Grundstück bebauen und verkaufen 2019-05-28T13:09:44+02:00

Bebautes Grundstück verkaufen

Immer wieder werden Grundstücke angeboten, die unerschlossen gekauft, dann bebaut und nach familiären oder beruflichen Umbrüchen wieder verkauft werden sollen. Oft stehen auch nach Erbschaften bebaute Grundstücke wieder zum Verkauf. Welche Besonderheiten gerade bei bebauten Grundstücken für einen erfolgreichen Verkauf zu beachten sind, erklären wir hier. Dazu gehören Details zur Wertermittlung, passenden Zielgruppe und den benötigten Unterlagen.

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Das Wichtigste in Kürze:

  • Gerade bei einem bebauten Grundstück sind Lage, Schnitt, Gebäude und dessen baulicher Zustand für den Verkauf besonders wichtig. Diese Faktoren entscheiden maßgeblich über den Wert des Grundstücks.
  • Die Bewertung eines bebauten Grundstücks ist nicht immer einfach. Ein qualifiziertes Wertgutachten hilft, den optimalen Verkaufspreis zu finden.
  • Als mögliche Käufer von bebauten Grundstücken kommen insbesondere Interessenten infrage, die sich Erschließungskosten ersparen oder den eigenen Aufwand beim Eigenheimbau vermeiden wollen.

Wer will Grundstücke bebauen und verkaufen?

Wer ein früher unbebautes Grundstück gekauft und später selbst bebaut hat, muss sicherlich gute Gründe haben, warum er beides wieder verkaufen möchte. Entweder hat sich die berufliche oder die familiäre Situation geändert. Ein Wechsel des Arbeitsplatzes oder der Lebensphase ist dann der ausschlaggebende Faktor, warum ein selbst gekauftes und bebautes Grundstück wieder verkauft werden soll. In vielen Fällen sind es aber auch Erben, die ein zuvor von den Eltern bewohntes Grundstück mit einem älteren Wohnhaus verkaufen wollen. Sie tun es meistens aus steuerlichen oder wirtschaftlichen Gründen.

In jedem Fall sollen bei einem Verkauf des bebauten Grundstücks die investierten Mittel mindestens wieder zurückfließen. Zudem sind die bebauten Grundstücke je nach Lage wertvolles Bauland und vor der Bebauung mit einigem finanziellen Aufwand erschlossen worden. Ist die Immobilie über die Jahre immer wieder renoviert und das Grundstück anspruchsvoll gestaltet worden, sollte die Wertsteigerung auch über den Verkaufspreis wieder zurückbezahlt werden. Daher ist eine professionelle Wertermittlung des bebauten Grundstücks zusammen mit der Immobilie eine wichtige Grundlage, den optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

Stichwort: Baugrundstück vs. bebautes Grundstück

Auf einem bereits fertig erschlossenen Grundstück sind bereits Gebäude errichtet worden, oder es kann noch bebaut werden. Diese Grundstücksfläche wird dann als Baugrundstück bezeichnet. Für die Vermarktung stellen sich besonders diese Fragen: Wie alt sind das Gebäude und der bauliche Zustand? Oder wie ist das Grundstück zusammen mit dem Gebäude weiter nutzbar? Lässt das Grundstück noch genügend Fläche für Anbauten oder eine Grundstücksaufteilung zu? Diese oder ähnliche Fragen können den Wert des vorhandenen Baugrundstücks zum Teil noch erheblich beeinflussen – positiv wie negativ.

Wertermittlung – das A und O

Der Wert eines bebauten Grundstücks, das wieder verkauft werden soll, wird unter anderem von diesen Faktoren stark beeinflusst:

  • Grundstücksgröße und -form
  • Alter des Gebäudes
  • Substanz: Reparaturen sowie Instandsetzungen
  • Bebauung: Art und Maß wie Grundflächen- (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)
  • verbleibende bebaubare Fläche
  • vorhandene Bebauungsvorschriften
  • Grad der Erschließung
  • Lage in Bezug auf Nachbarschaft, Infrastruktur oder (Nah-)Versorgung
  • Grundstücks-Bepflanzung
  • Boden- und Oberflächeneigenschaften
  • vorhandene Denkmalschutzauflagen
  • mögliche Altlasten

Da auch die Bewertung eines bebauten Grundstücks, das als Bauland mit bestehenden Gebäuden zum Verkauf steht, nicht einfach ist, sollte am besten ein qualifizierter Sachverständiger beauftragt werden. Insbesondere Erbengemeinschaften haben dadurch am Ende ein gerichtsfestes Gutachten und eine gute Verkaufsgrundlage in der Hand.

Wie viel kostet ein Gutachter?

Möchten Sie als Verkäufer ein Wertgutachten Ihrer Immobilien erstellen lassen, sollten Sie die Kosten nicht unterschätzen. Wie hoch diese ausfallen, hängt dabei vom Wert der Immobilie, aber auch vom Aufwand der Begutachtung ab. Hinzu kommt, dass Sachverständige ihre Honorare frei aushandeln können.

Für ein bebautes Grundstück mit einem Gesamtwert von 300.000 Euro können zwischen 1.000 und 1.800 Euro für das Gutachten anfallen. Wollen Sie einen möglichst günstigen Gutachter finden, empfiehlt es sich, mehrere Kostenvoranschläge einzuholen. Auch ein Makler kann Sie bei der Suche nach einem Sachverständigen unterstützen.

Wer sind die Käufer?

Als Käufer von bebauten Grundstücken kommen in erster Linie Interessenten infrage, die sich teure Erschließungskosten oder den Aufwand einer eigenen Bebauung ersparen wollen. Wer als Verkäufer zuvor ein Grundstück gekauft und es bebaut hat, wird den dafür teilweise immensen Aufwand mit Zeit und Geld bestätigen können. Und nicht selten entsprechen Grundstück und Gebäude zusammen genau dem, was ein potenzieller Käufer gerade auf dem Immobilienmarkt sucht. Allerdings schränkt die vorhandene Bebauung die Zahl der Kaufinteressenten ein. Zumal dann, wenn die vorhandenen Gebäude auf dem Grundstück schon älter sind und bedarfsgerechte Umbauten oder Renovierungen vom neuen Käufer zu machen sind. Um so wichtiger ist, wenn das bebaute Grundstück vor allem mit einer guten Lage sowie dem passenden Flächenschnitt punkten kann.

Makler: Hilfe mit Erfahrung

Gerade weil bebaute Grundstücke mit den vorhandenen Bauten je nach Zustand und Lage nicht immer leicht zu vermarkten sind, empfiehlt sich für den Verkäufer die professionelle Unterstützung durch einen erfahrenen Makler. Je mehr bebaute Grundstücke dieser bereits verkauft hat, um so höher ist natürlich auch die Erfahrung bei der Vermarktung. So kann auch ein zuvor gekauftes und bebautes Grundstück schneller an den richtigen Käufer vermittelt werden.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Wer ein bebautes Grundstück verkaufen will, sollte rechtzeitig zum Verkauf die dafür nötigen Unterlagen zusammenstellen. Hier unsere Übersicht, was mindestens gebraucht wird, wo die Unterlagen besorgt werden können und wie hoch die möglichen Kosten sind:

Unterlagen Wo zu beantragen Kosten
Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Außen- oder Luftbildaufnahmen vom Grundstück, Liegenschaftskarte Gemeinde bzw. Bauamt Je nach Gemeinde sollten die Gebühren vor Ort erfragt werden; teilweise können die Unterlagen online heruntergeladen oder eingesehen werden
Grundbuchauszug (aktuell) Grundbuchamt 20 Euro, amtlich beglaubigt
Baulasten Bauaufsichtsbehörde 50 bis 250 Euro, je nach Baulast
Altlasten (-verzeichnis) Gemeinde als einfache Anfrage kostenlos
Grundsteuerbescheid Finanzamt kostenlos

Spekulationssteuer beachten

Auch beim Verkauf von bebauten Grundstücken kann eine sogenannte Spekulationssteuer fällig werden. Voraussetzung ist, dass das bebaute Grundstück mit Gewinn innerhalb der steuerlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft worden ist. Außerdem muss es sich um ein Grundstück mit Gebäuden handeln, die innerhalb der Frist vermietet worden sind. Das vermietete Haus oder die vorhandenen Wohnungen dienten also nicht der langfristigen eigenen Nutzung. Dann ist der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf über der 600-Euro-Freigrenze mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern.

Berechnungsbeispiel

Verkaufspreis des Grundstücks mit Gebäuden 385.000,00 Euro
Ursprünglicher Kaufpreis und Herstellungskosten (Gebäude) 325.000,00 Euro
Anschaffungsnebenkosten (u.a. Notar) 2.500,00 Euro
= Gewinn 57.500,00 Euro
Veräußerungskosten (u.a. Notar) 2.680,00 Euro
= Spekulationsgewinn 54.820,00 Euro
zu versteuern mit persönlichem Steuersatz 42% 23.024,40 Euro

Für die Berechnung der steuerlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt das Datum der jeweiligen notariellen Beurkundung der Verträge.

Aber: Ist dagegen das Grundstück mit den Gebäuden langfristig selber genutzt worden oder findet der Verkauf nach der 10-Jahres-Frist statt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Eine langfristige Eigennutzung ist dann gegeben, wenn das Grundstück und die Wohnung mindestens drei Jahre vor dem Verkauf selbst genutzt worden sind. Dabei wird ein angebrochenes Jahr als volles Kalenderjahr mitgezählt.

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