Haus mit Einliegerwohnung verkaufen 2019-05-28T11:40:34+00:00

Haus mit Einliegerwohnung verkaufen

Soll ein Haus mit Einliegerwohnung verkauft werden, lässt das besonders Familien und Immobilienkäufer mit Interesse an Generationen übergreifendem Wohnen aufhorchen. Auch steuerliche und finanzielle Aspekte sprechen Kaufinteressenten immer wieder an. Was diese Immobilien ausmacht und worauf speziell beim Verkauf von Häusern mit Einliegerwohnungen geachtet werden sollte, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Häuser mit einer Hauptwohnung haben oft unter demselben Dach eine kleinere, untergeordnete Wohnung. Sie wird als Einliegerwohnung bezeichnet. Sie sind heute oft nach Baurecht abgeschlossen und mit Küche sowie Bad/WC ausgestattet.
  • Die kleinen Wohnungen können separat vermietet werden und bieten 1- oder 2-Personen-Haushalten genug Wohnraum.
  • Das Haus mit Einliegerwohnung lässt sich daher gerade an Familien mit Interesse für Mehrgenerationen- oder altersgerechtes Wohnen gut verkaufen.
  • Beim Verkauf mit Gewinn fällt die Spekulationssteuer nicht an, wenn das Haus zuvor langfristig selbst genutzt worden ist.
Geprüfte Makler vergleichen

Was gilt als Haus mit Einliegerwohnung?

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist ein Wohngebäude, das neben der Hauptwohnung eine ihr untergeordnete zusätzliche Wohnung besitzt. Letztere wird als Einliegerwohnung bezeichnet. Der Begriff ist ursprünglich durch das Leben auf Bauernhöfen entstanden: Dort wohnten die beschäftigten Landarbeiter als sogenannte „Einlieger“ in speziell für sie vermieteten Einliegerwohnungen.

Haus mit Einliegerwohnung

In der Regel ist die Einliegerwohnung die kleinere, meist nachträglich eingebaute Wohnung für einen Mieter im Eigenheim. Einliegerwohnungen müssen aber nicht im Sinne der Baugesetze gegenüber der Hauptwohnung abgeschlossen sein. Dennoch können sie so getrennt vermietet werden. Dafür genügt eine eigene feste Kochmöglichkeit sowie sanitäre Anlagen, um einen eigenen Mieterhaushalt führen zu können. Der unterordnete Charakter einer Einliegerwohnung ist noch daran erkennbar, dass der Eingang zur Einliegerwohnung meist über das Treppenhaus zur Hauptwohnung erfolgt. Oft befinden sich Einliegerwohnungen im Dach- oder Obergeschoss sowie im Keller.

Da Einliegerwohnungen meist wenig Wohnfläche haben, sind sie bestens für einen 1-Personen-Haushalt geeignet. Maximal bieten sie Platz für zwei Personen. Nicht geeignet sind sie aber für eine Familie mit einem oder mehreren Kindern.

Zweifamilienhaus oder Haus mit Einliegerwohnung?

In den letzten Jahren sind die Ansprüche bezüglich Wohnungsstandards und Ausstattung soweit gestiegen, dass kaum noch nicht abgeschlossene Einliegerwohnungen vermietet werden. Sind die Wohnungen mit eigener sanitärer Anlage und festen Kochmöglichkeiten nach dem Gesetz abgeschlossen und erlauben eine eigenständige Haushaltsführung, ist das Haus mit Einliegerwohnung auch nach dem Steuergesetz ein Zweifamilienhaus (§ 75 des Bewertungsgesetzes).

An wen das Haus mit Einliegerwohnung verkaufen?

Aufgrund der besonderen Eigenschaften spricht das Haus mit Einliegerwohnung ganz bestimmte Kaufinteressenten an. Das können sein:

  • Familien, die im Sinne eines Mehrgenerationen- oder altersgerechten Wohnen für das später erwachsene Kind oder die Großeltern mit der Einliegerwohnung eine passende Lösung suchen. Dabei hat die junge Familie in der Hauptwohnung ausreichend Wohnraum. In der Einliegerwohnung kann sie zusätzlich später auch eine Betreuungsperson für das Kind oder die pflegebedürftigen Großeltern unterbringen. So ist für zukünftige Lebensphasen vorgesorgt.
  • Kapitalanleger und Investoren: Durch die Einliegerwohnung kann zusätzlicher Wohnraum geschaffen und an fremde Personen vermietet werden. Die Mieteinnahmen dienen dann zur Finanzierung des erworbenen Hauses und senken die monatliche finanzielle Belastung. Außerdem können mit den Kreditkosten und Ausgaben für die vermietete Einliegerwohnung Steuern gespart werden. Dafür empfiehlt sich meist, die Hauptwohnung und die Einliegerwohnung jeweils mit getrennten Bankdarlehen zu finanzieren.

Wenn außerdem die Lage, Alter, Substanz, Größe, Zuschnitt oder andere Faktoren beim Haus mit Einliegerwohnung stimmen, sind das für potenzielle Käufer weitere gute Argumente.

Makler mit Erfahrung im Mehrgenerationen-Wohnen

Wer ein Haus mit Einliegerwohnung verkaufen will, sollte gute Kontakte und die Mund-zu-Mund-Propaganda nicht unterschätzen. Da diese Häuser oft recht spezielle Raumaufteilungen und Eigenschaften haben, kann ein erfahrener Makler den Verkauf beschleunigen. Er kennt nicht nur die entsprechend im Immobilienmarkt suchenden Käufer. Er kann sich auch in die speziellen Bedürfnisse dieser Kunden und Interessenten hineinversetzen. So findet sich vielleicht recht schnell der passende Käufer für das Haus mit Einliegerwohnung.

Makler mit Erfahrung

Welche Unterlagen werden benötigt?

Beim Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung sind wie bei jedem Immobilienverkauf einige Unterlagen besonders wichtig. Sie sollten rechtzeitig vor dem Verkaufsstart für interessierte Käufer zusammengestellt werden. Insbesondere gehören diese Dokumente mindestens dazu:

Unterlagen Wo zu beantragen Kosten
Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Außen- oder Luftbildaufnahmen vom Grundstück, Liegenschaftskarte Gemeinde bzw. Bauamt Je nach Gemeinde sollten die Gebühren vor Ort erfragt werden; teilweise können die Unterlagen online heruntergeladen oder eingesehen werden
Grundbuchauszug (aktuell) Grundbuchamt 20 Euro, amtlich beglaubigt
Baulasten Bauaufsichtsbehörde 50 bis 250 Euro, je nach Baulast
Altlasten (-verzeichnis) Gemeinde als einfache Anfrage kostenlos
Grundsteuerbescheid Finanzamt kostenlos

Ist das Haus mit Einliegerwohnung erfolgreich verkauft worden, sollten dem Käufer auch diese Unterlagen zur Verfügung gestellt werden:

  • Versicherungsurkunden für das Haus mit Einliegerwohnung
  • Aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
  • Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
  • Garantieurkunden
  • Wartungsverträge
  • Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
  • Übersicht vergangener Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen

Achtung: Spekulationssteuer

Wer ein Haus mit Einliegerwohnung verkaufen will, muss auch eine mögliche Spekulationssteuer beachten. Diese kann fällig werden, wenn der Verkäufer vorher nicht selber in dem Haus gewohnt und dieses komplett vermietet hat. Die Spekulationssteuer wird aber nur fällig, wenn das Haus inklusive Einliegerwohnung mit Gewinn und innerhalb der steuerlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft werden soll. Für die Steuer gilt eine 600-Euro-Freigrenze pro Jahr. Übersteigt der Gewinn beim Verkauf diesen Betrag, ist er mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Ein Beispiel zeigt die Berechnung:

Verkaufspreis des Hauses mit Einliegerwohnung 250.000,00 Euro
Kaufpreis bei Anschaffung 225.000,00 Euro
Anschaffungsnebenkosten (u.a. Notar)  1.850,00 Euro
= Gewinn 23.150,00 Euro
Veräußerungskosten (u.a. Notar) 1.975,00 Euro
= Spekulationsgewinn 21.175,00 Euro
zu versteuern mit persönlichem Steuersatz 38% 8.046,50 Euro

Für die steuerliche Spekulationsfrist zählt allein das Datum der notariellen Beurkundung beim Kauf und Verkauf.

Wann ist der Verkauf mit Gewinn steuerfrei?

Ist das Haus mit Einliegerwohnung langfristig selber bewohnt worden, bleibt der Verkauf steuerfrei. Das gilt auch für einen Verkauf vor der steuerlichen 10-Jahres-Frist. Das Haus mit Einliegerwohnung gilt dann als langfristig selber genutzt, wenn der Verkäufer mindestens drei Jahre vor dem Verkauf selbst darin gewohnt hat. Angebrochene Jahre werden dabei steuerlich betrachtet als volle Kalenderjahre mitgezählt.

Geprüfte Makler vergleichen

Immobilie verkaufen? Hier Verkaufswert erhalten!

Badges