Haus verkaufen ohne Erbschein 2020-02-13T13:50:02+01:00

Haus verkaufen ohne Erbschein

Erben ist immer auch mit Kosten verbunden. Einer dieser Kostenfaktoren ist der sogenannte Erbschein. In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Erbschein ist, wofür er gebraucht wird und ob Sie eine geerbte Immobilie auch ohne Erbschein verkaufen können.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Ein Erbschein legitimiert Sie als rechtmäßigen Erben der Immobilie.
  • Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist nur als rechtmäßiger Eigentümer – also mit einem Eintrag im Grundbuch möglich.
  • Erben werden nur mit einem Erbschein, notariellen Testament oder Erbvertrag als Eigentümer anerkannt.
  • Für den Erbschein werden gesetzlich vorgeschriebene Gebühren fällig.
  • Unterlagen für den Hausverkauf nach dem Erbe sollten rechtzeitig vorliegen.
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Was ist ein Erbschein?

Der Erbschein ist eine amtlich legitimierte Bescheinigung. Er bestätigt die Erbfolge. Dadurch kann sich der Erbe gegenüber Dritten als Rechtsnachfolger des Erblassers glaubhaft ausweisen.

Einen Erbschein können Sie beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. Wo dieses liegt, hängt vom letzten Wohnort der verstorbenen Person ab.

Hausverkauf ohne Erbschein – ist das möglich?

Ein Immobilienverkauf kann, ebenso wie der Verkauf eines Grundstücks, nur der tatsächliche Eigentümer durchführen. Eigentümer einer Immobilie sind Sie vor dem Gesetz jedoch erst mit einem entsprechenden Eintrag im Grundbuch. Für diesen Eintrag sieht die Grundbuchordnung zwingend die Vorlage eines Erbscheins ODER ein notarielles Testament beziehungsweise einen Erbvertrag vor.

Gesetzeshammer mit Gesetzbuch

Möchten Sie also ein geerbtes Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen, müssen Sie erst dafür sorgen, dass Ihr Name als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch vermerkt wurde. Können Sie ein notarielles Testament oder eben einen Erbvertrag vorlegen und auf diese Weise als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, ist ein Immobilienverkauf ohne Erbschein möglich.

Die zeitnahe Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer empfiehlt sich insbesondere deshalb, weil sie in den ersten zwei Jahren kostenlos ist!

Grundstück oder Wohnung verkaufen ohne Erbschein?

Blick auf Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung verhält es sich ebenso wie beim Verkauf eines Hauses oder wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, ohne einen Erbschein zu besitzen: Sie dürfen juristisch gesehen nicht über den Nachlass verfügen, wenn noch kein Eintrag im Grundbuch besteht. Können Sie ein Testament oder einen Erbvertrag vorlegen, besteht folglich auch die Möglichkeit, eine geerbte Wohnung ohne Erbschein zu verkaufen.

Günstige Ausnahme: Grundstück ohne Erbschein verkaufen

Nach § 26 Absatz 3 der Grundbuchordnung verzichtet das Grundbuch auf die Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments, wenn das Grundstück oder der geerbte Anteil weniger als 3000 Euro wert ist. Ein Grundstück innerhalb dieser Preisgrenze können Sie also auch ohne Erbschein verkaufen.

Unterlagen für den Erbschein-Antrag

Das Nachlassgericht stellt einen Erbschein nur dann aus, wenn zweifelsfrei belegt ist, dass Sie erbberechtigt sind. Dazu müssen Sie folgende Unterlagen vorlegen:

  • Personalausweis
  • Sterbeurkunde
  • Testament oder Erbvertrag
  • Falls kein Testament vorliegt: Familienstammbuch oder Geburtsurkunde, Heiratsurkunde etc.
  • Eidesstattliche Versicherung Ihrer Angaben

Liegen weder Testament noch Erbvertrag vor, gilt die gesetzliche Erbfolge. Als Erbe müssen Sie deshalb Ihre Verwandtschaftsverhältnisse offenlegen.

Was kostet ein Erbschein?

Für die Erstellung des Erbscheins wird eine Gebühr fällig, die sich nach der Höhe des Erbes richtet. Die Höhe in Abhängigkeit vom Geschäftswert der Immobilie ist in der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes festgelegt. Grundsätzlich hat derjenige die Kosten zu tragen, der den Erbschein beantragt. Gibt es eine Erbengemeinschaft, sind die Kosten entsprechend von allen Erben zu teilen.

Gebührentabelle Erbschein

Geschäftswert Gebühr
50.000 Euro 165,- Euro
110.000 Euro 273,- Euro
200.000 Euro 435,- Euro
500.000 Euro 935,- Euro
1.000.000 Euro 1.735,- Euro
1.500.000 Euro 2.535,- Euro

Quelle:GNotKG

Zusätzlich können Gerichte und Notare noch Kosten für Papier, Porto und andere Materialkosten veranschlagen. Diese sind in der Regel jedoch vergleichsweise gering und belaufen sich meist auf weniger als 20 Euro.

Tipp:

Sie können zwar in der Regel kein Haus ohne Erbschein verkaufen, trotzdem können Sie zumindest Kosten sparen: Den Erbschein lassen Sie besser direkt beim Nachlassgericht beglaubigen. Ein Notar erhebt zusätzlich 19 Prozent Umsatzsteuer!

Immobilienverkauf nach Erbe – wann fällt die Spekulationssteuer an?

Beim privaten Verkauf von Wirtschaftsgütern wird eine Besteuerung des Gewinns fällig – das gilt auch für den Verkauf von Immobilien. Diese sogenannte Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie unter zehn Jahren beträgt. Auch wenn Sie das Haus in den vergangenen drei Jahren NICHT durchgängig selbst bewohnt haben, werden Sie zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichtet. Ausschlaggebend ist jedoch der Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs. Haben Sie also beispielsweise eine Immobilie von Ihren Eltern geerbt und diese haben das Haus vor 20 Jahren gekauft, fällt keine Spekulationssteuer mehr an.

Beispielrechnung Spekulationssteuer

Verkaufspreis Immobilie 300.000 Euro
Verkaufskosten (z.B. Reparaturen) – 10.000 Euro
Anschaffungskosten – 250.000 Euro
Gewinn = 40.000 Euro
Steuersatz 40 Prozent
Spekulationssteuer 16.000 Euro

Die tatsächliche Höhe der Spekulationssteuer ist immer von Ihrem individuellen Steuersatz abhängig und kann entsprechend niedriger oder höher ausfallen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf nach Erbe?

Haben Sie sich mit Erbschein oder Testament als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen, kann es an den tatsächlichen Verkauf gehen. Rechtzeitig vor dem tatsächlichen Hausverkauf sollten Sie sich zunächst um die Beschaffung aller notwendigen Dokumente kümmern. Liegen bestimmte Unterlagen noch nicht vor, sollten Sie diese zeitnah organisieren. Nichts ist ärgerlicher als kurz vor Abschluss festzustellen, dass wichtige Unterlagen fehlen und den Verkauf verzögern oder gar gefährden.

Folgende Dokumente brauchen Sie, wenn Sie ein Haus verkaufen:

Dokument Woher? Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 10 Euro (beglaubigt 20 Euro)
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt Je nach Größe 15 Euro bis 60 Euro
Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt Falls verloren oder nicht ausgestellt: Kosten für eine Kopie richten sich nach Gebührenordnung des Landes
Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbautem Raum Bauordnungsamt 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung
Auszug Baulastenverzeichnis Vermessungs- und Katasteramt 15 Euro bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
Energieausweis (falls noch nicht vorliegend) zugelassene Aussteller 80 Euro bis 500 Euro

Für vermietete Objekte sind zusätzlich folgende Unterlagen wichtig:

Dokument Woher? Kosten
Teilungserklärung Grundbuchamt 10,00 Euro (unbeglaubigt)
20,00 Euro (beglaubigt)
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wohngeldabrechnung eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Wirtschaftsplan (aktuell) eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Rücklagenübersicht eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung
Kopie Mietverträge eigene Unterlagen

Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfall wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.

Fazit: Hausverkauf ohne Erbschein

Erben können ein Haus ohne Erbschein verkaufen, wenn ein entsprechendes notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Das bedeutet häufig allerdings nicht, dass ein solcher Verkauf völlig reibungslos läuft. Erfahrungsgemäß kann der Verkauf einer geerbten Immobilie eine hohe emotionale Belastung bedeuten – insbesondere, wenn es zu Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft kommt. Oft sind die Erben mit der Situation überfordert und befinden sich noch in Trauer. In den wenigsten Fällen sind Erben gleichzeitig Immobilienexperten und haben bereits Verkäufe abgewickelt. Für Laien empfiehlt sich deshalb unbedingt ein neutraler Makler, der im Interesse der Erbengemeinschaft handelt und den Verkauf objektiv-sachlich abwickelt. Die Unterstützung durch einen Immobilienprofi erspart Ihnen nicht nur Zeit und Aufwand, sondern auch nervliche Belastung.

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