Im­mo­bi­lie kau­fen und wie­der ver­kau­fen: Was muss ich be­ach­ten?

Manchmal ist der Kauf einer Immobilie wider Erwarten kein Geschäft für die Ewigkeit. Was Sie beim Verkauf einer gekauften Immobilie beachten sollten, wann dieser sinnvoll ist, welche Kosten dabei auf Sie zukommen und welche Faktoren noch wichtig sind, lesen Sie in unserem Ratgeber.

• Wer für den Kauf Ihrer Immobilie infrage kommt, hängt von der Art des Objekts ab: Vermietete Wohnungen sind für eine andere Zielgruppe interessant als beispielsweise ein klassisches Einfamilienhaus.
• Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann unter Umständen Spekulationssteuer anfallen, die den Gewinn schmälert. Das ist gerade bei einem Verkauf aus finanziellen Gründen zu berücksichtigen.
• Wer seine Immobilie verkauft, um das Darlehen bei der finanzierenden Bank vorzeitig zu begleichen, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis und hilft Ihnen bei der Suche nach potenziellen Käufer:innen. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.
  

Normalerweise ist eine Immobilie wie ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung eine Investition, die gut überlegt ist. Viele Leute wünschen sich ein Eigenheim für den Rest des Lebens und möchten das an die Kinder oder Enkelkinder vererben. Es kann jedoch auch einmal anders kommen, sodass Sie Grundstück, Haus oder Wohnung nach dem Kauf wieder verkaufen müssen.

Mögliche Gründe hierfür sind:

• Kostengründe, z. B. Änderung der finanziellen Lage
• Familiäre Veränderungen
• Arbeitsortwechsel
• Trennung
• Todesfall
  

An einer eigenen Immobilie sind viele Leute interessiert. Die Zielgruppe ist je nach Art der Immobilie breit gefächert.

Neben der Art der Immobilien bestimmen auch Zustand, Ausstattung und Lage des Objekts, wer daran interessiert sein kann. Erfahrene Makler:innen können Ihnen bei der Suche nach den passenden Käufer:innen behilflich sein.

Mit dem Aspekt der Spekulationssteuer sollten Sie sich auseinandersetzen, wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen und teurer, also mit einem Gewinn verkaufen möchten. Fällig wird die Spekulationssteuer nicht, wenn:

• Sich die Immobilie bereits über zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet (Spekulationsfrist)
• Sie das Objekt selbst genutzt haben – und zwar mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorhergegangen Jahren
  

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom persönlichen Steuersatz ab und fällt auf den kompletten Gewinn an, sobald dieser den Freibetrag von 600 Euro überschreitet.

Falls Sie Ihr Grundstück mit Haus oder Ihre Wohnung vermietet haben und nun verkaufen möchten, lohnt es sich gegebenenfalls, die Zehn-Jahres-Frist abzuwarten. So sparen Sie sich viel Geld.

Ein Immobilienkauf ist meistens an eine Finanzierung geknüpft. Aber was passiert mit dem Immobiliendarlehen, wenn Sie Ihr erworbenes Grundstück, Haus oder die Eigentumswohnung wieder verkaufen?

Sie haben hierbei die Möglichkeit, den Kredit mit dem Verkaufserlös abzuzahlen. In manchen Fällen ist der ungeplante Immobilienverkauf sogar darin begründet, dass die Raten für den Kredit nicht mehr beglichen werden können. Sind alle anderen Optionen wie Ratenpausen oder eine geringere Tilgungsrate ausgeschöpft, kann mit dem Hausverkauf einer Zwangsversteigerung vorgegriffen werden.

Allerdings sollten Sie auf die Zusatzkosten achten, die für die vorzeitige Tilgung anfallen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird von den meisten Kreditinstituten für die Rückzahlung berechnet. Die Entschädigungssumme dient als Verlustausgleich für die finanzierende Bank. Die individuellen Kreditkonditionen sowie die Berechnungsmethode sind dabei ausschlaggebend für die Höhe.

Beispiel:
Wenn Sie ein Restdarlehen von 100.000 Euro zurückzahlen möchten, welches noch vier Jahre läuft und mit einem Sollzinssatz von 4 Prozent versehen ist, könnte sich die Vorfälligkeitsentschädigung auf rund 14.000 Euro belaufen. Im Vorfeld sollten Sie daher mit der Bank Kontakt aufnehmen, um eine geeignete Lösung zu finden.

Darlehen sind vielmals an eine Grundschuld gekoppelt. Natürlich sollte solch eine Grundschuld bei dem Verkauf wieder gelöscht werden. Vorteilhaft ist es, wenn überhaupt keine Grundschuldeintragung vorhanden ist. Für Sie als Verkäufer:in gibt es einige Vorteile, wenn kein Vermerk im Grundbuch steht. Dazu gehören vor allem folgende:

• höherer Verkaufspreis möglich
• mehr Kaufinteressenten vorhanden
• geringerer bürokratischer Aufwand bei der Eigentumsüberschreibung

Hier gibt es jedoch einen wichtigen Aspekt zu beachten: Die Grundschuld löschen können Sie erst, wenn das Darlehen komplett getilgt wurde. Deswegen ist der richtige Zeitpunkt des Immobilienverkaufs wichtig. Können Sie noch die Zeit abwarten und haben die finanziellen Mittel, um den Kredit abzubezahlen, verkaufen Sie immer lieber eine grundschuldfreie Wohnung oder ein lastenfreies Grundstück.

Möchten Sie ein Haus oder ein Grundstück kaufen und weiterverkaufen, sollten Sie eine Wertermittlung starten, um den aktuellen Wert festzustellen und somit einen Verkaufspreis zu ermitteln. Der Wert für das Objekt sollte korrekt eingeschätzt werden, um einen für alle Beteiligten interessanten Preis zu vereinbaren. Dabei sollten Sie nicht unbedingt den Kaufpreis zugrunde legen, die Sie selbst gezahlt haben.

Denn in angesagten und boomenden Regionen und Lagen kann der Wert innerhalb kurzer Zeit sprunghaft ansteigen, sodass selbst bei nur wenigen Jahren zwischen Kauf und Verkauf starke Preisunterschiede möglich sind.

Manchmal kann es sich lohnen, vor dem Weiterverkauf in Haus oder Wohnung Geld in eine Renovierung, Modernisierung oder Sanierung zu investieren. Dadurch steigt der Wert des Objekts oftmals so deutlich, dass sich die Investition durch den deutlich höheren Verkaufspreis sofort rentiert.

Geben Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie in die Hände von Expert:innen. Allgemein kümmert sich der:die Immobilienmakler:in um alle Aufgaben rund um den Verkauf. Von der Beratung bis hin zur professionellen Vermarktung und Vereinbarung von Besichtigungsterminen - für all die Bereiche ist der:die Immobilienvermittler:in zuständig.

Für Sie hat das den Vorteil, dass Sie sich um nichts kümmern müssen, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen möchten. Natürlich bringt auch der Privatverkauf einige Vorteile mit sich. Sie haben den Verkaufsprozess in der Hand und können sich die Provision für den:die Makler:in sparen.

Bei einem Verkauf unter Zeitnot oder schwer zu vermarktenden Immobilien rentieren sich die Kosten für den:die Makler:in jedoch schnell, da er:sie meistens schneller solvente Interessent:innen finden kann.

Im Prinzip können Sie mit einem gekauften Grundstück machen, was Sie wollen – sofern es keine (bau)rechtlichen Einschränkungen gibt. Sie könnten also auch ein Haus bauen und das komplette Objekt nach Fertigstellung teurer verkaufen. Es gibt sogar einige Leute, die sich darauf spezialisiert haben und dieses Vorgehen als Kapitalanlage sehen. An eine mögliche Spekulationssteuer sollten Sie jedoch denken. Diese kann einen hohen Kostenfaktor ausmachen.

Ohne Not ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und gleich wieder zu verkaufen, lohnt sich im Normalfall nicht. Der bürokratische Aufwand und die anfallenden Nebenkosten stehen einem vergleichsweise geringen Gewinn gegenüber.

Ist der Immobilienverkauf nicht zwingend so schnell wie möglich notwendig, kann sich das Vorhaben hingegen durchaus rentieren. Unter Umständen lässt sich sogar viel Geld einsparen, wenn Sie die Spekulationsfrist beachten und erst danach verkaufen. Das Bestmögliche holen Sie aus dem Grundstücksverkauf in der Regel mit Unterstützung von Expert:innen heraus. Immobilienmakler:innen verfügen über die Ortskenntnisse und die Preise sowie über Kontakte zu potentiellen Käufer:innen.

Möchten Sie eine gekaufte Immobilie nach dem Kauf wieder verkaufen, werden grundsätzlich einige Dokumente benötigt. Sie sollten folgende Unterlagen zur Hand haben, wenn es an den Hausverkauf geht: