Altes Haus verkaufen
Ob einstige Liebhaberinvestition oder Erbstück: Wer ein altes Haus verkaufen möchte, muss einiges beachten. Die besten Tipps zur Steigerung der Verkaufschancen und was Sie sonst noch beachten müssen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
Das Wichtigste in Kürze:
- Welche Vorzüge hat das Haus? Nutzen Sie Jahreszeiten und Wetter, um das Objekt auf Verkaufsbildern ansprechend in Szene zu setzen.
- Mit welchen Kleinigkeiten können die Verkaufschancen gesteigert werden? Bereits ein neuer Anstrich, frisch gemähter Rasen oder Kleinreparaturen können den Wert des Hauses steigern und die Immobilie interessanter machen.
- Welche Mängel gibt es? Es bringt nichts, potenziellen Käufern Mängel wissentlich zu verschweigen – im Zweifelsfall wird der Kaufvertrag dadurch sogar hinfällig.
Alte Häuser verkaufen: Den Charme der Vergangenheit bestmöglich präsentieren
Der Vorteil eines alten Hauses liegt auf der Hand: Der individuelle Charme eines klassischen Altbaus, einer Immobilie aus Gründerzeiten oder eines Fachwerkhauses ist etwas ganz Besonderes.
Zeitpunkt für den Verkauf eines alten Hauses
Alte Einfamilienhäuser verfügen oftmals über schöne Gärten mit großen Bäumen und toller Bepflanzung. Um diesen Umstand auszunutzen, sollten Sie Ihr altes Haus wenn möglich nicht im trüben Herbst zum Verkauf anbieten. Eine etwas in die Jahre gekommene Fassade wirkt in Kombination mit grauem Wetter und nassem Laub nicht gerade verkaufsfördernd. Wenn Ihr Haus jedoch von grüner Wiese und Bäumen in voller Pracht umrahmt wird, verbessert dies den Gesamteindruck enorm.
Gibt es den perfekten Zeitpunkt für den Verkauf meiner Immobilie? Auch wenn sich pauschal kein idealer Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf festlegen lässt, haben Sie dennoch zahlreiche Möglichkeiten, Ihren Immobilienverkauf positiv zu beeinflussen. Weiterlesen…
Verschönerungen und Reparaturen vor Verkauf der alten Immobilie
Neben dem richtigen Timing ist natürlich vor allem der Zustand des Hauses entscheidend dafür, ob sich ein Käufer finden lässt oder nicht. Niemand erwartet bei einem alten Haus, dass alles auf dem neuesten Stand ist – doch kleinere Verschönerungen und Reparaturen können wahre Wunder bewirken.
- Räumen Sie das Haus auf und reinigen Sie es gründlich. So wirkt es heller, größer und übersichtlicher, und Interessenten können bei Besichtigungen ihrer Fantasie freien Lauf lassen.
- Bringen Sie den Garten auf Vordermann. Denn auch bei bestem Wetter arbeitet ein ungepflegter Garten gegen Sie. Bereits Kleinigkeiten wie Unkrautzupfen oder Rasenmähen lassen die Umgebung deutlich besser aussehen.
- Streichen Sie die Innenwände. Gerade wenn das Haus leer ist, können Sie mit weißen Wänden einen tollen Effekt erzielen: Das Haus wirkt von innen wie neu und gleichzeitig größer und heller.
- Führen Sie Kleinreparaturen durch. Kaputte Fensterscheiben, defekte Außenbeleuchtung oder klemmende Türen lassen sich schnell und verhältnismäßig kostengünstig reparieren. Eine Investition von 2000 Euro rentiert sich, wenn Sie dadurch den Verkaufspreis um 4000 Euro erhöhen können.
Bausubstanz prüfen und Mängel ehrlich kommunizieren
Gerade bei einem alten Haus werden sich potenzielle Käufer besonders für die inneren Werte interessieren. Kommen Sie den Interessenten entgegen und lassen Sie ein offizielles Baugutachten erstellen. So wird auf einen Blick ersichtlich, in welchem Zustand sich das Objekt befindet und mit welchen Renovierungs- und Sanierungsarbeiten der Käufer in naher oder ferner Zukunft rechnen muss.
Natürlich scheint es in diesem Zusammenhang reizvoll, den ein oder anderen kleineren Makel am Haus zu verschweigen, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen und schneller einen Käufer zu finden. Doch diese Taktik kann sich als Eigentor herausstellen. Denn wenn Sie wissentlich Mängel verschweigen, kann der neue Eigentümer vom Kaufvertrag zurücktreten – und Sie stehen wieder ganz am Anfang. Ehrlichkeit ist hier der beste Weg – auch wenn Sie dadurch eventuell einen geringeren Erlös erzielen.
Mit einem Makler ein altes Haus erfolgreich verkaufen
Wenn Ihr altes Haus in einer attraktiven Gegend liegt, werden Sie dank der hohen Nachfrage auch für ein Objekt, das sich nicht im Top-Zustand befindet zu einem akzeptablen Preis schnell einen Käufer finden.
Wenn Sie nicht von Ihrem kaufmännischen Geschick überzeugt sind, können Sie einen Makler engagieren. Einige Makler sind auf den Verkauf von älteren Immobilien spezialisiert und können Ihnen so dabei helfen, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Die anfallende Provision wird so im Idealfall durch den höher ausfallenden Erlös abgedeckt. Der Makler kann Ihnen auch dabei helfen, alle für den Verkauf benötigten Unterlagen zusammenzustellen.
Unterlagen für den Hausverkauf
| Dokument | Bezugsquelle | Kosten |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | 10 Euro |
| Lageplan mit Flurkartenauszug | Katasteramt | 10 bis 60 Euro |
| Baupläne | Bauordnungsamt und Artchitekt | – |
| Baulastenverzeichnisauszug | Vermessungs- und Katasteramt | Je nach Gebührenverordnung der Gemeinde |
| Energieausweis | Zulässiger Aussteller | Zwischen 50 und 500 Euro |
Denkmalschutz bei alten Häusern
Wer ein besonders altes Haus erbt oder geschenkt bekommt, sollte dringend prüfen, ob das Objekt unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall ist es für den neuen Eigentümer um einiges schwieriger, Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Denn bei denkmalgeschützten Gebäuden sind generell alle Maßnahmen, die das Erscheinungsbild oder die Substanz des Objekts verändern, genehmigungspflichtig.
Dazu gehören zum Beispiel:
- Abriss und Entkernung
- Einbau und Anbau von Treppen oder Aufzügen
- Neuer Putz und Neuanstrich
- Reparatur und Erneuerung von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen und Dacheindeckungen
- Energetische Sanierung
- Statische Eingriffe wie Dachgeschossausbau und Fachwerkreparatur
- Neubauten in der Umgebung des Baudenkmals
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Vom möglichen Denkmalschutz abgesehen, gelten beim Verkauf eines alten Hauses grundsätzlich die gleichen Regeln wie beim Handel mit neueren Immobilien:
- Der richtige Preis ist wichtig. Lassen Sie den Wert Ihres Hauses von einem Experten schätzen.
- Beachten Sie die Fristen rund um die Spekulationssteuer. Wenn zwischen Erwerb des Hauses und dessen Verkauf weniger als 10 Jahre liegen oder die Immobilie in den letzten zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt wurde, können auf den Gewinn schnell einige Tausend Euro Steuer anfallen.
Ob Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie Steuern zahlen müssen, ist von folgenden Dingen abhängig:
- die Höhe des Veräußerungsgewinns
- der Zeitraum zwischen Kauf- und Verkauf der Immobilie
- die Art der Nutzung der Immobilie.
Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:
- Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
- Sie haben in den letzten fünf Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft.
- Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre.
- Sie haben die Immobilie die letzten 3 Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe dieser Spekulationssteuer richtet sich dabei nach der individuellen Steuerklasse des Verkäufers.
| Posten | Höhe |
|---|---|
| Ursprünglicher Kaufpreis | 90.000 Euro |
| Verkaufspreis | 100.000 Euro |
| Gewinn | 10.000 Euro |
| Persönlicher Steuersatz | 40% |
| Zu zahlende Spekulationssteuer | 4.000 Euro |
Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…
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