Immobilie kaufen und weiterverkaufen
Normalerweise ist eine privat gekaufte Immobilie eine Investition für das Leben, die man später an seine Nachkommen vererbt. Manchmal möchte oder muss man ein erworbenes Objekt jedoch wieder verkaufen. Was Sie dabei beachten müssen und welche Kosten dabei auf Sie zukommen, erklärt dieser Ratgeber.
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Das Wichtigste in Kürze:
- Je nach Zeitpunkt des Verkaufs und der vorherigen Nutzung kann eine Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn fällig werden.
- Möchten Sie mit dem Verkaufserlös einen laufenden Kredit abbezahlen, verlangen die Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Unbelastete Objekte sind auf dem Markt gefragter – die Löschung der Grundschuld ist aber nur bei abbezahltem Darlehen möglich.
Ich möchte meine Immobilie wieder verkaufen – fallen Steuern an?
Der größte Kostenpunkt beim Wiederverkauf eines Hauses, Grundstücks oder einer Wohnung kann die Spekulationssteuer sein. Diese Steuer wird fällig, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist und unter gewissen Bedingungen gewinnbringend weiterverkaufen.
| Spekulationssteuer fällig | Spekulationssteuer wird nicht fällig |
|---|---|
| Sie haben die Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben | Die Immobilie befindet sich seit mindestens zehn Jahren in Ihrem Besitz. |
| Sie haben die Immobilie die letzten zwei Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt. | Sie haben die Immobilie in den letzten zwei Jahren selbst genutzt und nicht vermietet. |
Wenn Sie also beispielsweise Ihre 2014 erworbene Wohnung im Jahr 2018 verkaufen möchten und von 2016 bis zum Verkaufszeitpunkt selbst darin gewohnt haben, entgehen Sie der Spekulationssteuer. Anderenfalls müssen Sie zahlen – und das sind schnell mehrere Tausend Euro. Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
| Posten | Wert |
|---|---|
| Verkaufspreis Immobilie | 250.000 Euro |
| Anschaffungspreis | 220.000 Euro |
| Zu versteuernder Gewinn | 30.000 Euro |
| Persönlicher Steuersatz | 40% |
| Zu zahlende Spekulationssteuer | 12.000 Euro |
Finden Sie hier weitere Details zum Thema Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf. Weiterlesen…
Was passiert mit meinem Darlehen beim Wiederverkauf einer Immobilie?
Wer seine Wohnung frühzeitig wieder verkaufen möchte, hat vermutlich den entsprechenden Kredit noch nicht vollständig abbezahlt. Wenn Sie den Erlös aus dem Wohnungs- oder Grundstückverkauf dazu nutzen wollen, um die laufende Finanzierung vorzeitig abzuzahlen, kommen auch hier zusätzliche Kosten auf Sie zu.
Bei einer vorzeitigen Kreditablösung verlangen die Finanzinstitute eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Gebühr soll die Verluste ausgleichen, die der Bank durch die erwarteten und nun ausbleibenden Zinsen drohen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von den individuellen Kreditkonditionen und der gewählten Berechnungsmethode ab. Suchen Sie vor dem Verkauf Ihrer Wohnung das Gespräch mit Ihrer Bank, um vor unangenehmen Überraschungen geschützt zu sein. Denn auch die Vorfälligkeitsentschädigung kann den Gewinn durch den Wohnungsverkauf erheblich schmälern.
Beispielrechnung: Vorfälligkeitsentschädigung für ein Restdarlehen in Höhe von 100.000 Euro
Die Umkehrhypothek ist eine Form der Immobilienrente und wird auch Rückwärts-Hypothek genannt. Streng genommen handelt es sich bei diesem Verfahren nicht um einen Immobilienverkauf an die Bank, weist aber gewisse Ähnlichkeiten auf. In den USA ist das Modell schon länger verbreitet, in Deutschland wird es bisher nur von wenigen Bankinstituten angeboten und ist noch relativ unbekannt.
| Posten | Höhe |
|---|---|
| Höhe des Restdarlehens | 100.000 Euro |
| Zeitpunkt der Rückzahlung | 4 Jahre vor Vertragsende |
| Sollzinssatz | 4% |
| Monatliche Rate | 1.000 Euro |
| Resultierender Zinsschaden der Bank | 14.311,72 Euro |
| – Höhe der Risikoersparnis | 337,27 Euro |
| – Verwaltungskostenersparnis | 215,87 Euro |
| – Bearbeitungsentgelt der Bank | 200 Euro |
| = Vorfälligkeitsentschädigung | 13.958,58 Euro |
Kann ich die Grundschuld löschen, wenn ich mein Grundstück wieder verkaufen?
Das Darlehen führt im Normalfall auch dazu, dass eine Grundschuld auf Ihrer Wohnung oder Ihrem Grundstück lastet. Unbelastete Immobilien sind auf dem Markt beliebter und können somit höhere Preise erzielen.
Allerdings kann die mehrere Hundert Euro teure Grundschuldlöschung nur dann durchgeführt werden, wenn das entsprechende Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt wurde. Auch hier spielt der Zeitpunkt des Verkaufs also eine entscheidende Rolle.
Vielleicht lohnt es sich, noch ein paar Monate oder Jahre mit dem Verkauf zu warten, bis der Kredit abbezahlt ist, um dann die grundschuldfreie Wohnung oder das unbelastete Grundstück für einen besseren Preis verkaufen zu können? Bei dieser Entscheidung spielen natürlich die Gründe für den Verkauf und die Entwicklung des Marktes eine wichtige Rolle.
Erfahren Sie hier, wie Sie den besten Zeitpunkt für Ihren Wiederverkauf bestimmen.
Immobilie vor Wiederverkauf bewerten lassen
Um zu wissen, ob sich der Verkauf einer neu erworbenen Wohnung lohnt, muss der Wert korrekt geschätzt und der Verkaufspreis entsprechend festgelegt werden. Gerade in gefragter Lage entwickeln sich die Preise schnell nach oben, sodass ein Verkauf auch nach wenigen Jahren bereits eine lukrative Angelegenheit sein kann.
Ein Makler kann Ihnen bei der richtigen Schätzung behilflich sein. Der Experte nimmt Ihnen alle Aufgaben rund um den Immobilienverkauf ab, sorgt für eine professionelle Vermarktung und findet passende Interessenten. Sie müssen sich nach der Entscheidung zum Verkauf um nichts mehr kümmern und sparen so Zeit und Nerven.
Kann ich ein Grundstück kaufen, ein Haus bauen und dann wieder verkaufen?
Grundsätzlich ja. Möchten Sie ein Grundstück kaufen, bebauen und im Anschluss teurer verkaufen, steht dem zunächst nichts entgegen. Bedenken Sie aber, dass auch hier die üblichen Regeln für die Spekulationssteuer gelten!
Vorsicht ist außerdem geboten, wenn Sie mehrere Immobilien und Grundstücke kaufen und direkt verkaufen. Denn: Der Kauf und Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren gilt aus steuerlicher Sicht als gewerblicher Grundstückshandel. Diese „Drei-Objekte-Regel“ führt zu einer anderen steuerlichen Einstufung, die privates Vermögen von gewerblichen Einkünften unterscheidet.
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