Haus trotz Grundschuld verkaufen 2019-05-28T11:28:17+02:00

Haus trotz Grundschuld verkaufen

Ob Grundstück, Wohnung oder Haus: Manchmal kann man einem Immobilienverkauf trotz Grundschuld oder Hypothek nicht entgehen. Generell ist der Verkauf einer belasteten Immobilie durchaus möglich, wenn auch ungewöhnlich. Erfahren Sie hier, worauf Sie in diesem Fall besonders achten müssen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Durch eine Grundschuld werden vertraglich festgelegte Forderungen, in der Regel ein Kredit zur Immobilienfinanzierung, abgesichert.
  • Beim Verkauf einer Immobilie mit Grundschuld kommen zwei Varianten infrage: Die Löschung der Grundschuld oder ihre Übertragung auf den Käufer. Je nach Situation ist die eine oder die andere Variante sinnvoller.
  • Eine Löschung der Grundschuld muss beantragt werden und ist mit Kosten für den Notar und das Grundbuchamt verbunden.
  • Alternativ kann die Grundschuld auf den Käufer übertragen werden – hierbei ist zu unterscheiden, ob das Darlehen noch besteht oder bereits getilgt wurde.
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Das Haus ist mit einer Grundschuld belastet: Was bedeutet das?

Nicht selten wird im Rahmen der Immobilienfinanzierung das entsprechende Objekt mit einer Grundschuld belastet. Doch was heißt das konkret?

Die Grundschuld wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt und dient dazu, vertraglich festgelegte Forderungen abzusichern – in diesem Fall also der abzuzahlende Kredit. Im Gegensatz zu einer Hypothek ist die Grundschuld jedoch rechtlich nicht direkt mit der Forderung verknüpft.

Einen Hausverkauf kann nur der tatsächliche Eigentümer durchführen.

Daher bleibt die Grundschuld auch dann bestehen, wenn das Darlehen komplett abbezahlt wurde. Die Löschung ist nur auf expliziten Antrag möglich.

Welche Optionen gibt es bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf mit Grundschuld?

Grundsätzlich ist der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung mit Grundschuld im Verhältnis zu einem Standardverkauf kompliziert und zeitaufwendig. Manchmal führen äußere Umstände allerdings dazu, dass sich der Verkauf nicht vermeiden oder aufschieben lässt.

Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück mit Grundschuld verkaufen möchten, gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Löschung der Grundschuld
  2. Übertragung der Grundschuld an den Käufer

Welche Option die richtige ist, hängt von der individuellen Situation hab. Die Übertragung der Grundschuld an den Käufer kann zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten geplant sind. Falls der Käufer zu diesem Zweck ein Darlehen aufnehmen möchte oder muss, kann er dank der Grundschuld bessere Konditionen bei der Bank verhandeln. Die Löschung der Grundschuld hingegen steigert die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf – unbelastete Immobilien sind im Markt begehrter als solche mit Grundschuld.

Grundschuld für den Hausverkauf löschen

Wie bereits erwähnt kann die Grundschuld nur dann gelöscht werden, wenn das entsprechende Darlehen komplett getilgt wurde. Die Löschung erfolgt in keinem Fall automatisch, sondern muss von Ihnen beantragt und vom Kreditgeber bewilligt werden. Damit die Löschungsbewilligung gültig ist, muss sie notariell beglaubigt werden.

Voraussetzungen für die Gültigkeit der Löschungsbewilligung sind:

  • der Antrag
  • die Bewilligung selbst
  • die Zustimmung des Grundstückeigentümers

Der beauftragte Notar kümmert sich im Normalfall darum, dass alle benötigten Unterlagen an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Dort wird nach der Überprüfung die Löschung der Grundschuld im Grundbuch vermerkt.

Die Löschung der Grundschuld ist allerdings nicht kostenlos. Zwar darf das kreditgebende Institut selbst keine Gebühren verlangen. Allerdings müssen Sie die Kosten für das Grundbuchamt und den Notar übernehmen. Wie hoch diese sind, hängt von der Höhe der Grundschuld ab. Generell darf der Notar 0,2 Prozent des Grundschuldwerts für die Veranlassung der Löschung verlangen.

Das bedeutet: Ist Ihr Haus mit einer Grundschuld von 200.000 Euro belastet, betragen die Kosten für die Löschung 400 Euro.

Grundschuld an den neuen Besitzer der Immobilie übertragen

Bei der Übertragung der Grundschuld an den neuen Käufer muss man zwischen einer Grundschuld mit getilgtem Kredit und der Grundschuld mit bestehendem Darlehen unterscheiden.

Grundschulg mit getilgtem Kredit:

Bei einer Grundschuld mit getilgtem Darlehen kann der Käufer selbst entscheiden, ob er die Grundschuld beibehalten möchte, um sich beispielsweise Vorteile bei der Beantragung eines eigenen Kredits zu verschaffen, oder ob er sich eigenständig um die Löschung kümmert.

Grundschuld mit bestehendem Darlehen:

Beim Erwerb eines Hauses Haus mit Grundschuld und nicht komplett abbezahltem Kredit gestaltet sich die Situation etwas anders. Im Normalfall muss der neue Eigentümer die offenen Forderungen direkt an den Kreditgeber zahlen. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit der Kreditübernahme. Das kann dann lukrativ für den Käufer sein, wenn es sich um einen Kredit mit niedrigen Zinsen handelt. Für dieses Verfahren ist jedoch die Zustimmung des Kreditgebers notwendig, die durch einen Notar eingeholt wird.

Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?

Um den Verkauf der Immobilie reibungslos abwickeln zu können, sollten Sie alle notwendigen Unterlagen und Dokumente am besten bereits vor Beginn der Vermarktung besorgen.

Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie einige Unterlagen.

So vermeiden Sie spätere Verzögerungen im Ablauf und können Interessenten oder Ihren Makler mit allen gewünschten Informationen versorgen. Die hier aufgelisteten Preise und Bezugsquellen gelten für Immobilien in Deutschland.

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 20 Euro
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteram 15 bis 60 Euro
Baupläne Bauordnungsamt oder Architekt keine
Baulastenverzeichnisauszug Vermessungs- und Katasteramt Je nach Gebührenverordnung der Gemeinde
Energieausweis Zulässiger Sachverständiger Zwischen 50 und 500 Euro
Teilungserklärung Grundbuchamt Je nach Immobilienwert

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Bei einem Hausverkauf fallen Steuern an.

Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:

  • Sie haben die Immobilie nicht selbst genutzt und wollen diese innerhalb von 10 Jahren verkaufen.
  • Sie haben die Immobilie die letzten zwei Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.

Beispielrechnung für die Spekulationssteuer

Posten Höhe
Verkaufspreis Immobilie 250.000 Euro
Anschaffungspreis 220.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 22.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40%
Zu zahlende Spekulationssteuer 8.800 Euro

Wann kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Eine der folgende Kriterien muss erfüllt sein, damit beim Immobilienverkauf keine Steuer anfällt:

  • Die Immobilie ist bereits 10 Jahre im Besitz des Verkäufers.
  • Der Eigentümer hat die Immobilie seit Kauf ausschließlich selbst bewohnt.
  • Der Eigentümer hat die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt.
Bei einem Hausverkauf fallen i.d.R. Kosten an.

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

Immobilienverkauf trotz Grundschuld: Mit Expertenhilfe die richtige Lösung finden

Generell ist es sinnvoll, sich vor dem Verkauf einer Immobilie mit Grundschuld mit der jeweiligen Bank zusammenzusetzen – das gilt gleichermaßen für Käufer und Verkäufer.

Nur so lässt sich feststellen, welche Möglichkeit für alle Beteiligten die beste Lösung und vor allem rechtssicher ist.

Sie können auch einen Makler engagieren, der auf den Verkauf von belasteten Immobilien spezialisiert ist. Der Experte hilft Ihnen dabei, den passenden Käufer zu finden, sodass Sie nicht auf Ihrer problematischen Immobilie sitzen bleiben müssen.

Ein Immobilienmakler kann Sie optimal beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen.
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