Geerbtes Haus verkaufen 2019-05-28T11:26:40+02:00

Geerbtes Haus verkaufen

Wird eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück geerbt, stehen Erben vor der Entscheidung, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. Viele entscheiden sich für einen Immobilienverkauf nach dem Erbe – dieser sollte gut überlegt sein. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie beim Immobilienverkauf nach einem Erbfall beachten sollten, welche Steuern anfallen und wie Sie den Verkauf geschickt abwickeln.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Oft ist der schnelle Verkauf der einzige und sinnvollste Weg, weil eine Aufteilung kompliziert ist und möglichen Streit verursachen kann.
  • Ein wichtiger Schritt zum Verkauf ist ein rechtssicheres Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie.
  • Erben eines Grundstücks sollten überlegen, ob es unverändert verkauft oder aufgeteilt wird. Beim Verkauf ist die steuerliche Spekulationsfrist zu beachten.
  • Wie viel Erbschaftssteuer auf das geerbte Immobilienvermögen zu zahlen ist, hängt unter anderem vom Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse ab.
  • Der Erbschein kostet Geld, aber die Banken und das Grundbuchamt wollen in der Regel amtliche Bescheinigung der Erben sehen.
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Erste Schritte zum Immobilienverkauf bei Erbschaft

Bevor der Immobilienverkauf bei einer Erbschaft möglich ist, sollten der Erbe oder die Erbengemeinschaft einige Aspekte für sich abgeklärt haben. Zunächst stellt sich die Frage, ob die Immobilie nach Abzug aller Kosten oder Belastungen noch einen ausreichenden Wert hat.

Denn wenn die geerbte Immobilie nicht viel wert ist, lohnt sich auch ein Verkauf mit den entsprechenden Kosten nicht. Ist das aber nicht der Fall, und haben sich der Erbe oder die Erbengemeinschaft nach einer sechswöchigen Bedenkzeit dafür entschieden, das Erbe anzutreten, sollte jeder seinen Pflichtteil einfordern. Dazu wird ein Erbschein benötigt, der sowohl beim Amtsgericht als auch über einen Notar beantragt werden kann.

Was kostet der Erbschein?

Für die Ausstellung eines Erbscheins ist das Nachlassgericht zuständig. Dieses richtet sich bei der Gebührenberechnung für den Erbschein nach dem Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG). Dort stehen in § 34 die sogenannten einfachen Wertgebühren (1,0-Gebühr) abhängig vom Nachlasswert (Geschäftswert) in einer Tabelle aufgelistet.

Hier einige Beispiele für typische Fälle:

Wert der Erbschaft Gebühr für den Erbschein
25.000 Euro 115 Euro
80.000 Euro 219 Euro
125.000 Euro 300 Euro
170.000 Euro 381 Euro
260.000 Euro 5355 Euro
350.000 Euro 685 Euro
500.000 Euro 935 Euro
750.000 Euro 1.335 Euro

Danach müssen sich Erben von Immobilienvermögen überlegen: Soll die geerbte Immobilie

  • selbst genutzt,
  • verkauft oder etwa
  • weitervermietet

werden? Oft ist ein Verkauf der einzige Weg, um möglichen Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft über die weitere Nutzung der Immobilie erst gar nicht entstehen zu lassen.

Wertgutachten für den Hausverkauf nach Erbe

Vor allem dann, wenn für das Haus nur sehr wenig oder gar keine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, ist ein Verkauf des geerbten Hauses sinnvoll. Steht dieser Plan fest, so sollte als erstes der Wert der Immobilie ermittelt werden. Denn nicht nur das Finanzamt verlangt eine glaubwürdige Bescheinigung über den Wert des geerbten Immobilienvermögens, auch ein späterer Streit über den tatsächlichen Wert des geerbten Vermögens ist nicht ausgeschlossen. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten eines amtlich bestellten Sachverständigen für die Immobilie ist in diesem Fall die beste Lösung.

Hausverkauf durch Erben oder Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen gemeinschaftlich ein Haus erben, sind sie eine Erbengemeinschaft, die auch zusammen über die weitere Nutzung des Immobilienvermögens entscheiden muss. Aus welchen Personen bzw. Miterben die Gemeinschaft besteht, hängt von der gesetzlichen Erbfolge ab. In vielen Fällen ist das zunächst der Ehepartner zusammen mit den weiteren Verwandten (Kinder).

Großvater sitzt mit seinem Enkel auf der Terasse

Hier einige typische Beispiele für die Zusammensetzung von Erbengemeinschaften:

  • Ehepartner und Kinder
  • Ehepartner, eheliche und nicht eheliche Kinder
  • Ehepartner, gemeinsame Kinder und Kinder aus der 1. Ehe
  • Ehepartner und Eltern
  • Ehepartner, Elternteil und Geschwister
  • Eheliche und nicht eheliche Kinder
  • Kindern der 1. und der 2. Ehe

Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben gemeinschaftlich alle Nachlass-Entscheidungen treffen und durch gemeinsames Handeln ihr Erbe teilen (das heißt Erbauseinandersetzung).

Allerdings ist die Aufteilung eines Immobilienerbes nicht immer unkompliziert. Möglichen Konflikten gehen die Erben am besten aus dem Weg, wenn sie sich als Erbengemeinschaft auf den Verkauf des Hauses einigen. Denn grundsätzlich kann kein einzelner Miterbe selbst über den Verkauf des Hauses entscheiden. Das geerbte Haus oder die Wohnung muss einvernehmlich aufgeteilt werden. Ebenso müssen alle Miterben mit diesem Verfahren einverstanden sein. Es ist also nur eine einstimmige Entscheidung über die weitere Verwendung wie den Verkauf der Immobilie möglich. Mit dem gemeinsamen Verkauf lässt sich danach der erzielte Erlös als Geldbetrag viel besser zu gleichen Teilen an die Erben auszahlen.

Andererseits, wenn kein Verkauf in Frage kommt, weil ein Erbe das erworbene Haus alleine nutzen möchte, muss er alle anderen Erben finanziell entsprechend ihres Erbanteils entschädigen. Auch hierfür ist natürlich ein gerichtsfestes Wertgutachten die beste Grundlage, die zustehenden Anteilsbeträge auszurechnen.

Wohnung verkaufen nach Erbe

Gehört zu einer Erbschaft eine nicht vermietete Wohnung, in der zum Beispiel der Erblasser selbst gewohnt hat, ist es oft besser, diese nach Wohnungsauflösung zu verkaufen. Dafür spricht, dass eine mietfreie Wohnung sich schneller am Markt verkaufen lässt. Sie erzielen in der Regel auch höhere Verkaufspreise als vermietete Wohnungen. Nicht zuletzt sind bei geerbten Wohnungen oft umfassende Modernisierungen notwendig, um die Wohnung anschließend wieder vermietbar zu machen.

Das erfordert nicht selten erhebliche Geldbeträge, die zunächst der Erbe oder die Erbengemeinschaft vorstrecken muss – ob sich eine entsprechend teure Investition nachträglich wirklich lohnt, bleibt fraglich. Andererseits können in diesem Zustand die zukünftigen Besitzer ihre eigenen Ideen und Wünsche hinsichtlich Gestaltung und Ausstattung der Wohnung nach einem Kauf viel besser selbst verwirklichen.

Ein Zimmer mit zwei großen Balkonfenstern

Ist die Wohnung vermietet, spricht zunächst alles dafür, diese so zu belassen und von den laufenden Mieterträgen zu profitieren. Sie sollten dann zumindest die Betriebs- und Verwaltungskosten decken. Natürlich tritt dann der Erbe mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Das bedeutet aber auch, dass sich der Erbe oder die Erbengemeinschaft um die Wohnung kümmern. Dazu gehört auch, die Verwaltung, eventuelle Reparaturen und den Kontakt zum Mieter zu übernehmen.

Grundstück erben und verkaufen: Teilen oder nicht?

Befindet sich im geerbten Vermögen ein Grundstück, wird vieles bis zum Verkauf durch den Erben oder die Erbengemeinschaft ähnlich sein, wie beim Verkauf eines geerbten Hauses oder einer Wohnung. Ist das Grundstück ohne in das Grundbuch eingetragene Belastungen und in einer für den Markt interessanten Größe, spricht nichts dagegen, es entweder als einzelner Erbe oder in Erbengemeinschaft zu verkaufen.

Dabei sollten sich Erben überlegen, wem sie am besten das zum Verkauf stehende Land anbieten wollen. Es stellt sich nach Lage, Größe, Zuschnitt und Erschließungsgrad die Frage, für wen das Grundstück am interessantesten ist: Sind es eher Privatpersonen oder junge Familien, die darauf ihr eigenes Haus bauen wollen. Oder werden vielmehr Bauträger das Grundstück kaufen wollen, weil die Fläche mit größeren Mehrfamilienhäusern lukrativ bebaut werden kann.

Schließlich kann auch eine Teilung des Grundstücks überlegt werden: Der Grund ist dann häufig, dass auf diese Weise bei einer Erbengemeinschaft jeder seinen Erbanteil an der Fläche besser erhalten kann.

Geerbte Immobilie verkaufen – Spekulationssteuer

Bei einem Verkauf eines geerbten Grundstücks mit Gewinn kann es sein, dass neben der Erbschaftssteuer auch noch Spekulationssteuer zu zahlen ist. Wenn zum Beispiel ein Elternteil den Kindern ein Grundstück vererbt, gilt für die Spekulationsfrist beim Grundstücksverkauf der Zeitpunkt, ab dem der betreffende Elternteil das Grundstück selbst gekauft und besessen hat. Sind weniger als 10 Jahre seit dem Erwerb durch den Erblasser (Eltern) vergangen und wurde die Immobilie in den letzten drei Jahren nicht durchgängig selbst bewohnt, fällt Spekulationssteuer an.

Beispielrechnung Spekulationssteuer

Posten Höhe
Verkaufspreis Immobilie 400.000 Euro
Anschaffungspreis – 300.000 Euro
Verkaufskosten (z.B. Reparaturen) – 20.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 80.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40%
Zu zahlende Spekulationssteuer 32.000 Euro

Die tatsächliche Höhe der Spekulationssteuer richtet sich immer nach der Höhe Ihrer Gesamteinkünfte und Ihrer Steuerklasse. Sie kann deshalb entsprechend höher oder niedriger ausfallen.

Die Kosten spielen beim Hausverkauf eine große Rolle

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

Erbschaftssteuer nach Immobilienerbe

Wer eine Immobilie gemeinsam mit Familienangehörigen oder allein erbt, wird es nicht vermeiden können: Schon bald danach meldet sich das Finanzamt und fordert eine Erklärung für die Erbschaftssteuer. Dabei kann natürlich jeder Erbe je nach Verwandtschaftsgrad einen Freibetrag geltend machen. Bis zu dessen Höhe ist das angetretene Erbe steuerfrei. Außerdem gehört jeder Erbe einer Steuerklasse an. Für diese gibt es entsprechende Steuersätze bezogen auf den geerbten Vermögensanteil, soweit er den Freibetrag übersteigt.

Diese Steuerklassen gibt es:

  • Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Kinder der Kinder und Stiefkinder, Eltern und Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten
  • Steuerklasse III: alle übrigen Erben

Steuerliche Freibeträge für die Erbschaftssteuer

Wer? Freibetrag
Ehegatten und Lebenspartner 500.000 Euro
Kinder 400.000 Euro
Enkel 200.000 Euro
Eltern und Großeltern 100.000 Euro
alle sonstigen Erben 20.000 Euro

Wie viel Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer wird fällig?

Die danach fällige Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ergibt sich je nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (Erbe oder Schenkung) aus dieser Tabelle:

Wert des Erbes Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 € 7 % 15 % 30 %
bis 300.000 € 11 % 20 % 30 %
bis 600.000 € 15 % 25 % 30 %
bis 6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
bis 13.000.000 € 23 % 35 % 50 %
bis 26.000.000 € 27 % 40 % 50 %
ab 26.000.000 € 30 % 43 % 50 %

Auch für den Hausrat erkennt das Finanzamt folgende Freibeträge an:

  • für Personen der Steuerklasse I: 41.000 Euro sowie
  • für persönliche Güter: 2.000 Euro

Letzterer gilt auch für Personen anderer Steuerklassen.

Die Höhe der Erbschaftssteuer beim Erbe von Immobilien richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbes. Für diese Regelung gibt es jedoch Ausnahmen, die Ehe- und Lebenspartner sowie Kinder des Verstorbenen betreffen.

Wann muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden?

Keine Erbschaftssteuer muss gezahlt werden, wenn:

  • Die Immobilie, die der Verstorbene selbst bewohnt hat, an den Ehepartner, den Lebenspartner oder ein Kind vererbt wird und der Erbe die Immobilie noch weitere zehn Jahre bewohnt.
  • Die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt.

Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 20 Euro
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung keine
Wohngeldabrechnung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung keine
Wirtschaftsplan Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung keine
Rücklagenübersicht Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung keine
Teilungserklärung Grundbuchamt Je nach Immobilienwert
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Abschrift
Energieausweis Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung keine

Nach dem erfolgreichen Verkauf sind diese zusätzlichen Dokumente für den Käufer wichtig:

  • Versicherungsurkunden für das Haus
  • Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
  • Garantieurkunden
  • Wartungsverträge
  • Aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
  • Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
  • Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen

Geerbtes Haus mit Makler verkaufen

Ein Makler kann Sie beim Hausverkauf unterstützen

Erbangelegenheiten sind häufig recht emotional und können unter Umständen zu Streit führen. Aus diesem Grund lohnt es sich, einen neutralen Immobilienmakler zu engagieren, der diese Angelegenheiten neutral und professionell abwickelt. Einige Makler sind auf den Verkauf geerbter Immobilien spezialisiert und kennen sich mit den entsprechenden gesetzlichen Regelungen sehr gut aus.

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