,
• wie die Kaufpreiszahlung erfolgen soll (einmalig oder als monatliche Zahlung),
• welche Höhe und Laufzeit für die Rentenzahlungen vereinbart sind,
• ob und wie das Rückübertragungsrecht (bei Nichtzahlung von Renten oder Ausfall des Käufers bzw. Investors) ist,
• welche Bedingungen für den Pflegefall oder beim Auszug des Verkäufers gelten und
• wie zukünftige Kosten für Instandhaltung und Renovierung getragen werden.

Es sollten nach Möglichkeit alle Aspekte und zukünftigen Entwicklungen vorab mit dem:der Notar:in besprochen werden. Jede Regelungslücke kann zu unnötigem Ärger führen und alles andere als einen ruhigen Lebensabend bedeuten.

Wie jede Medaille hat auch das Modell, sein Haus zu verkaufen und wohnen zu bleiben, seine zwei Seiten und sollte gut überlegt sein. Denn durch den Verkauf der eigenen Immobilie verabschiedet sich so mancher von seinem Traum vom eigenen Heim. Dafür sollte es gute und vernünftige Gründe geben.

Daher spricht vieles dafür, diese Aspekte vorher sorgfältig zu prüfen:

• Wie erfahren, bekannt und seriös ist der:die Anbieter:in oder Investor:in?
• Ist die Schätzung des Immobilienwertes marktgerecht und objektiv?
• Sind alle Vorzüge der Immobilie ausreichend (wertsteigernd) eingepreist?
• Welche Sterbetafeln liegen der Berechnung zugrunde (Statistisches Bundesamt, Versicherungswirtschaft)?
• Reicht die Rentenzahlung zukünftig auch bei höherer Inflation und absehbaren Kostensteigerungen (im Haushalt)?
• Sind mögliche Alternativen ausreichend verglichen worden?
  
  

Insgesamt sollte kein vorschneller Entschluss gefasst werden. Prüfen Sie die Verträge sowie alle Klauseln. Im Zweifel können Sie sich zusätzliche juristische Beratung hinzuholen, um absolut sicherzugehen.

Als Verkäufer:in sollten Sie grundsätzlich auf den Eintrag eines Nießbrauchs oder Wohnrechts im Grundbuch bestehen. Dadurch sichern sie sich ab, das Haus auch wirklich lebenslang bewohnen zu können. Da der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden müssen, kann auch der:die Notar:in vorab um Rat gefragt werden, falls noch Unsicherheiten hinsichtlich der Vertragsgestaltung bestehen.