Einfamilienhaus verkaufen 2019-05-28T14:23:19+00:00

Einfamilienhaus verkaufen

Es gibt zahlreiche Gründe für den Verkauf eines Einfamilienhauses: Sei es ein Umzug aus beruflichen Gründen, die familiäre Vergrößerung oder eine Scheidung – der Entschluss zieht eine Menge Fragen nach sich. Im folgenden Artikel bekommen Sie wertvolle Tipps, um Ihr Einfamilienhaus erfolgreich zu verkaufen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Verkaufspreis ist stark von der Marktlage abhängig und kann vom Kaufpreis abweichen. Eine realistische Einschätzung kann Ihnen ein Makler geben.
  • Relevante Unterlagen wie Grundbuchauszüge oder der Energieausweis müssen rechtzeitig vorliegen, um zeitliche Verzögerungen zu verhindern.
  • Eine gezielte Käufersuche erspart Ihnen den „Besichtigungstourismus“. Legen Sie daher vorab fest, an welche Zielgruppe Sie verkaufen möchten.
  • Der erfolgreiche Verkauf hängt immer von einer guten Vorbereitung ab – beschaffen Sie Unterlagen daher bereits mehrere Monate vorher.
  • Eigentümer müssen Interessenten von der Immobilie begeistern. Die Besichtigung sollte deshalb besonders ernst genommen werden und gegebenenfalls mit einem Makler durchgeführt werden, der die Vorzüge des Objektes hervorhebt.

Immobilienwert beim Verkauf von Einfamilienhäusern ermitteln

Für einen schnellen und finanziell erfolgreichen Verkauf eines Einfamilienhauses ist ein wohlüberlegter Angebotspreis entscheidend. Hier gilt leider nicht immer der Grundsatz Kaufpreis = Verkaufspreis. Der Preis einer Immobilie ist stark den Marktbedingungen und damit einhergehenden Schwankungen unterworfen.

Auch die Lage, der Zustand und die Ausstattung spielen eine entscheidende Rolle bei der Preisermittlung. Durchgeführte Renovierungen und eine gute Energieeffizienz steigern den Wert, wohingegen etwaige Mängel Einbußen bedeuten können. Wollen Sie ganz sicher gehen, lohnt sich eine schnelle und komfortable Immobilienbewertung online.

Hauswert herausfinden

Diese gibt Ihnen einen guten Richtwert zur Festsetzung des Angebotspreises und berücksichtigt die wichtigsten individuellen Merkmale des Objekts. Muss die Bewertung juristisch Bestand haben (wie beispielsweise bei einer Scheidung), müssen Sie ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen in Auftrag geben. Der Preis für ein solches Gutachten richtet sich nach dem Wert der Immobilie und kann unter Umständen mehrere Tausend Euro betragen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Einfamilienhauses?

Unvollständige Unterlagen sorgen für eine unnötige Verzögerung des Verkaufs. Kümmern Sie sich deshalb rechtzeitig um die Zusammenstellung der notwendigen Papiere – gegebenenfalls kann ein Makler Sie dabei unterstützen.

UnterlagenBezugsortKosten
GrundbuchauszugGrundbuchamt10 Euro (unbeglaubigt), 20 Euro (beglaubigt)
Lageplan mit FlurkartenauszugKatasteramtJe nach Größe 15 bis 60 Euro
Baupläne und BaubeschreibungBauordnungsamtFalls verloren oder nie ausgestellt: Kosten für eine Kopie richten sich nach Gebührenordnung des Landes
Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter RaumBauordnungsamt160 bis 250 Euro bei Neuberechnung
Auszug BaulastenverzeichnisVermessungs- und Katasteramt15 bis 50 Euro, abhängig von der Verwaltungsgebührenordnung des Landes
EnergieausweisZugelassene Aussteller80 bis 500 Euro

Die Gebühren und Orte der Antragstellung für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfall wenden Sie sich am besten an das Bürgerbüro Ihrer Stadt, das Sie an entsprechende Stellen verweisen kann.

Zusätzliche Unterlagen für Anzeigen und Exposés:

  • Fotos der Immobilie (innen und außen)
  • Grundrisse, Schnitte und Ansichten
  • Immobilienbewertung oder qualifiziertes Wertgutachten

Nach dem erfolgreichen Verkauf sind außerdem folgende Unterlagen für den Käufer wichtig:

  • Versicherungsurkunden für das Haus
  • Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
  • Garantieurkunden
  • Wartungsverträge
  • Aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
  • Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
  • Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen

Den richtigen Käufer finden und Einfamilienhaus verkaufen

Bereits mit der Anzeige definieren Sie Ihre gewünschte Zielgruppe, die natürlich je nach Objekt unterschiedlich ausfällt. Beschreiben Sie Ihre Immobilie möglichst genau, um „Besichtigungstourismus“ zu vermeiden und gezielt die Personen anzusprechen, die tatsächlich Interesse am Objekt haben. Haben Sie einen Makler beauftragt, wird dieser im Vorfeld bereits eine Selektion der Interessenten vornehmen – alternativ können Sie telefonische Vorgespräche nutzen, um geeignete Käufer herauszufiltern.

Klären Sie außerdem, ob die Käufer tatsächlich über genügend Kapital verfügen und eine Finanzierungsbestätigung vorlegen können. Um unnötigen Ärger zu vermeiden, sollte dieser Nachweis unbedingt überprüft werden. Ein Makler wird Ihnen bei diesen Formalitäten gerne weiterhelfen.

So verkaufen Sie erfolgreich ein Einfamilienhaus

Je professioneller die Vorbereitungen, desto erfolgreicher der Verkauf. Nehmen Sie sich daher – wenn möglich ­– ausreichend Zeit für den Verkauf Ihrer Immobilie. Einfamilienhäuser verkaufen sich durchschnittlich innerhalb von sechs bis neun Monaten.

Liegt das Objekt in einer sehr begehrten Gegend, kann der Verkauf deutlich schneller gehen, ist die Marktlage schlecht, dauert es entsprechend länger. Neue und bezugsfertige Objekte verkaufen sich erfahrungsgemäß leichter als solche, die noch aufwendige Renovierungsarbeiten erfordern. Hier kann es sich lohnen, vor dem Verkauf noch einmal über eine Modernisierung nachzudenken.

Leiter Renovierung

Insbesondere eine energetische Sanierung der Immobilie kann eine enorme Wertsteigerung erzielen.

Besonders wichtig ist die gezielte Vermarktung der Immobilie. Auch hier kann ein Makler Ihnen zur Seite stehen. Dieser kennt die aktuelle Marktlage und weiß, welche Maßnahmen die Aufmerksamkeit der Interessenten wecken. Zudem weiß er genau, welche Zielgruppe angesprochen werden soll und kann die Vermarktung genau darauf ausrichten. Im Fall eines Einfamilienhauses handelt es sich in der Regel um junge Familien mit einem oder zwei Kindern, die eine räumliche Vergrößerung anstreben.

Einfamilienhaus verkaufen: die Besichtigung

Möchten Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen, müssen Sie die potenziellen Käufer von Ihrer Immobilie begeistern. Bereiten Sie die Hausbesichtigung möglichst gut vor. Während der Besichtigung sollten Sie alle offenen Fragen der Interessenten beantworten können und einen professionellen Eindruck vermitteln.

Besichtigung Grundriss

Zur Sicherheit können Sie sich vorher Notizen zu den Eckdaten der Immobilie machen und relevante Unterlagen zur Einsicht bereitlegen. Auf jeden Fall sollten Sie Fragen zur Bausubstanz, zu möglichen Umbauarbeiten sowie zu den Heizungen und Fenstern (Alter/Zustand) beantworten können. Nicht zu vergessen sind auch Angaben zur Infrastruktur, Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten.

Bleiben Sie außerdem immer ehrlich. Gibt es Mängel, nennen Sie diese unbedingt. Sollten sich nach dem Verkauf Mängel zeigen, die Ihnen bekannt waren, können die Käufer sonst sogar vom Vertrag zurücktreten.

Checkliste für den Verkauf eines Einfamilienhauses

  • Entscheidung: Verkauf mit oder ohne Makler?
  • Termin mit Makler vereinbaren
  • Unterlagen vorbereiten/beantragen
  • Wertermittlung (online) durchführen
  • Angebotspreis festlegen
  • Professionelle Fotos der Immobilie anfertigen
  • Aussagekräftiges Exposé erstellen
  • Anzeige schalten
  • Anfragen potenzieller Käufer annehmen und betreuen
  • Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen
  • Bei erfolgreichem Verkauf: Finanzierungsbestätigung der Käufer einholen
  • Detailliertes Übergabeprotokoll erstellen
  • Notartermin vereinbaren und notariellen Kaufvertrag abschließen

Wann fällt Spekulationssteuer beim Hausverkauf an?

Beim privaten Verkauf von Wirtschaftsgütern wird eine Besteuerung des Gewinns fällig. Die sogenannte Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie unter zehn Jahren beträgt. Auch wenn Sie das Haus in den vergangenen drei Jahren nicht durchgängig selbst bewohnt haben, werden Sie zur Zahlung von Spekulationssteuer verpflichtet.

Hier wird der genaue Anteil der Einliegerwohnung an der Gesamtgröße berechnet, sodass der fiktive Kaufpreis mit dem Verkaufspreis in Relation gesetzt werden kann, um den Gewinn zu ermitteln.

Taschenrechner

Beispielrechnung für die Spekulationssteuer bei Einfamilienhäusern

PostenHöhe
Verkaufspreis Immobilie300.000 Euro
Verkaufskosten (z.B. Reparaturen)– 10.000 Euro
Anschaffungskosten-250.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn40.000 Euro
Persönlicher Steuersatz40%
Zu zahlende Spekulationssteuer16.000 Euro

Die tatsächliche Höhe der Spekulationssteuer ist immer von Ihrem individuellen Steuersatz abhängig und kann entsprechend niedriger oder höher ausfallen.

Berechnung

Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…

Einfamilienhaus mit Makler verkaufen

Möchten Sie das Einfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen? Ein privater Verkauf kann Vorteile bringen, birgt aber ohne Kenntnis des Immobilienmarktes einige Tücken. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der Verkauf eines Einfamilienhauses mit einem Makler eine deutliche Vereinfachung des Prozesses bedeutet.

Vorteile privater VerkaufVorteile Verkauf mit Makler
Maklerprovision entfälltVerkäufer sparen Zeit und Mühe
Eigenverantwortliches HandelnMakler kennt den Markt und stellt seine Expertise zur Verfügung
Ggf. mehr potenzielle AnfragenKaufinteressenten werden professionell betreut
Entfallene Maklerprovision kann als Verhandlungsspielraum dienenChance eines raschen Verkaufserfolgs steigt
Professionelle Makler

Ein Haus privat verkaufen sollte nur, wer über den gesamten Verkaufsprozess hinweg ausreichend Zeit aufbringen kann. Außerdem sollten Sie sicher in bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten sein, sowie ein überzeugendes Exposé inklusive professioneller Fotos erstellen können. Sind Sie unsicher in solchen Dingen, bietet sich auf jeden Fall die Beauftragung eines Profis an, der sich mit dem Verkauf von Einfamilienhäusern auskennt.

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