Grundstück mit Vorkaufsrecht erfolgreich verkaufen 2019-05-27T17:01:05+02:00

Grundstück mit Vorkaufsrecht erfolgreich verkaufen

Nicht selten sind Grundstücke mit einem Vorkaufsrecht belastet. Der Grundbucheintrag führt dazu, dass beim Verkauf von Grundstücken mit Vorkaufsrecht bestimmte gesetzliche Bestimmungen und Fristen beachtet werden müssen. Wir erklären Ihnen, welche Aspekte dabei zu beachten sind, wie ein Grundstücksverkauf in diesem Fall abläuft und welche Unterlagen benötigt werden.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Das Vorkaufsrecht sichert einem Kaufinteressenten den Erwerb eines Grundstücks vor anderen zu.
  • Das Recht wird in das Grundbuch eingetragen und muss besonders vom Grundstücksverkäufer beachtet werden, wenn er die Immobilie an einen Drittkäufer veräußern will.
  • Nur durch einen wirksamen Grundstücksverkauf mit einem Dritten kann das Vorkaufsrecht entstehen.
  • Der Grundstückseigentümer als Vorkaufsverpflichteter muss rechtzeitig den Vorkaufsberechtigten informieren.
  • Der Vorkaufsberechtigte hat bei Verkäufen von Grundstücken eine gesetzliche 2-Monate-Frist für seine Entscheidung.
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Was ist ein Vorkaufsrecht?

Mit dem Vorkaufsrecht hat eine Person gegenüber dem Eigentümer eines Grundstücks das Recht, die unbewegliche Sache vor einem anderen Kaufinteressenten erwerben zu können. Damit ist er im rechtlichen Sinn Vorkaufsberechtigter und hat dadurch einen Anspruch gegenüber dem Eigentümer, der das Grundstück an einen Dritten verkaufen will.

Beim Vorkaufsrecht sind also drei Parteien beteiligt:

  • Der Eigentümer oder Vorkaufsverpflichtete
  • Der Vorkaufsberechtigte mit Kaufoption bei Kaufinteresse
  • Der Drittkäufer
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Wann tritt das Vorkaufsrecht ein?

Der Drittkäufer ist der eigentliche „Auslöser“ des Vorkaufsrechts. Denn ohne dass bereits rechtsgültig ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem Dritten abgeschlossen worden ist, kann der Vorkaufsberechtigte noch keinen Gebrauch von seinem Vorkaufsrecht machen. Um also die Kaufoption vor einer möglichen dritten Person ziehen zu können, ist gemäß § 463 BGB ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem Dritten die Voraussetzung. Außerdem wird in der Regel das Vorkaufsrecht beim Grundstücksverkauf in das Grundbuch eingetragen. Dadurch kann der Vorkaufsberechtigte seinen Anspruch beweisen. Sollte der Eigentümer den Vorkaufsberechtigten in seinem Recht übergehen oder seine Pflichten daraus verletzt haben, kann der im Grundbuch eingetragene Berechtigte eventuelle Schadensersatzansprüche gegen den Eigentümer geltend machen.

Ist der Verkauf des Grundstücks erst einmal rechtskräftig zustande gekommen, entsteht das Vorkaufsrecht selbst dann, wenn einer der Beteiligten später noch vom Vertrag zurücktritt.

Aber: Tritt der Vorkaufsverpflichtete (Eigentümer) oder der Drittkäufer vom Kaufvertrag zurück noch bevor er rechtswirksam geworden ist, tritt der Vorkaufsfall nicht ein.

Wie läuft der Grundstücksverkauf mit Vorkaufsrecht ab?

Praktisch entstehen also bei einem Grundstückverkauf mit Vorkaufsrecht zwei rechtswirksame, notariell beurkundete Kaufverträge: Zuerst der mit dem Eigentümer und einem Dritten, danach ein weiterer zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Eigentümer, wenn der Berechtigte von seiner Kaufoption Gebrauch machen möchte. Der Vorkaufsberechtigte übernimmt dabei eben nicht die Rolle des Drittkäufers, sondern erreicht durch sein Vorkaufsrecht einen neuen und getrennten Kaufvertrag mit dem Eigentümer.

kaufvertrag

Will der Berechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben, so muss er das gegenüber dem Grundstücksverkäufer als Verpflichteten in entsprechender Form machen: Formlos, aber unwiderruflich hat er zu erklären, dass das Grundstück zu den vertraglichen Bedingungen wie gegenüber dem Dritten gekauft werden soll.

Erklärt der Vorkaufsberechtige seinen Anspruch gegenüber dem Verkäufer, wird er dadurch zum Käufer. Er tritt dann in einen eigenen Kaufvertrag mit dem Vorkaufsverpflichteten (Verkäufer) ein. Durch diesen ist er dann mit allen Rechten und Pflichten gebunden. Den Grundstücksverkauf mit Vorkaufsrecht besiegelt dann die Auflassungsurkunde. Der Notar sorgt dafür, dass mit dieser der Eigentumswechsel bescheinigt wird.

Dingliche und öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte

Beim Verkauf eines Grundstücks mit Vorkaufsrecht sind nach dem Gesetz zwei Arten von Vorkaufsrechten von besonderem Interesse: die dinglichen und die öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte.

Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich ausschließlich auf Grundstücke. In den Paragraphen 1094 bis 1104 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) werden unter anderem diese Details näher geregelt:

  • Inhalt und Bezug auf Grundstücke (§ 1094 (1) )
  • Vorkaufsrecht für Grundstücksanteile (= Miteigentümeranteil, § 1095)
  • Vorkaufsrecht auch für das Zubehör eines Grundstücks (§ 1096)
  • Für einen, mehrere oder auf alle Verkaufsfälle möglich (§ 1097)
  • Mitteilungspflicht des Verpflichteten gegenüber dem neuen Eigentümer (§ 1099 (2)) bei Ausschluss oder Ausübung des Vorkaufsrechts
  • Rechte des Käufers (Dritten) und des Verkäufers gegenüber dem Vorkaufsberechtigten (§ 1100)
  • Ausschluss des Vorkaufsrechts bei unbekanntem Berechtigtem (§ 1104).

Öffentlich-rechtliche (gesetzliche) Vorkaufsrechte sind in den §§ 24 und 28 des Baugesetzbuches (BauGB) näher bestimmt. Dabei können in bestimmten Fällen Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken ausüben. Das Gesetz billigt ihnen das Recht zu, um die Bauleitplanung sowie städtebauliche Maßnahmen zu sichern. Insbesondere regelt der § 24 Abs. 1 BauGB, auf welche Art von Grundstücken das Vorkaufsrecht beschränkt ist:

  • im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (B-Plan)
  • wenn dieser rechtsverbindlich ist
  • auf Flächen für öffentliche Zwecke
  • in einem Umlegungsgebiet
  • in einem Sanierungsgebiet und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen

Aber: Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht dann zum Beispiel nicht, wenn der Eigentümer das Grundstück an den Ehegatten oder an jemanden aus der Verwandtschaft verkauft. Das gilt aber nur bei Verwandten oder Verschwägerten „in gerader Linie“ sowie „in der Seitenlinie bis zum 3. Grad“.

In der Praxis kommt es aber nicht so oft vor, dass beim Verkauf von Grundstücken Gemeinden ihr Recht tatsächlich wahrnehmen.

Stichwort: Vorkaufsrecht bei Miterben

Ist ein Grundstück in der Hand einer Erbengemeinschaft, kann unter Umständen beim Verkauf des Grundstücks ein gesetzliches Vorkaufsrecht entstehen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn ein Miterbe seinen Grundstücksanteil an einen Dritten verkaufen will. Genau dann können nach dem Gesetz alle Mitglieder der Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht ausüben.

Welche Fristen sind beim Vorkaufsrecht zu beachten?

Hat der Grundstücksverkäufer einen rechtskräftigen Vertrag mit einem Drittkäufer geschlossen, muss der Vorkaufsberechtigte darüber unverzüglich informiert werden. Aber auch der Drittkäufer kann dem Berechtigten den Vertragsabschluss mitteilen. Es gilt: Die Mitteilung des Dritten erfüllt auch die Pflicht zur Information (§ 469 BGB).

Hat der Vorkaufsberechtigte die Mitteilung erhalten, so läuft bei Grundstücksverkäufen eine Frist von zwei Monaten. Bis zum Ablauf dieser Zeit muss sich der Berechtigte entscheiden, ob er das Vorkaufsrecht ausüben will oder nicht. Es kann aber auch eine von der gesetzlichen Frist abweichende Regelung getroffen werden, die dann genauso rechtsverbindlich ist (§ 469 BGB).

Welche Unterlagen werden benötigt?

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 20 Euro, beglaubigt

Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Außen- oder Luftbildaufnahmen vom Grundstück, Liegenschaftskarte

Gemeinde bzw. Bauamt je nach Gemeinde die Gebühren erfragen, teilweise können diese online heruntergeladen oder eingesehen werden
Grundsteuerbescheid Finanzamt keine
Baulasten Bauaufsichtsbehörde 50 bis 250 Euro, je nach Baulast
Altlasten (-verzeichnis) Gemeinde als einfache Anfrage kostenlos
Unterlagen für den Grundstücksverkauf

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Für welche Grundstücksverkäufe ist das Vorkaufsrecht relevant?

Beim Verkauf von Grundstücken mit Vorkaufsrecht sind nicht alle Besitzer von Grundstücken betroffen. Denn nur dann, wenn ein entsprechendes Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, greifen die gesetzlichen Bestimmungen. Und selbst dann ist nicht gewiss, ob der Vorkaufsberechtigte noch Interesse an dem Recht hat sowie wirtschaftlich in der Lage oder willens ist, die Kaufoption zu ziehen. Auch die Fälle von öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechten betreffen nur einen geringen Teil der Besitzer von Grundstücken, die trotz Vorkaufsrecht verkauft werden sollen.

Spekulationssteuer beachten

Auch beim Verkauf von unbebauten Grundstücken mit Vorkaufsrecht gilt die steuerliche Spekulationsfrist von 10 Jahren. Innerhalb dieser Frist ist der Grundstücksverkauf mit einem Gewinn von mehr als 600 Euro (Freigrenze) zu versteuern. Die Steuer berechnet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz. Hier ein Berechnungsbeispiel:

Verkaufspreis des Grundstücks 65.000 Euro
Ursprünglicher Kaufpreis 47.500 Euro
= Gewinn 1.100 Euro
Veräußerungskosten (u.a. Notar) 3.467 Euro
= Spekulationsgewinn 12.933 Euro
Zu versteuern mit pers. Steuersatz 35% 4.526,55 Euro

Für die Berechnung der steuerlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt das Datum, mit dem der jeweilige Vertrag notariell beurkundet wurde.

Erfahrungen von Maklern nutzen

Sind Sie sich beim Thema Vorkaufsrecht unsicher, so kann auch die professionelle Unterstützung durch einen entsprechend erfahrenen Makler sinnvoll sein. Hat ein Immobilienmakler bereits mehrere Grundstücke trotz Vorkaufsrecht erfolgreich verkauft, wird er sicherlich auch mit den richtigen Argumenten das Gespräch zwischen den Beteiligten führen.

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