Haus verkaufen und Grundstück behalten 2019-05-28T14:12:39+00:00

Haus verkaufen und Grundstück behalten

In der Regel werden Häuser in Deutschland zusammen mit dem Grundstück verkauft, auf dem sie stehen. Haus und Grundstück sind für gewöhnlich auch zusammen im Grundbuch eingetragen. Wenn ein Eigentümer jedoch sein Haus verkaufen und das Grundstück trotzdem behalten möchte, ergeben sich andere Optionen. Inwiefern und unter welchen Umständen dies möglich ist erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mittels eines Erbbauvertrags besteht die Möglichkeit, ein Haus zu verkaufen und das Grundstück zu behalten. Hierdurch können Pachtzinsen erwirtschaftet werden.
  • Für die Aufsetzung eines Erbbauvertrags wird die Hilfe eines Fachanwalts benötigt.
  • Der höhere bürokratische Aufwand für einen Erbbauvertrag macht diese Variante eher unattraktiv. In vielen Fällen lohnt sich eher der Verkauf der Immobilie samt Grundstück.
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Warum lohn es sich ein Grundstück zu behalten?

Das überzeugendste Argument, warum es sinnvoll ist, ein Grundstück beim Hausverkauf zu behalten, ist vor allem eins: Grundstücke steigen tendenziell immer weiter an Wert. Besonders in Ballungsräumen besteht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, wodurch auch die Grundstückspreise stetig steigen.

Viele Investoren sind auf der Suche nach sicheren Optionen für eine Geldanlage. Des Weiteren ließe sich Ihr Grundstück auch vermieten oder verpachten, wodurch Sie neben der Wertsteigerung Ihres Grundstücks auch von regelmäßigen Einnahmen profitieren können.

 

Landschaft mit Bäumen

Grundstück vermieten oder verpachten?

Ob sich bei Ihrem Grundstück eine Vermietung oder Verpachtung besser anbietet, hängt in erster Linie von seinem ausgezeichneten Zweck ab. Hier wird beispielsweise zwischen Wohngrundstücken, Gewerbegrundstücken oder solchen mit gemischten Nutzungsvorgaben unterschieden. Hier gilt zu prüfen, ob eine Vermietung oder Verpachtung in Ihrem Falle sinnvoller ist. Geht es jedoch darum, ihr Haus samt Wohnung zu verkaufen und das Grundstück zu behalten, so bietet sich nur eine Option: die Verpachtung.

Grundsätzlich verkauft ein Hauseigentümer gleichzeitig mit seinem Haus auch das dazugehörige Grundstück, da beides gemeinsam die eingetragene Grundschuld im Grundbuch ergibt. Sollten Sie dennoch Ihr Haus verkaufen und das Grundstück unbedingt behalten wollen, ist bei der Verpachtung genau auf die vertraglichen Inhalte zu achten.

Immobilienverkauf auf Pachtgrundstück

Wenn Sie als Eigentümer Ihr Haus verkaufen und dennoch das Grundstück behalten möchten, ist ein sogenannter Erbbauvertrag als Vertragsform anzuraten. Hierbei handelt es sich um eine Verpachtung des Grundstücks, welches dem Pächter gewisse Rechte für das Grundstück einräumt, ohne dass es ihm verkauft werden muss.

Die Vertragsform des Erbbauvertrags enthält folgende wesentliche Punkte:

  • Der Erbbauberechtigte erhält bei erfolgreichem Vertragsabschluss das Erbbaurecht.
  • Es garantiert ein Nutzungsrecht über einen vereinbarten Zeitraum.
  • Die übliche Vertragslaufzeit beträgt 99 Jahre.
  • Das Erbbaurecht kann sowohl verkauft, vererbt als auch belastet werden.
  • Das Erbbaurecht wird im Erbbaugrundbuch eingetragen.
  • Der Erbbauberechtige zahlt fortan einen vertraglich vereinbarten Erbbauzins an den Erbbaurechtgeber.
  • Bei geltend gemachtem Heimfall des Erbbaurechtgebers kann der Erbbauvertrag schon vor Vertragsablauf enden.
  • Nach Ablauf der Vertragslaufzeit ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, den Erbbauberechtigten zu entschädigen (für gewöhnlich zwei Drittel des Verkehrswerts).

Grundsätzlich ist es ratsam, bei Erbbauverträgen einen Fachanwalt einzuschalten. Die Vertragsform bietet große Verhandlungsspielräume, bei denen beide Seiten Acht geben sollten.

Unterlagen für den Hausverkauf

Unterlagen Woher? Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt Je nach Größe 15 Euro bis 60 Euro
Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung
Auszug Baulastenverzeichnis Vermessungs- und Katasteramt 15 Euro bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
Energieausweis Zugelassene Aussteller 80 Euro bis 500 Euro
Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum Bauordnungsamt 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung
Die Kosten spielen beim Hausverkauf eine große Rolle

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:

  • Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
  • Sie haben in den letzten fünf Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft.
  • Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre.
  • Sie haben die Immobilie die letzten 3 Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.

Beispielrechnung für die Spekulationssteuer

Posten Höhe
Verkaufspreis der Immobilie 300.000 Euro
Zum Verkauf anfallende Kosten – 7.000 Euro
Anschaffungskosten – 270.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss 23.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 %
Zu zahlende Spekulationssteuer 9.200 Euro

Wann kann ich mein Haus steuerfrei verkaufen?

Eine der folgende Kriterien muss erfüllt sein, damit beim Immobilienverkauf keine Steuer anfällt:

  • Die Immobilie ist bereits 10 Jahre im Besitz des Verkäufers.
  • Der Eigentümer hat die Immobilie seit Kauf ausschließlich selbst bewohnt.
  • Der Eigentümer hat die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt.
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