Haben Sie eine Einliegerwohnung, die Sie selbst nicht benötigen, ist das Verkaufen eine interessante Option. Worauf Sie beim Verkauf einer Einliegerwohnung achten sollten, welche Unterlagen nötig sind und ob ein Makler lohnenswert ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Einliegerwohnung kann unter Umständen verkauft werden, wenn sie selbst nicht mehr für die Eigennutzung benötigt wird und Mieteinnahmen nicht notwendig sind.
  • Eine solche Wohnung muss als eigenständig gelten, weswegen für den Verkauf der Einliegerwohnung eine Abgeschlossenheitserklärung notwendig ist.
  • Ein Makler hilft gerne bei dem Verkauf der Einliegerwohnung, gibt wertvolle Hinweise und Tipps und kümmert sich um Besichtigungstermine. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

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Was genau zeichnet eine Einliegerwohnung aus?

Eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus unterscheidet sich hauptsächlich hinsichtlich der Wertigkeit und der Größe von den „normalen“ Wohnungen in einem Zwei- beziehungsweise Mehrfamilienhaus. Sie ist typischerweise kleiner als die Hauptwohnung, sodass solch eine Wohnung aufgrund der Größe gerne von alleinstehenden oder zwei Personen bezogen wird. Ein direkter Zugang vom Außenbereich ist meistens nicht vorhanden, sodass Sie nur über ein gemeinsam genutztes Treppenhaus, den Hausflur oder eine ähnliche Variante Zutritt bekommen. Wichtig ist, dass die Einliegerwohnung komplett unabhängig und voll funktionstüchtig als eigenständige Wohnung funktioniert. In eine Einliegerwohnung gehören:

  • Separate sanitäre Anlagen mit Dusche und WC

  • Eigener Eingang zur Wohnung

  • Feste Kochmöglichkeit

Im Prinzip ist in jeder Etage eines Hauses eine Einliegerwohnung möglich. Auch im Dachgeschoss oder im Keller ist eine Wohnung dieser Art denkbar.

Welche Voraussetzungen müssen zum Verkauf einer Einliegerwohnung erfüllt sein?

Eine Einliegerwohnung kann nur unter bestimmten Voraussetzungen, also dem Vorhandensein einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, zum Kauf angeboten werden. Nur mit dem Bescheid ist ein Grundbucheintrag möglich, sodass die Wohnung eigenständig verkauft werden kann.

Diese Bescheinigung gibt es unter der Einhaltung bestimmter Vorgaben und Auflagen. Zu den Auflagen gehören unter anderem der separate Eingang. Auch der Schallschutz der Innenwände ist relevant. Durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde wird die benötigte Bescheinigung ausgestellt.

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Tipp

Sie könnten auch einen öffentlich anerkannten Sachverständigen beauftragen, ein solches Schriftstück für die Abgeschlossenheit der Wohnung anzufertigen. Es muss nicht zwingend eine Person der bauaufsichtlichen Behörde sein.

Welche Unterlagen sind für die Abgeschlossenheitserklärung notwendig?

Einige Unterlagen müssen Sie vorlegen, um eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Hierzu gehören:

  • Aktueller Grundbuchauszug

  • Antrag (formlos reicht)

  • Lageplan der betreffenden Gebäude

  • Aufteilungsplan (für rund 40 Euro erhältlich)

Die Abgeschlossenheitserklärung ist mit Kosten verbunden, die von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen. Mit Kosten zwischen 29 und 160 Euro müssen Sie rechnen.

Wann ist es sinnvoll, die Einliegerwohnung zu verkaufen?

Ob es sinnvoll ist, eine Einliegerwohnung zu verkaufen, hängt von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise der persönlichen Situation oder steuerlichen Aspekte ab. Unter folgenden Umständen ist es sinnvoll, sich dazu zu entscheiden, die Einliegerwohnung zu verkaufen:

  • Wenn die Kinder oder Enkelkinder keinen Bedarf an der Wohnung haben

  • Sie selbst den Wohnraum nicht mehr benötigen

  • Auch in der Zukunft kein Bedarf an der Wohnung besteht

  • Sie keine zusätzlichen Einnahmequellen wie Miete benötigen

Sie sollten die verschiedenen Punkte beleuchten und an die Zukunft denken, bevor Sie die Einliegerwohnung verkaufen. Vielleicht könnten Sie die Wohnung im Alter doch einmal gebrauchen, um beispielsweise einer Pflegekraft eine Unterkunft zur Verfügung zu stellen.

Das Wichtigste zum Hausverkauf in 2 Minuten

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Welche steuerlichen Aspekte gibt es bei dem Verkauf der Einliegerwohnung zu beachten?

Steuerliche Aspekte sind für den richtigen Zeitpunkt des Verkaufs wichtig. Es gibt eine Spekulationsfrist, die Sie beachten sollten. Verkaufen Sie die Einliegerwohnung, die Sie nicht selbst genutzt haben, kann eine Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn anfallen. Diese Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn Sie die Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Erwerb verkaufen. Sinnvoll wäre es, den Zeitraum abzuwarten, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Diese Steuer kann ziemlich hoch ausfallen, da der Gewinn von einem theoretischen Anschaffungspreis abhängt. Zunächst wird ein genauer Anteil der Einliegerwohnung an der gesamten Immobiliengröße ermittelt. Danach wird ein fiktiver Kaufpreis ermittelt, der in Relation mit dem Verkaufspreis gesetzt wird. Daraus ergibt sich der Gewinn. Hier ein kleines Beispiel:

Einliegerwohnung Verkaufspreis 200.000 Euro
Anschaffungspreis der kompletten Immobilie 300.000 Euro
Flächenanteil der Wohnung zur kompletten Immobilie 30%
Einliegerwohnung theoretischer Anschaffungspreis 90.000 Euro
Gewinn, der zu versteuern ist 110.000 Euro
Steuersatz 40%
Ermittelte Spekulationssteuer 44.000 Euro

Benötige ich für den Verkauf der Einliegerwohnung einen Makler?

Sobald die Formalitäten wie beispielsweise die Abgeschlossenheitsbescheinigung erledigt sind, ist es möglich, die Einliegerwohnung an andere Leute zu verkaufen. Der Verkauf ist sowohl mit als auch ohne Makler möglich. Möchten Sie sich die Zeit sparen, setzen Sie sich mit einem Vermittler in Verbindung. Ein professioneller Immobilienmakler ist Ihr Ansprechpartner hinsichtlich rechtlicher Belange, erstellt verkaufsfördernde Beschreibungen und kümmert sich um Besichtigungstermine. Hinsichtlich der Wertermittlung ist der Immobilienvermittler ebenfalls ein guter Partner.


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