Immobilienverkauf
Ein Immobilienverkauf ist komplex und es gibt gerade zu Beginn viele Fragen zu klären. Wir möchten Ihnen in diesem Beitrag einige Tipps zum Immobilienverkauf geben, die Ihnen einen Überblick verschaffen sollen. Ob aus Umzugsgründen, einer wohnlichen Vergrößerung oder finanzieller Not – ein Immobilienverkauf soll meist zügig erledigt werden, aber wohlüberlegt und gut geplant sein. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie beim Immobilienverkauf unbedingt achten sollten und welche Fehler es zu vermeiden gilt.
Direkt zu Ihrem Wunschthema:
Was sollte man beim Immobilienverkauf beachten?
Bevor es überhaupt mit dem konkreten Verkauf losgeht, sollten Sie sich über einige Fragen Gedanken machen, die mit dem Verkauf in Zusammenhang stehen. Dazu gehört zum Beispiel zu überlegen, ob der Zeitpunkt ein guter für einen Hausverkauf ist. Außerdem kann bei einer laufenden Finanzierung für das Haus, das Sie verkaufen möchten, eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank anfallen. Bei einem Hausverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb müssen Sie zudem mit der Versteuerung eines möglichen Gewinns rechnen.
In Kürze die Punkte, auf die Sie achten müssen:
- Ist der Zeitpunkt, die Immobilie zu verkaufen, der richtige?
- Was ist ein realistischer Verkaufspreis?
- Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank an?
- Muss der Gewinn versteuert werden?
- Gibt es Dinge, die noch renoviert werden sollten?
- Wie viel Zeit ist für den Verkauf einzuplanen?
Steuern beim Immobilienverkauf
Unter folgenden Umständen müssen Sie eine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen:
- Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
- Sie haben in den letzten fünf Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft.
- Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als 10 Jahre.
- Sie haben die Immobilie die letzten 3 Jahre sowie im Verkaufsjahr nicht selbst genutzt.
Beispielrechnung für die Spekulationssteuer
| Posten | Höhe |
|---|---|
| Verkaufspreis Immobilie | 320.000 Euro |
| Anschaffungspreis | 250.000 Euro |
| Zu versteuernder Gewinn | 70.000 Euro |
| Persönlicher Steuersatz | 40% |
| Zu zahlende Spekulationssteuer | 28.000 Euro |
Wann kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?
Eine der folgende Kriterien muss erfüllt sein, damit beim Immobilienverkauf keine Steuer anfällt:
- Die Immobilie ist bereits 10 Jahre im Besitz des Verkäufers (Haltefrist).
- Der Eigentümer hat die Immobilie die letzten 2 Jahre sowie im Verkaufsjahr selbst bewohnt.
Beim Immobilienverkauf mit Gewinn gibt es steuerliche Grenzen und Fristen, die beachtet werden sollten. Erfahren Sie hier, wie Sie die Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen können, wie Sie den Verkauf in der Steuererklärung angeben und vieles mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf. Weiterlesen…
Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie
Für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie müssen Sie einige Unterlagen beschaffen. So sollten Sie sich neben der Erstellung eines Energieausweises auch um einen aktuellen Grundbuchauszug bemühen. Genauso wichtig sind korrekte Grundrisse sowie die Baupläne. Die Unterlagen erhalten Sie größtenteils beim Grundbuchamt, dem Bauordnungsamt und dem Katasteramt.
| Dokument | Bezugsquelle | Kosten |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchauszug | 20 Euro |
| Lageplan mit Flurkartenauszug | Katasteramt | 15 bis 60 Euro |
| Baupläne mit Baubeschreibung | Bauordnungsamt oder Architekt | keine |
| Baulastenverzeichnisauszug | Vermessungs- und Katasteramt | Je nach Gebührenverordnung der Gemeinde |
| Energieausweis | Zulässiger Sachverständiger | Zwischen 50 und 500 Euro |
| Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum | Bauordnungsamt | 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung |
Beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Kosten an, die für Verkäufer nicht immer gleich sichtbar sind. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen. So können Kostenfallen vermieden werden. Weiterlesen…
Immobilienwert berechnen lassen
Welchen Verkaufspreis Sie mit Ihrer Immobilie erreichen können, hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. So spielt neben der Lage, dem Zustand und der Größe auch die Ausstattung eine Rolle.
In vielen Fällen reicht für den Hausverkauf ein Kurzgutachten aus, mit dem Sie den ungefähren Wert Ihrer Immobilie einschätzen können. Dieses hat keine rechtliche Relevanz und kostet ab ca. 500 Euro. Auch online ist eine Immobilienbewertung möglich.
Häufig ist diese Möglichkeit ausreichend. Sie können so innerhalb weniger Minuten abschätzen, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie verkaufen können. Für einige Fälle muss jedoch ein vollständiges Wertgutachten mit juristischer Relevanz erstellt werden, das nach Gebührenordnung abgerechnet wird. Dies gilt beispielsweise, wenn der Eigentümer die Immobilie an mehrere Erben hinterlässt. Auch bei einer Aufteilung nach einer Scheidung wird ein präziser Wert benötigt.
Aufgaben beim Hausverkauf
Der Verkauf der Immobilie an sich kann nervenaufreibend sein. An diese Aufgaben müssen Sie denken:
- Haus und Grundstück aussagekräftig in Szene setzen und fotografieren
- Erstellung eines Exposés
- Vermarktung auf mehreren Verkaufskanälen
- Kommunikation mit potentiellen Kaufinteressenten, Vereinbarung von Besichtigungsterminen
- Vorbereitung auf Besichtigungstermine
- Kommunikation mit Interessenten nach den Besichtigungen
- Vereinbarung weiterer Besichtigungstermine mit ernsthaft Interessierten
- Erstellung eines detaillierten Übergabeprotokolls
- Einholung einer Finanzierungsbestätigung des Käufers
Bei dem Aufwand rund um einen Immobilienverkauf kann es sich lohnen, einen Makler zu beauftragen. Als Profi kennt er nicht nur den lokalen Markt, sondern weiß auch genau, wie sich Immobilien am besten vermarkten lassen. Die Experten erstellen professionelle Exposés, haben eine Datenbank mit Interessenten und kümmern sich um die Kommunikation mit potentiellen Interessenten. Ihr Verhandlungsgeschick führt außerdem häufig dazu, dass Immobilien zu einem höheren Preis als privat verkauft werden können.
Inhalte des Kaufvertrags
Der Kaufvertrag wird auf der Grundlage der Interessen des Käufers und des Verkäufers erstellt. Unterschrieben wird er in der Regel erst, wenn beide Parteien mit den Inhalten des Vertrags zufrieden sind. Ein Mustervertrag zum Hausverkauf reicht häufig nicht aus, weil auch individuelle Regelungen festgehalten werden müssen.
So wird zum Beispiel vereinbart, ob…
- Inventar wie eine Einbauküche mitverkauft wird.
- vorhandene Mängel im Kaufvertrag Erwähnung finden.
- Mieteinnahmen bei vermieteten Immobilien zugesichert werden.
Ein Immobilienmakler, der die Immobilie kennt, bei Besichtigungen beide Parteien kennengelernt hat und an den Verkaufsverhandlungen beteiligt war, wirkt auch an der Gestaltung des Kaufvertrags mit. Dadurch, dass er die Gegebenheiten besser kennt als ein Notar, weiß er, was genau in die Verhandlungen aufgenommen werden muss.
Häufige Fehler beim Immobilienverkauf
Der Hausverkauf ist kein Alltagsgeschäft für Sie und daher sind Fehlerquellen vorprogrammiert. Hier erfahren Sie, was die häufigsten Fehler sind und wie Sie sie vermeiden.
Verkauf ohne Vorbereitung
Für den Immobilienverkauf ist eine gute Vorbereitung das A und O. Sie sollten genau wissen, wann Sie Ihre Immobilie am besten verkaufen können, wie Sie Ihr bestehendes Darlehen ablösen und welchen Verkaufspreis Sie erzielen können. Daneben ist es ebenfalls unabdingbar, dass Sie auf mögliche Fragen der Interessenten vorbereitet sind.
Privater Verkauf
Verkäufern mag es häufig zu teuer sein, in einen Makler zu investieren. Sie müssen dann aber auch damit rechnen, dass der Verkaufsprozess länger dauert und in vielen Fällen nicht der gewünschte Preis erzielt wird.
Ein Makler erledigt nicht nur die Organisation rund um den Verkauf, sondern sorgt dank seines Verhandlungsgeschicks auch dafür, dass Sie die Immobilie zu dem Preis verkaufen können, den Sie erzielen wollten. Auch zu hoch angesetzte Preise können Interessenten vergraulen: Ein erfahrener Makler dagegen schätzt den Wert Ihrer Immobilie realistisch ein, sodass ein zügiger Verkauf möglich ist.
Verkauf ohne Verhandlung
Immobilienkäufer möchten um den Preis Ihrer großen Investition handeln können. Verkäufer machen häufig den Fehler, nicht verhandeln zu wollen oder keinen Verhandlungsspielraum einzuräumen.
Es ist eine große Kunst zu erkennen, wem gegenüber in welcher Situation wie viel Nachlass gegeben werden kann. Erfahrene Immobilienmakler sind verhandlungssicher und finden die goldene Mitte zwischen den Vorstellungen der Käufer und denen der Verkäufer.
Immobilie verkaufen? Hier Verkaufswert erhalten!
Für die Vermittlung passender Makler erhält ImmoScout24 eine Provision.